Budowa domu do 70 m2

15.2.2023

Planujesz budowę własnego domu o powierzchni zabudowy do 70 m^2,wolnostojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego, na własne potrzeby mieszkaniowe, którego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce, na której został zaprojektowany, gdy masz prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - możesz skorzystać z uproszczonej procedury.

Uproszczona procedura dla domów do 70 m2

Planujesz budowę własnego domu:

o powierzchni zabudowy do 70 m^2,
wolnostojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego,
na własne potrzeby mieszkaniowe,
którego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce, na której został zaprojektowany,
masz prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

- możesz skorzystać z uproszczonej procedury:

brak konieczności zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy;
w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy będą wydawane w terminie 21 dni;
organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej przez ciebie budowy; pamiętaj jednak, aby budować zgodnie z przepisami, bowiem organy nadzoru budowlanego mogą kontrolować twoją inwestycję;
do budowy będziesz mógł przystąpić niezwłocznie po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia.

Zanim ruszysz z budow, musisz:

doręczyć zgłoszenie wraz z projektem budowlanym organowi administracji architektoniczno-budowlanej
zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych

Jako inwestor masz tylko obowiązek złożyć oświadczenia, że:

planowana budowa jest prowadzona przez ciebie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych;
przyjmujesz odpowiedzialność za kierowanie budową, jeśli nie ustanowisz kierownika budowy;
dokumentacja, którą dołączasz do zgłoszenia, jest kompletna.

Nowe rozwiązanie weszło w życie 3 stycznia 2022 r.

Wejdź na stonę e-Budownictwo i złóż wniosek w ramach uproszcznej procedury.

Wyniki Konkursu architektonicznego na projekty domów do 70 m. kw.

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego ogłosił w ubiegłym roku Konkurs, którego celem było wyłonienie projektów architektonicznych o wysokich walorach funkcjonalnych, ekologicznych, oszczędnych i estetycznych. 14 stycznia br. Sąd Konkursowy postanowił przyznać nagrodę 38 pracom. Autorzy otrzymali nagrodę pieniężną w wysokości 5 000 zł wraz z zaproszeniem do negocjacji w trybie zamówienia z wolnej ręki na wykonanie pełnego projektu budowlanego, który został udostępniony bezpłatnie inwestorom w II kwartale 2022 r. na stronie GUINB.

Czy można dokonać zmian w projekcie domu do 70 m2?

Tak, udostępnione przez GUNB gotowe projekty domów do 70 m², mogą podlegać zmianom/adaptacji.

Każdy gotowy projekt domu do 70 m² zawiera bezpośrednio po spisie treści w projekcie architektoniczno-budowlanym, informacje istotne dla inwestora, które odnoszą się m. in. do kwestii możliwości zmian/adaptacji gotowego projektu.

Wszelkie zmiany/adaptacje projektu gotowego muszą być wykonane przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane i aktualne zaświadczenie o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego oraz muszą być czytelnie oznaczone, zarówno w opisie jak i na rysunkach, lub dodane w formie rysunków zamiennych.

Czy w domu do 70 m2 można wydzielić dwa niezależne lokale mieszkalne?

Jeżeli jest dwóch współwłaścicieli działki i budowa będzie realizowana w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obydwu inwestorów z punktu Prawa budowlanego nie ma przeciwskazań, żeby wydzielić dwa lokale mieszkalne. Należy jednak pamiętać, że powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie może przekraczać 70 m².

Czy w domu do 70 m2 można przeznaczyć jedno pomieszczenie na działalność gospodarczą (np. salon fryzjerski)?

Tak, część domu do 70 m² można przeznaczyć na wykonywanie działalności gospodarczej. Należy jednak zgłosić zmianę sposobu użytkowania odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Pamiętać również należy, że lokal użytkowy w domu jednorodzinnym może mieć powierzchnię nie większą niż 30% całkowitej powierzchni budynku.

Czy dom do 70 m2 można wybudować wyłącznie na podstawie zgłoszenia w uproszczonej procedurze?

Nie, inwestor zamiast dokonywać zgłoszenia budowy domu do 70 m², może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Czy do zgłoszenia budowy domu do 70 m2 można dołączyć sporządzony samodzielnie szkic?

Nie, do zgłoszenia budowy domu do 70 m² przepisy wymagają dołączenia projektu architektoniczno-budowlanego i projektu zagospodarowania działki lub terenu, a nie szkicu.

Co się stanie, gdy powierzchnia zabudowy projektowanego budynku przekracza 70 m2 lub, gdy obszar oddziaływania projektowanego obiektu wykracza poza działkę lub działki, na których obiekt został zaprojektowany?

W przypadku, gdy powierzchnia zabudowy projektowanego budynku przekracza 70 m² lub, gdy obszar oddziaływania projektowanego obiektu wykracza poza działkę lub działki, na których obiekt został zaprojektowany, nie mamy do czynienia ze zgłoszeniem budowy domu do 70 m². Organ administracji architektoniczno-budowlanej podejmuje stosowne działania, jakie są podejmowane przy innych zgłoszeniach budowy, w tym może wnieść sprzeciw.

Na jakim formularzu należy zgłosić zamiar budowy domu do 70 m2? Czy będzie nowy wzór formularza do procedury dotyczącej budowy domów do 70m2?

Na portalu e-Budownictwo został udostępniony osobny formularz e-wniosku dla domów do 70 m2. Można z niego skorzystać. Ustawa – Prawo budowlane nie przewiduje jednak specjalnego wzoru zgłoszenia dla domów do 70 m².

Czy możliwa jest budowa domu do 70 m2 na podstawie innego niż wyłoniony w konkursie projekt budowlany?

Tak, przepisy ustawy – Prawo budowlane nie ograniczają budowy domów do 70 m² jedynie na podstawie projektów wyłonionych w konkursie przeprowadzonym przez GUNB.

Czy dom do 70 m2 można w przyszłości rozbudować?

Tak. Należy jednak pamiętać o zachowaniu aktualnych przepisów i procedur wynikających z ustawy - Prawo budowlane i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czy wystarczy tylko powiadomić o tym, że buduje się dom? Jakie dokumenty należy złożyć?

Budowę należy tylko zgłosić w starostwie do organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Do zgłoszenia budowy tych budynków należy dołączyć dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1-4 ustawy – Prawo budowlane (czyli m.in. projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany).

Ponadto, do tego zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie inwestora, że:

a) planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej,

b) przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nie ustanowienia kierownika budowy,

c) dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Budowę można zgłosić przez Internet z wykorzystaniem serwisu e-Budownictwo, załączając projekt budowlany w postaci elektronicznej. W serwisie e-Budownictwo oświadczenia, o których mowa powyżej są załączane automatycznie do zgłoszenia.

Warto mieć na uwadze to, że organ administracji architektoniczno-budowlanej po otrzymaniu takiego zgłoszenia nie dokonuje jego sprawdzenia, jak również nie może wnieść sprzeciwu, nie zwalnia to jednak inwestora ze stosowania przepisów . W tej sytuacji inwestor powinien wręcz lepiej znać przepisy, ponieważ ciąży na nim większa odpowiedzialność.

Czy dom do 70 m2 zawsze budujemy bez ustanowienia kierownika budowy i bez konieczności prowadzenia dziennika budowy?

Nie. Brak konieczności ustanowienia kierownika budowy stanowi alternatywę i „przywilej” dla inwestora. Wprowadzana regulacja nie zakazuje inwestorowi ustanowienia kierownika budowy. Jeśli ktoś chce ustanowić kierownika budowy i powierzyć mu odpowiedzialność za prowadzenie budowy, ma taką możliwość , ale w przypadku braku kierownika budowy, to właściciel jako inwestor ponosi pełną odpowiedzialność za budowę.

Czy w przypadku domu bez pozwolenia potrzebna jest adaptacja i architekt?

Tak. Inwestor musi mieć przygotowany projekt zagospodarowania działki lub terenu, czyli dostosować projekt architektoniczny do swojej działki. Może to zrobić tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami.

Czy potrzebny jest geodeta?

Tak. Na inwestorze spoczywa obowiązek geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu domu - dokonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Czy przepisy określają rodzaje działek gruntowych na których można postawić dom bez pozwolenia?

Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przepisami, których planowane zamierzenie budowlane nie może naruszać są m.in. przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czy w trakcie budowy należy dokumentować sposób budowy? Co w przypadku jeżeli dom będzie stał, a będzie miał wady konstrukcyjne?

Budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 musi zgadzać się z przepisami. Inwestor, który rezygnuje z ustanowienia kierownika budowy powinien być dobrze z nimi zaznajomiony. Należy m. in. znać warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać takie budynki i ich usytuowanie (obecnie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, z późn. zm./).

Czy po zakończonej budowie domu do 70 m2 należy zgłosić to do urzędu, który odbierze ten budynek?

Inwestor obowiązany jest do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. W przypadku domów do 70 m2 inwestor do takiego zawiadomienia musi dołączyć oświadczenie o:

a) dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1, tj. rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. poz. 1609, z późn. zm.);

b) zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno- budowlanymi.

Do użytkowania obiektu budowlanego Inwestor może [KL1] przystąpić, jeżeli organ nadzoru budowlanego, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu.

Podstawa prawna:

ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 1986).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl