Kooperatywy mieszkaniowe

Podstawowe założenia

Od 1 marca 2023 r. możesz łatwiej zbudować budynek mieszkalny wspólnie z innymi osobami (np. krewnymi, przyjaciółmi lub znajomymi), aby stworzyć dom lub mieszkanie dopasowane do potrzeb Twojej rodziny. 

Dotyczy to:

• wspólnego kupna działki i wybudowania na niej domów jednorodzinnych lub budynku wielorodzinnego;
• kupna i remontu istniejącego budynku w celu stworzenia miejsca do życia dla siebie lub swoich dzieci. 

Ustawa regulująca model kooperatywy wprowadza też preferencje przy sprzedaży nieruchomości gminnych na potrzeby oddolnego budownictwa mieszkaniowego. Preferencyjne zasady kierowane są np. do kooperatyw. Wśród nich jest m.in. możliwość udzielenia przez gminę kupującemu bonifikaty od ceny nieruchomości, czyli umorzenia obowiązku zapłaty części ceny nieruchomości rozłożonej na raty po spełnieniu warunków ustawowych . Koszt bonifikaty pokryje państwo – gmina będzie mogła się ubiegać o tzw. grant na infrastrukturę.

Dla kogo?

Dla grupy osób fizycznych (minimum 3), które działają wspólnie na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej. W celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci mogą:

• kupować grunty i budować na nich budynki wielorodzinne lub zespoły budynków jednorodzinnych;
• kupować działki z istniejącymi budynkami i je remontować. 

Krok po kroku – jak skorzystać z projektu

Aby zrealizować inwestycję mieszkaniową w formule kooperatywy mieszkaniowej, grupa osób powinna:

1. podpisać umowę kooperatywy mieszkaniowej albo umowę spółki cywilnej;
2. kupić grunt pod inwestycję, przygotować i przeprowadzić proces inwestycyjno-budowlany na ogólnych zasadach;
3. w zależności od rodzaju inwestycji po jej zakończeniu wyodrębnić mieszkania lub podzielić nieruchomość z domami w celu zniesienia współwłasności nieruchomości;
4. dokonać rozliczeń wynikających z zawartych umów, np. umowy kupna nieruchomości od gminy;
5. dopełnić pozostałych formalności wynikających ze współpracy na zasadach ogólnych.

W ramach inwestycji kooperatywy muszą powstać co najmniej 3 mieszkania lub domy.  

Korzyści

• Oszczędność pieniędzy – część prac możesz wykonać we własnym zakresie bez pośrednictwa deweloperów lub innych firm. To obniżenie kosztów w stosunku do kupna mieszkania na rynku deweloperskim nawet do ok. 20 proc.
• Lokale dopasowane do Waszych potrzeb i preferencji.
• Silniejsza pozycja w relacjach z samorządami lokalnymi (np. w celu uzyskania pomocy organizacyjnej lub kupna nieruchomości pod zabudowę) oraz instytucjami finansowymi (np. w celu uzyskania środków na budowę).
• Możliwość uzyskania rodzinnego kredytu mieszkaniowego.

Pytania i odpowiedzi

Kto może działać w formule kooperatywy mieszkaniowej?

Wyłącznie osoby fizyczne, które podpiszą umowę kooperatywy mieszkaniowej albo umowę spółki cywilnej spełniającą wymagania ustawowe, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej prowadzącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych członków grupy lub ich dzieci.

Czy inwestycja mieszkaniowa członków kooperatywy mieszkaniowej może obejmować tylko 2 lokale mieszkalne?

Nie. Po zakończeniu robót budowlanych na kupionej nieruchomości powinny się znajdować łącznie co najmniej trzy lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu. Dopuszczalne są przy tym formy mieszane (np. budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi i budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym nie wyodrębniono lokalu).

Czy można nabyć działkę na zasadach rynkowych albo wnieść wcześniej zakupioną działkę jako wkład do inwestycji?

Tak. Ustawa nie wprowadza obowiązku zakupu działki od gminy. Dopuszcza też możliwość kupna gruntu przed podpisaniem umowy stanowiącej podstawę współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej.

Czy w powstałych lokalach lub budynkach jednorodzinnych mogą zamieszkać wyłącznie członkowie kooperatywy mieszkaniowej i ich rodziny?

Nie. Ustawa dopuszcza również, przykładowo, możliwość budowy mieszkań dla swoich dzieci.

Czy realizacja inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej jest objęta ochroną przewidzianą w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym?

Nie. Ochrona przewidziana w tej ustawie odnosi się do relacji z podmiotami profesjonalnymi. Członkowie kooperatywy mieszkaniowej są zobowiązani do dołączenia do umowy stanowiącej podstawę współdziałania dokumentów, które potwierdzą, że przystępując do współpracy z innymi osobami fizycznymi, są świadomi wyłączenia tej współpracy spod ochrony przewidzianej w przywołanej ustawie. 

Przykład:

Czworo przyjaciół od dłuższego czasu poszukuje mieszkań, które odpowiadałyby potrzebom i możliwościom finansowym ich rodzin. Oferowane mieszkania są dla nich zbyt drogie, usytuowane za daleko od ich przyjaciół, rodziny albo zbyt małe, by stanowić wygodny i bezpieczny dom np. dla pięcioosobowej rodziny. Nie uwzględniają również szczególnych potrzeb wynikających z choroby dziecka jednego z członków grupy ani preferencji w zakresie projektu mieszkania pozostałych.

Na stronie gminy zostaje opublikowane ogłoszenie o przetargu na sprzedaż nieruchomości z przeznaczeniem pod małe inwestycje mieszkaniowe podejmowane własnymi siłami. Niezrażeni dotychczasowymi niepowodzeniami przyjaciele postanawiają wspólnie wybudować budynek, w którym będą mogli zamieszkać wraz ze swoimi rodzinami. Ustalają wkłady w inwestycję, jakie wniesie każdy z nich, i inne zasady współdziałania, podpisują umowę kooperatywy mieszkaniowej i dopełniają wstępnych formalności związanych z rozpoczęciem współpracy. Wygrana w przetargu organizowanym przez gminę pozwala im kupić działkę pod zabudowę z bonifikatą w cenie. 

Dzięki doświadczeniu architektonicznemu jednego z przyjaciół, pomocy organizacyjnej i prawnej w przygotowaniu inwestycji zaoferowanej przez gminę oraz pozytywnej decyzji kredytowej banku, inwestycja zostaje ukończona po 2 latach. Po dopełnieniu formalności przyjaciele wraz z rodzinami wprowadzają się do swoich wymarzonych mieszkań. Dzięki uzyskanej po 5 latach od zakończenia inwestycji i po spłacie 2/3 ceny nieruchomości bonifikacie przyjaciele nie muszą spłacać pozostałej do zapłaty kwoty. Zaoszczędzone środki mogą przeznaczyć zgodnie z potrzebami swoich rodzin.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Źródło: gov.pl

A.J.
Zespół e-prawnik.pl