Jaki należy zapłacić podatek od korzyści osiąganych z tytułu najmu, dzierżawy i użyczenia?

W poradzie tej staramy się wyjaśnić podstawowe zasady opodatkowania przychodów osiąganych z umów najmu, dzierżawy i użyczenia. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Kto jest zobowiązany do płacenia podatku z umowy użyczenia?

Przykład:

Osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, użycza jednocześnie kilka pomieszczeń biurowych spółce jawnej zajmującej się sprzątaniem. Spółka nie płaci jednak za udostępnione pomieszczenia czynszu, ale w zamian nieodpłatnie świadczy usługi w postaci sprzątania pomieszczeń biurowych użyczającemu.

Czy w takiej sytuacji powstaje obowiązek podatkowy i kto go będzie ponosił?

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej pdof) wynika, że nieodpłatne świadczenia otrzymane przez przedsiębiorcę zaliczane są do przychodów z działalności gospodarczej.

Prawodawca przewidział jednak wyjątek od tej zasady. Mianowicie przychodu z działalności gospodarczej nie stanowi wartość nieodpłatnych świadczeń otrzymanych przez przedsiębiorcę od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn (art. 14 ust. 2 pkt 8).

Nieodpłatne świadczenia w działalności gospodarczej to takie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, z którymi nie jest związana jakakolwiek zapłata, tzn., gdy po stronie otrzymującego świadczenie (rzecz lub usługę) nie powstaje obowiązek dokonania jakichkolwiek świadczeń na rzecz dającego. Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

• jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców,
• jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu,
• jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,
• w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Czy w powyższej sytuacji powstaje przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń?

W przykładzie przedstawionym wyżej powiązanie pomiędzy użyczającym a spółką uznać należy za umowę wzajemną, która w swej istocie jest umową odpłatną. Tym samym nie ma podstaw do uznania, że podatnik uzyskuje świadczenie bezpłatne, a w konsekwencji nie ma podstaw do ustalania przychodów z nieodpłatnych świadczeń. Również po stronie spółki nie powstanie przychód z nieodpłatnych świadczeń w związku ze zwolnieniem jej z obowiązku zapłaty czynszu najmu. W zamian za to zwolnienie świadczy usługi sprzątania pomieszczeń biurowych.

Czy przychody z tytułu najmu i dzierżawy stanowią źródło uzyskania przychodów? 

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o pdof, zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Wśród nich w pkt 6 został wymieniony najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.  

Co stanowi przychód z najmu i dzierżawy?

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o pdof są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalania przychodów z najmu odmienne uregulowanie zawierają tylko dla przypadku cesji wierzytelności z tytułu opłat wynikających z umowy najmu (art. 16a ustawy).

Zatem dla określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu nie stanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy stosować zasady jak dla osób prowadzących działalność gospodarczą w oparciu o postanowienia art. 11 ustawy o pdof.  

Strony umowy najmu czy dzierżawy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

W jaki sposób opodatkowany jest przychód z najmu i dzierżawy osiągany przez osoby prowadzące działalność gospodarczą? Czy od zawieranych umów płaci się podatek VAT?

W przypadku umów najmu, dzierżawy, itp. zawieranych w ramach prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej przychody określa się na zasadach określonych w art. 14 ustawy o pdof, który wskazuje, że za przychód z tej działalności uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Analogicznego zapisu nie zawiera powołany art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odnoszący się m.in. do przychodów z najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej.

Uwzględnianie jednak kwoty podatku od towarów i usług w podstawie opodatkowania podatkiem dochodowym (i to tylko w przypadku jednego źródła przychodów), byłoby bowiem de facto płaceniem podatku od podatku.

Również gdy wynajmujący, który jest podatnikiem podatku od towarów i usług, osiąga przychody z najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, powinien obliczać kwotę przychodu bez uwzględnienia należnego podatku od towarów i usług, czyli w sposób analogiczny, jak w przypadku przychodów osiąganych z pozarolniczej działalności gospodarczej. To uregulowanie wynika z zasady równego traktowania podatników w podobny sposób.

Czy w związku z uzyskiwaniem przychodu z najmu prywatnego składnika majątku trzeba prowadzić jakąś ewidencję?

Podatnik osiągający przychody z tzw. prywatnego najmu nie ma obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Forma w jakiej będzie prowadził dokumentację pozwalającą na ustalenie zobowiązania podatkowego z najmu jest dowolna.

Wynajmowanie przez podatnika na własny rachunek lokalu mieszkalnego traktowane jest jako źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest to źródło odrębne od innych, określonych w art. 10 ustawy, w tym od działalności gospodarczej.

Podatnik osiągający dochody z najmu, opodatkowane według skali podatkowej, obowiązany jest obliczać i wpłacać w ciągu roku zaliczki na podatek dochodowy na zasadach określonych w art. 44 ust. 3 ustawy.

W odniesieniu do niektórych grup podatników, w celu ustalenia dochodu, ustawodawca wprowadził obowiązek prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów albo księgi rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami. W kręgu obowiązanych do prowadzenia odpowiednich ksiąg znajdują się:

• osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą,
• wykonujący działalność na podstawie umów agencyjnych i umów na warunkach zlecenia, zawartych na podstawie odrębnych przepisów,
• prowadzący działy specjalne produkcji rolnej, jeżeli osoby te zgłosiły zamiar prowadzenia tych ksiąg,
• duchowni, którzy zrzekli się opłacania zryczałtowanego podatku dochodowego.

Jak wynika z powyższego osoby osiągające przychody z najmu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, nie mają obowiązku prowadzenia ksiąg (podatkowych ani rachunkowych) w celu ustalenia dochodu z tego źródła. W odniesieniu do nich ustawodawca nie wprowadził wymogu prowadzenia jakiejkolwiek ewidencji. Niemniej jednak w celach dowodowych i prawidłowego rozliczenia się z urzędem skarbowym wskazane jest gromadzenie dokumentacji.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Tekst jednolity: Dz. U. 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Zespół
e-prawnik.pl