Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza nowe zasady określania umów urbanistycznych: rada gminy będzie mogła uchwalić - jako akt prawa miejscowego - ogólne zasady kształtowania postanowień umów urbanistycznych. Zasady te mogą objąć m.in. zakres zobowiązań inwestora w realizacji i finansowaniu inwestycji uzupełniających. Proces inwestycyjny będzie mógł zostać skrócony nawet o 45 dni.
Umowy urbanistyczne już w gestii gmin
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwia określenie przez gminę zasad przygotowywania umów urbanistycznych.
Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest dokumentem, który zapewnia współpracę miedzy gminą a inwestorem, przy uwzględnieniu ładu przestrzennego i partycypacji społecznej. Obowiązkowym elementem ZPI jest umowa urbanistyczna, w ramach której inwestor zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniających (np. drogi publicznej, przedszkola czy szkoły), ale może również zobowiązać się do innych świadczeń na rzecz gminy (np. pokrycia kosztów uchwalenia ZPI czy zapłaty odszkodowań). W ramach umowy urbanistycznej również gmina może określić swoje zobowiązania (np. do realizacji inwestycji uzupełniającej).
Wprowadzona zmiana polega na dodaniu przepisów umożliwiających radzie gminy ustalenie w drodze uchwały wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w procedurze sporządzania ZPI, dzięki czemu znany będzie zakres oczekiwań gmin. Zapewni to transparentność postępowań oraz spowoduje równe traktowanie inwestorów.
Co przewidziano w ustawie z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma na celu zwiększenie transparentności procedury zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) i skrócenie czasu jego realizacji. W trakcie sporządzania ZPI gmina negocjuje z inwestorem treść umowy urbanistycznej, w której strony zobowiązują się do wykonania czynności m.in. z zakresu realizacji inwestycji uzupełniającej.
Wprowadzona zmiana polega na dodaniu przepisów umożliwiających radzie gminy ustalenie w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w procedurze sporządzania ZPI.
Nowelizacja ustawy polega na dodaniu w art. 37ed ust. 12–14 które będą stanowiły podstawę dla ustalenia przez radę gminy w formie uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, zasad określania postanowień umów urbanistycznych. W uchwale będzie można ustalać różne zasady określania postanowień umów urbanistycznych, biorąc pod uwagę rodzaj lub parametry inwestycji głównej.
Do spraw opracowania i uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego sporządzanych na podstawie wniosku złożonego przed dniem wejścia w życie ustawy będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu dotychczasowym.
Nowe przepisy weszły w życie po 14 dniach od daty publikacji w Dzienniku Ustaw, czyli z dniem 27 stycznia 2026 r.