Uprawnienie do mieszkania a uregulowania najmu i praw spółdzielczych po śmierci spadkodawcy, czyli co nie wejdzie do masy spadkowej

Brak odpowiedniej ilości mieszkań w Polsce powoduje, że w przypadku dziedziczenia kwestia lokalowa nierzadko staje się poważnym problemem. O ile w sytuacji, gdy spadkobranie opiera się na ustawie, najbliżsi spadkodawcy zazwyczaj uzyskują po nim lokum, o tyle dziedziczenie testamentowe nie daje jakiejkolwiek gwarancji rodzinie i krewnym spadkodawcy, że nie znajdą się na bruku. Wszak testator może dowolnie rozrządzić należącym do niego majątkiem, nie oglądając się na potrzeby bliskich. By zapobiec podobnym sytuacjom, ustawodawca wprowadza pewne uregulowania prawne, które choćby w minimalnym zakresie mają zapewnić ochronę osobom bliskim zmarłego.

Należy wskazać na następujące uregulowania:

1. uprawnienie do korzystania z mieszkania i urządzenia domowego,
2. wstąpienie w stosunek najmu lokalu oraz
3. uprawnienie dotyczące lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Uprawnienia powyższe nie wchodzą w skład spadku, są więc niejako niezależne od sposobu dziedziczenia, a tym samym zapewniają silniejszą ochronę uprawnionym, gdyż spadkodawca nie może rozrządzać nimi w testamencie. Tytułem przypomnienia wypada wskazać, iż do masy spadkowej należą majątkowe prawa nieosobiste, co w odniesieniu do lokali i nieruchomości oznaczać będzie najczęściej własność lokalu (nieruchomości) oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Na czym polega uprawnienie do korzystania z mieszkania i urządzenia domowego?

Powyższe uprawnienie ogranicza się do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku (tj. śmierci spadkodawcy) z mieszkania i urządzenie domowego w zakresie dotychczasowym. Jak łatwo się domyśleć, ratio legis tego przepisu polega na zapewnieniu możliwości dalszego korzystania z dotychczasowego lokalu w sytuacji, gdy uprawnieni nie zostali powołani do spadku. Kto jest uprawniony? Otóż jest to małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy (uprawnioną jest zatem każda osoba, którą ze zmarłym łączyła taka więź, że można mówić o bliskości tych osób, tym samym w zdrowej rodzinie będą to np. dzieci spadkodawcy). By jednak skorzystać z uprawnienia, małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy muszą spełnić dodatkową przesłankę, jaką jest zamieszkiwanie ze spadkodawcą do chwili jego śmierci.

Zamieszkiwanie ze spadkodawcą musi mieć charakter trwały, a nie periodyczny (np. tylko w okresie wakacji). Jeśli więc ze spadkodawcą do chwili jego śmierci zamieszkiwała żona, z którą pozostawał w faktycznej separacji, oraz konkubina, obie kobiety będą uprawnione do korzystania z mieszkania i urządzenia domowego bez względu na to, która ewentualnie lokal odziedziczy. Warto wiedzieć, iż spadkodawca nie może dokonywać rozrządzeń testamentowych, które ograniczałyby lub wyłączałyby powyższe uprawnienie (takie rozrządzenia są nieważne).

Przypadek lokalu wynajmowanego.

Omawiane zagadnienie dotyczy jedynie sytuacji, gdy spadkodawca był jedynym najemcą lokalu, tzn. nie było współnajemców. Krąg podmiotów uprawnionych przedstawia się następująco:

1. małżonek,
2. dzieci najemcy i jego współmałżonka,
3. inne osoby, wobec których zmarły był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz
4. osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu ze spadkodawcą.

Jak nietrudno zauważyć, powyższy krąg uprawnionych może pokrywać się – przynajmniej w części – z gronem osób uprawnionych do korzystania z mieszkania i urządzenia domowego. Ale np. wnuk spadkodawcy nie będzie uprawniony z tytułu najmu lokalu, jeżeli względem niego na najemcy nie ciążył obowiązek alimentacyjny, natomiast może być uprawniony do korzystania z mieszkania i urządzenia domowego, jeśli był osobą bliską spadkodawcy. Oczywiście i w przypadku najmu uprawnieni muszą spełnić dodatkowy warunek, którym jest stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

Jak kształtuje się zakres uprawnień w przypadku najmu? Uprawnieni z mocy prawa wstępują w istniejący stosunek najmu, tym samym zakres uprawnień jest pochodną dotychczasowych postanowień umownych. Oznacza to, iż uprawnieni są związani postanowieniami umowy, zawartej między spadkodawcą a wynajmującym. Mogą ją oczywiście zmienić, ale tylko w porozumieniu z wynajmującym. Jednak osoby, które wstąpiły w stosunek najmu, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, nawet jeśli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Wskutek śmierci członek spółdzielni traci w niej członkostwo, wygasa także prawo lokatorskie, które mu przysługiwało.

Prawo to bowiem może przysługiwać jedynie członkowi spółdzielni, a ponadto nie podlega dziedziczeniu. By zabezpieczyć byt osób najbliższych zmarłemu, ustawodawca wprowadza do porządku prawnego na rzecz określonych podmiotów roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni i o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Krąg uprawnionych wygląda w tym przypadku następująco:

1. małżonek,
2. dzieci oraz
3. inne osoby bliskie zmarłego członka spółdzielni.

Od powyższych osób, by mogły skorzystać z roszczenia, wymaga się spełnienia przesłanki zamieszkiwania razem z byłym członkiem. Co więcej, do zachowania roszczeń konieczne jest złożenie w terminie roku deklaracji członkowskiej (wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego). Jeżeli zgłosi się kilku uprawnionych, spór rozstrzyga sąd. Jeśli zaś uprawnieni nie wystąpią do sądu w wyznaczonym przez spółdzielnię terminie, wyboru osoby, z którą zostanie zawarta umowa o ustanowienie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, dokonuje spółdzielnia.

Pamiętaj, że:

• Powyżej scharakteryzowane uprawnienia przysługują uprawnionym niezależnie od tego, czy dochodzą do dziedziczenia po zmarłym.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz 93 ze zmianami,
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2000 r., Nr 4, poz. 27 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl