Od fundamentu aż po dach, czyli jak wybudować swój dom zgodnie z prawem

Kupiłeś działkę budowlaną i zamierzasz postawić na niej swój wymarzony dom. Wiesz od czego zacząć - przynajmniej tak Ci się wydaje. Co innego jednak teoria, co innego praktyka. Czy w ogóle te wszystkie pojęcia prawne są Ci do czegokolwiek potrzebne? Czy musisz znać prawo budowlane? W zasadzie nie, jednak podstawowa wiedza z tego zakresu może być dla Ciebie przydatna.

Kto jest uczestnikiem procesu budowlanego?

Nazewnictwo w tym zakresie może okazać się bardzo przydatne, ponieważ będą się nimi posługiwać np. organy budowlane Według prawa budowlanego uczestnikami procesu budowlanego są:

• inwestor - czyli osoba (fizyczna lub prawna), na której imię jest realizowana inwestycja,

• inspektor nadzoru inwestorskiego (jeśli ustanowiono taki nadzór) - czyli osoba sprawująca w imieniu inwestora nadzór i kontrolę nad przebiegiem robót na budowie,

• projektant,

• kierownik budowy lub kierownik robót, reprezentujący wykonawcę.

Kiedy pozyskasz już niezbędne dokumenty, czy możesz budowę odłożyć na kilka lat?

Właściwie nie, bo może Cię to kosztować utratę ważności np. pozwolenia na budowę. Uzyskane pozwolenie na budowę jest bowiem ważne przez 3 lata i w tym czasie inwestor powinien przystąpić do realizacji inwestycji. Oznacza to, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub jeśli budowa zostanie przerwana na dłużej niż 3 lata. Rozpoczęcie lub wznowienie budowy, w stosunku do której decyzja wygasła, może nastąpić dopiero po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jakie masz obowiązki w procesie budowlanym?

Budując dom będziesz występował w roli inwestora, inwestor natomiast musi zapewnić właściwy nadzór i wykonawstwo robót budowlanych. Jest także zobowiązany zapewnić kierowanie budową (lub robotami) oraz nadzór nad robotami przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach.

W wypadku zmiany kierownika budowy (robót) lub inspektora nadzoru inwestorskiego, czy też projektanta sprawującego nadzór autorski, inwestor powinien bezzwłocznie zawiadomić na piśmie organy państwowego nadzoru budowlanego wydające pozwolenie na budowę - podając, kiedy nastąpiła zmiana i dołączając do zawiadomienia oświadczenia tych osób o przyjęciu obowiązków.

Jakie masz obowiązki związane z rozpoczęciem robót?

Jako inwestor obowiązany jesteś zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski (w przypadku projektu gotowego będzie nim projektant adaptujący projekt), co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót. Do zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych należy dołączyć pisemne oświadczenia:

• kierownika budowy (robót) o przyjęciu obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi),

• inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi.

Składając zawiadomienie o rozpoczęciu robót, jako inwestor powinieneś równocześnie wystąpić o wydanie dziennika budowy. Od tego momentu będzie to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, uwzględniający wszelkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w toku budowy. Dziennik przekazuje się na czas budowy kierownikowi budowy, który odpowiada za jego prawidłowe prowadzenie i przechowywanie. Na pierwszej stronie dziennika zamieszcza się dane wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujących kierownictwo budowy i robót, nadzór autorski i inwestorski - podając ich specjalności i numer uprawnień budowlanych. Osoby te potwierdzają podpisem i datą przyjęcie powierzonych im obowiązków. W trakcie budowy inwestor ma prawo wstępu na budowę i dokonywania wpisów w dzienniku budowy.

O czym musisz pamiętać rozpoczynając budowę?

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Należy pamiętać, że prace przygotowawcze mogą być wykonane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę. Do prac tych zalicza się:

• wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,

• wykonanie niwelacji terenu,

• zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,

• wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu może nastąpić jedynie po okazaniu pozwolenia na budowę.

Czy możesz wszystkie prace prowadzić sam?

