Jakie warunki należy spełnić, aby nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej?

Aby móc przystąpić do licytacji nieruchomości, należy spełnić pewne wymogi zwane warunkami licytacyjnymi. Bez ich realizacji, nie będziemy mogli uczestniczyć w przetargu i ostatecznie kupić po okazyjnej cenie np. mieszkania.

Jakie są warunki licytacyjne?

Podstawowe dwa warunki, to zdolność do uczestniczenia w przetargu i uiszczenie kaucji (rękojmi).

Uczestnikiem aukcji może być każda osoba posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych i, co się z tym wiąże, zdolność procesową. W licytacji nie mogą więc brać udziału osoby małoletnie, a także dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Drugim wymogiem jest uiszczenie przez licytanta rękojmi w wysokości jednej dziesiątej (1/10) części sumy oszacowania. Rękojmia spełnia bardzo ważne funkcje. Przede wszystkim stanowi zabezpieczenie na wypadek, gdyby uczestnik licytacji, któremu sąd udzielił przybicia, nie spełnił pozostałych warunków licytacyjnych – czyli przykładowo, nie uiścił pozostałej części ceny. W takiej sytuacji rękojmia przepada, a biorąc pod uwagę, że może ona być dość znaczną sumą, stanowi istotny czynnik motywujący do wypełnienia wszystkich warunków licytacji. Z drugiej strony, rękojmia chroni przed przystępowaniem do licytacji osoby nie do końca zainteresowane jej wynikiem. Na zapłatę decydują się bowiem uczestnicy, którzy rzeczywiście chcą nabyć przedmiot licytacji.

Po zakończonej licytacji suma rękojmi podlega zwrotowi tym jej uczestnikom, którym nie udzielono przybicia – nabywającemu nieruchomość rękojmia zaliczana jest zasadniczo na cenę nabycia nieruchomości.

Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, z obowiązku wpłacenia rękojmi zwolniona jest osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem – przykładowo, będzie więc zwolniona osoba, której przysługuje hipoteka umowna, której wartość jest równa bądź wyższa od wartości rękojmi. Gdyby wartość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką była niższa, wysokość rękojmi jest obniżana do kwoty stanowiącej różnicę między równowartością 1/10 wartości nieruchomości a wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką.

Nie składa także rękojmi wierzyciel zgłaszający przejęcie nieruchomości po drugiej bezskutecznej egzekucji, jeżeli wartość przysługującego mu i ujawnionego w opisie i oszacowaniu prawa nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ona pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jego prawem. Innymi słowy, jeśli nieruchomość nie zostanie nabyta na drugiej licytacji, wierzyciel ma prawo ją przejąć na własność – w takiej sytuacji nie ma konieczności składania rękojmi, jeśli, przykładowo, jego wierzytelność przekracza sumę rękojmi.

Rękojmię składa się w gotówce bądź w postaci wkładu na książeczce oszczędnościowej albo w inny wskazany przez komornika sposób, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Uiszczenie ceny nieruchomości

Kolejnym warunkiem licytacyjnym jest uiszczenie ceny nieruchomości przez nabywcę.

Po dokonaniu przybicia komornik wzywa kupującego, aby w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania, uiścił pozostałą część ceny (po odliczeniu wysokości rękojmi) na właściwy rachunek depozytowy. Jeśli okaże się, że termin jest zbyt krótki (a dość często oczekiwanie na zgodę banku na udzielenie kredytu może ulec przedłużeniu) nabywca może wystąpić do komornika o wydłużenie tego okresu. Najdłuższy termin, na jaki można liczyć w tej sytuacji, wynosi tylko miesiąc.

Nieuiszczenie ceny nabycia we wskazanym terminie może być bardzo dotkliwe. Najważniejszą sankcją jest przepadek sumy rękojmi wpłaconej, czy to w formie gotówkowej, czy książeczki oszczędnościowej. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości, może być to dość znaczna suma – przy lokalu wartym 300.000 zł suma rękojmi wynosi przecież aż 30.000 zł.

Należy jednak bardzo wyraźnie podkreślić, iż jeśli niewykonanie warunków jest następstwem okoliczności, za które nabywca nie ponosi odpowiedzialności, nałożenie kary uznaje się za sprzeczne z prawem (tak: aktualne postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 22 września 1966 r. – sygn. III CR 199/66).

Gdyby natomiast nabywca był zwolniony z rękojmi i nie wypełnił dalszych warunków licytacyjnych, jej sumę ściąga się w trybie egzekucji należności sądowych.

Drugim skutkiem jest wygaśnięcie przybicia, powodujące ostatecznie m.in.:

• utratę prawa do przysądzenia własności,
• utratę dla nabywcy prawa do wzięcia udziału w dalszych licytacjach,
• powstanie dla wierzyciela prawa do żądania wyznaczenia ponownej licytacji.

Potencjalny nabywca traci więc ostatecznie możliwość nabycia tej nieruchomości.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r., Nr 43, poz. 296, z późn. zm.).

(pg)

Zespół
e-prawnik.pl