Sprzedaż nieruchomości a VAT - stan prawny na 31.12.2010

Jaka działalność podlega opodatkowaniu VAT?

Nie zawsze od sprzedaży nieruchomości trzeba płacić VAT.

Na mocy art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, dalej ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, w tym dostawa obiektów budownictwa i szeroko rozumianych usług budowlano-montażowych, dalej: obiekty i usługi budowlane. Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, iż podatkiem VAT objęte zostaną tylko transakcje związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (np. obrót nieruchomościami, sprzedaż przez developera), nie zaś sporadyczne wypadki sprzedaży przez osoby fizyczne (np. sprzedaż mieszkania celem zakupu większego). Czynności nieopodatkowane podatkiem VAT, także te od niego zwolnione – np. sprzedaż obiektów budownictwa mieszkaniowego na niżej wskazanych warunkach – podlegają zaś opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).  Wynika to z faktu, iż nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (art. 2 ust. 4 lit. a) PCC). Przy sprzedaży nieruchomości stawka tego podatku wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 2 PCC).

Jaki VAT obowiązuje przy sprzedaży nieruchomości podlegającej temu podatkowi?

Co do zasady dostawa obiektów i usług budowlanych, a także dostawa gruntu niezabudowanego, a przeznaczonego pod zabudowę podlega opodatkowaniu według podstawowej 22% stawki tego podatku (art. 41 ust. 1 ustawy VAT). Niemniej polska ustawa przewiduje wyjątki od stosowania wskazanej 22% stawki VAT, w zależności od rodzaju i przeznaczenia obiektów i usług budowlanych. Ustawa VAT przewiduje zatem następujące warianty opodatkowania ww. towarów i usług:

1. zwolnienie od podatku,

2. opodatkowanie stawką 7% VAT,

3. opodatkowanie stawką 7% VAT ograniczone czasowo do 31 grudnia 2010 roku,

4. opodatkowanie stawką 22% VAT.

Zwolnienie przedmiotowe – obiekty budownictwa mieszkaniowego

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, 
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; 

Nadto zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą powyższym zwolnieniem, pod warunkiem że: 

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, 
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów. 

Definicja „pierwszego zasiedlenia”, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10, sformułowana została przez ustawodawcę w art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, według którego przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej. Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych:

• 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne,

• 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe,

• ex 113 - Budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Stawki preferencyjne

Do dnia 31 grudnia 2010 roku obowiązywać będzie w Polsce jedna 7% stawka VAT na dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego.

Po tej dacie dostawa obiektów objętych definicją budownictwa społecznego zachowa 7% stawkę, pozostałe zaś czynności opodatkowane będą stawką 22% VAT (obniżenia stawki VAT na obiekty inne niż budownictwo społeczne dokonano w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2007 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług).

Budownictwo objęte definicją budownictwa społecznego:

• domy jednorodzinne do 300 m.kw.,

• mieszkania o powierzchni do 150 m.kw.,

• do 31.12. 2010 r. - preferencyjna stawka VAT = 7%,

• od 01.01. 2011 r. - preferencyjna stawka VAT  = 7%.

Budownictwo nieobjęte definicją budownictwa społecznego:

• domy jednorodzinne o powierzchni powyżej 300 mkw.

• mieszkania o powierzchni ponad 150 mkw.

• do 31.12.2010 r. - preferencyjna stawka VAT = 7%

• od 01.01. 2011 r. - stawka VAT = 22%., stosowana do części powyżej limitów ustalonych w definicji budownictwa społecznego.

Natomiast zgodnie § 5 ust. 1a rozporządzenia wykonawczego do ustawy o VAT (zmienione rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2007 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług) stawkę podstawową obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych - w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie preferencji dla budownictwa społecznego.

Stawka podstawowa

Podstawowa stawka podatku VAT stosowana jest obecnie do dostawy:

• obiektów budownictwa innych niż mieszkaniowe (tzw. lokale użytkowe) i świadczenia związanych z nimi usług, np. dostawy pomieszczeń biurowych i usługowych,

• infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu.

Pod pojęciem infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, rozumie się:

• sieci rozprowadzające, wraz z urządzeniami, obiektami i przyłączami do budynków mieszkalnych,

• urządzanie i zagospodarowanie terenu w ramach przedsięwzięć i zadań budownictwa mieszkaniowego, w szczególności drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i małą architekturę,

• urządzenia i ujęcia wody, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków, kotłownie oraz sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne.

Podstawa prawna: 

• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 r., Nr 54, poz. 535, ze zm.);

• Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2007 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2007 r., Nr 249, poz. 1861)

Zespół
e-prawnik.pl