Jednym z częstszych sposobów prowadzenia budowy własnego przyszłego domu jest tzw. budowa systemem gospodarczym. Wynajęcie firmy, która zrealizuje całość "pod klucz" kosztuje. Budowa tzw. systemem gospodarczym to cykl inwestycyjny, w którym inwestor staje się sam dla siebie przedsiębiorcą budowlanym i sam organizuje budowę, zatrudniając jedynie wykwalifikowanych rzemieślników do poszczególnych prac. Sam może również aktywnie uczestniczyć w budowie przy wykonywaniu prac nie wymagających kwalifikacji, jak również korzystać z pomocy członków rodziny, co minimalizuje koszty robocizny. Pamiętać jednak należy, iż są takie prace budowlane, których samodzielne wykonywanie jest niezgodne z obowiązującymi przepisami. Jeśli natomiast zdecydujesz się na zlecenie budowy firmie budowlanej masz możliwość podpisania umowy wykonania domu "pod klucz" na określonych przez strony warunkach. Zapłacisz i otrzymasz gotowy produkt w oznaczonym terminie.

O czym powinieneś pamiętać wybierając firmę wykonawczą?

Z całą pewnością powinieneś taką firmę sprawdzić („zasięgnąć języka") na temat jej dotychczasowych zleceń, praktyki zawodowej. Sprawdź także, czy legitymuje się uprawnieniami budowlanymi. Warto, żebyś sprawdzić formę prawną tej firmy oraz jej stan majątkowy. Dowiedz się, czy firma jest wykupiła i opłaca ubezpieczenie majątkowe od odpowiedzialności cywilnej i szkód materialnych.

Jak poprawnie zawrzeć umowę o roboty budowlane?

Po wszystkich czynnościach sprawdzających należałoby dopełnić formalności, czyli de facto zawrzeć umowę o roboty budowlane. Zwróć uwagę na to, aby Twoje prawa i obowiązki zostały w niej sprecyzowane jasno, w sposób nie budzący wątpliwości. Sprawdź jakie obowiązki umowa nakłada na wykonawcę. Umowa musi szczegółowo i dokładnie opisywać swój przedmiot. Innymi słowy dom, który będzie dla Ciebie budować firma powinien być szczegółowo opisany z zastrzeżeniem, że roboty muszą być prowadzone zgodnie z dokumentacją techniczną, która stanowi integralną część umowy. W umowie lub w załączniku należy dokładnie określić harmonogram robót. Umowa powinna także przewidywać sankcje za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez wykonawcę (np. karę umowną).

Czy wykonawca może „oddawać" Ci wykonane roboty etapami?

Oczywiście, nic nie stoi temu na przeszkodzie, a dodatkowo takie rozwiązanie daje Ci gwarancję kontroli postępu prac na kilku etapach, w trakcie budowy.

W takim wypadku nie zapominaj jednak o protokolarnym przekazaniu wykonawcy terenu budowy, ponieważ od tej chwili aż do czasu oddania obiektu ponosi on, na zasadach ogólnych, odpowiedzialność za szkody powstałe na tym terenie. Protokół powinien zawierać dokładny opis terenu, aby w przyszłości można było oszacować ewentualne szkody. Następnie, również w formie protokołów, powinny być odbierane poszczególne etapy budowy. W protokole można nanosić uwagi, jakie nasuwają się przy odbiorze - pomoże to zachować prawo do roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy. Poza tym możesz na tym skorzystać także w ten sposób, iż od odbiorów kolejnych etapów robót możesz uzależnić zapłatę wykonawcy - płacić za już wykonaną pracę (i mniej niż pełną należność).

I w końcu doczekałeś się końca budowy...

Jako inwestor to Ty musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, dlatego masz obowiązek zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania:

• Państwową Inspekcję Sanitarną,

• Państwową Inspekcję Pracy,

• Państwową Straż Pożarną.

Jeżeli ww. organy nie udzielą odpowiedzi w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, to przyjmuje się, że nie zgłaszają sprzeciwu i wyrażają zgodę.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest obowiązany dołączyć:

• oryginał dziennika budowy,

• oświadczenie kierownika budowy:
  - o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami;
  - o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,

• protokoły ewentualnych badań i sprawdzeń (np. użytych materiałów budowlanych),

• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,

• potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;

• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z wyłączeniem budynków:

  • podlegających ochronie na podstawie przepisówo ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

  • używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;

  • przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;

  • niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;

  • przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m²/rok;

  • mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;

  • wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².

W razie zmian w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę - dokonanych w toku wykonywania robót - oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.

Kiedy możesz się wprowadzać?

Wykonawca, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje Ci jako inwestorowi dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą oraz niezbędne instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń z tym obiektem związanych. Dokumenty te wraz z opracowaniami projektowymi właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu.

Pamiętaj, że:

• Jeżeli zdecydujesz się na samodzielne organizowanie prac związanych z budową Twojego domu musisz liczyć się z tym, iż koniecznością stanie się zawarcie umów z kilkoma wykonawcami z różnych branż.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl