Opodatkowanie przychodów z tzw. najmu prywatnego

1 stycznia 2019 r. nastąpiły zmiany istotne dla podatników podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), dotyczące m.in. opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego przez jednego z małżonków. Minister Finansów wydał w tym zakresie objaśnienie podatkowe.

Zmiany obowiązujące od 1 stycznia 2019 r.

1 stycznia 2019 r. zmieniły się przepisy dotyczące opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego przez jednego z małżonków (PIT).

W stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. (TAK BYŁO) oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu (przychodu) z najmu przez jednego z małżonków, jak i zawiadomienie o rezygnacji z takiego sposobu rozliczeń, musiały być podpisane przez oboje małżonków. Na gruncie ustawy ryczałtowej, oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków należało złożyć najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego albo w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu, jeśli osiąganie przychodów z najmu rozpoczynało się w trakcie roku. Zawiadomienie o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń – do 20 stycznia roku podatkowego.

Natomiast w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2019 r. (TAK JEST) oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu (przychodu) z najmu przez jednego z małżonków, jak i zawiadomienie o rezygnacji z takiego sposobu rozliczeń, mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Z kolei na gruncie ustawy ryczałtowej, oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. Te same terminy obowiązują dla złożenia zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.

Zmiany dotyczą także wyboru formy opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego.  W stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. (TAK BYŁO) oświadczenie o wyborze ryczałtu podatnik składał do urzędu skarbowego:

• do 20 stycznia roku podatkowego lub 
• do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego – w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku. 

Z kolei w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2019 r. (TAK JEST) nie ma odrębnego oświadczenia. Równoznaczne z dokonaniem wyboru ryczałtu na dany rok podatkowy, jest: dokonanie pierwszej w roku podatkowym wpłaty ryczałtu lub złożenie zeznania PIT-28 jeżeli pierwszy przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Zmiany zostały wprowadzone:

• ustawą z dnia 9 listopada 2018 r. o zmianie niektórych ustaw w celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym (Dz.U. poz. 2244), zwaną „ustawą upraszczającą” i
• ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2159).
  

Opodatkowanie przychodów z tzw. najmu prywatnego, czyli najmu świadczonego poza działalnością gospodarczą

Dochody małżonków

Zasadą jest, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, opodatkowują swoje przychody/dochody z najmu prywatnego rzeczy należących do wspólnego majątku odrębnie, proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku.

W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane przychody/dochody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane w całości przez jednego z małżonków. W takim przypadku małżonkowie powinni złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, które z nich będzie w całości rozliczać podatek z tytułu osiągniętego dochodu (przychodu) z najmu.

Od 1 stycznia 2019 r. zarówno ustawa PIT, jak i ustawa ryczałtowa dopuszczają, by oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu (przychodu) osiągniętego z najmu prywatnego przez jednego z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji z takiego sposobu rozliczania, składane w imieniu obojga małżonków, było podpisane przez jednego z nich. Podpisanie oświadczenia bądź zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu ich obojga. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Od 1 stycznia 2019 r. obowiązuje również nowy termin, w jakim na gruncie ustawy ryczałtowej podatnicy mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń. Podatnicy mogą złożyć takie oświadczenie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. Te same terminy obowiązują dla złożenia przez małżonków zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.

Formy opodatkowania najmu prywatnego

Podstawową formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego są ogólne zasady opodatkowania, według skali podatkowej.

Podatnicy osiągający ww. przychody mogą też wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu.

Począwszy od 1 stycznia 2019 r. ustawa ryczałtowa za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania na dany rok podatkowy przychodów osiąganych z tytułu najmu prywatnego w formie ryczałtu uznaje pierwszą w roku podatkowym wpłatę ryczałtu z tego tytułu.

Jeżeli pierwszy przychód podatnik osiągnie w grudniu roku podatkowego, to złożenie zeznania (PIT-28) jest równoznaczne z dokonaniem wyboru tej formy opodatkowania.

Zatem pierwsza wpłata ryczałtu jest równoznaczna z wyborem tej formy opodatkowania.

Nie zmieniła się natomiast zasada, zgodnie z którą wybrana forma opodatkowania przychodów z najmu prywatnego obowiązuje przez cały rok podatkowy.

Przykład:

Podatnik, który pierwszy czynsz z tytułu najmu lokalu mieszkalnego otrzymał w lipcu, wpłacając do 20 sierpnia ryczałt, informuje jednocześnie o dokonanym wyborze tej formy opodatkowania. Nie musi już składać żadnego innego oświadczenia o wyborze ryczałtu.

Od 1 stycznia 2019 r. zlikwidowany został obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów przez podatników osiągających przychody z najmu prywatnego i korzystających z opodatkowania ryczałtem w przypadku, gdy wysokość przychodów nie wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej. Począwszy od 2019 roku, w każdym przypadku wysokość przychodów ustalana jest na podstawie dowodów potwierdzających ich otrzymanie, np. przelewu na rachunek wynajmującego.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), zwana „ustawą o PIT” - art. 8 ust. 3–6 i 8 oraz art. 9a ust. 6;
• ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2019 r. poz. 43, z późn. zm.), zwana „ustawą ryczałtową” - art. 12 ust. 6–8a i 8c, art. 9 ust. 4 oraz art. 15 ust. 3;
• ustawa z dnia 9 listopada 2018 r. o zmianie niektórych ustaw w celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym (Dz.U. poz. 2244), zwana „ustawą upraszczającą”;
• ustawa z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2159).
  

A.J.
Zespół e-prawnik.pl