Ustanowienie odrębnej własności lokali jako sposób fizycznego podziału nieruchomości stanowiącej współwłasność małżonków.

Zgodnie z przepisem art. 211 k.c. "Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości." Powyższe powoduje, że ustawodawca przyznał priorytet fizycznemu podziałowi nieruchomości jako sposobowi zniesienia współwłasności.

Przepis art. 211 k.c. wskazuje przesłanki wyłączające możliwość fizycznego podziału nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem¹ społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, o jakim mowa w art. 211 k.c., nie może być utożsamiane ani ze stosunkami osobistymi istniejącymi między współwłaścicielami, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności (współwłasności). "Przeznaczenie", o jakim mowa w art. 211 k.c., dotyczy rzeczy, a więc przedmiotu materialnego (art. 45 k.c.), wynika zatem bezpośrednio z jej charakteru, stanu technicznego oraz funkcji, jaką pełni w życiu człowieka oraz jego działalności. W konsekwencji oznacza cel, jakiemu rzecz ma służyć. Nie mniej sposób zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali tylko wówczas świadczyć będzie o zastosowaniu właściwego sposobu podziału, jeśli pozwoli on na stworzenie warunków do normalnego, niezakłóconego korzystania w przyszłości przez współwłaścicieli z wydzielonych w ramach budynku lokali i do zapewnienia na przyszłość zgodnego współdziałania wszystkich współwłaścicieli do pozostawionych nadal we współwłasności wspólnych części w ramach całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności. Trzeba również podkreślić to, że art. 211 oraz 212 k.c. w ramach postępowania o podział majątku wspólnego małżeńskiego stosowane są nie wprost, lecz odpowiednio, i to przez podwójne odesłanie (art. 46 k.r.o. i art. 1035 k.c.). Ustawodawca nakazuje zatem brać pod uwagę specyfikę instytucji, do której zastosowanie mają mieć przepisy docelowe. Podział majątku wspólnego małżeńskiego następuje z reguły w okolicznościach konfliktu między współwłaścicielami, dlatego sposób podziału majątku wspólnego powinien sprzyjać likwidacji tego konfliktu²

Zakaz ustawowy, o którym stanowi art. 211 k.c., to przede wszystkim ten wynikający z art. 93 ust. 1 u.g.n. a contrario. Podział fizyczny nie może być dokonany, jeżeli byłby sprzeczny (niezgodny) z ustaleniami planu miejscowego. Warunkiem zatwierdzenia projektu podziału jest zapewnienie nowo tworzonym działkom dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 u.g.n.), m.in., poprzez ustanowienie innych służebności drogowych dla wydzielonych działek, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej. Z unormowaniem tym jest zsynchronizowana regulacja prawna, tj. art. 99 u.g.n., która przewiduje, że w sytuacji, gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione. W przypadku zaś, gdy czynność prawna podziału zaniecha tego obowiązku, nabywca nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, ma możliwość wystąpienia z żądaniem ustanowienia drogi koniecznej na podstawie art. 145 k.c. Sądowy podział nieruchomości, dokonywany po uzyskaniu pozytywnej opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), stosownie do art. 96 ust. 2 u.g.n., w wyniku którego dostęp do drogi publicznej dla nowo tworzonych działek ma być zapewniony przez ustanowienie dla nich innych służebności drogowych (art. 93 ust. 3 in fine w zw. z art. 99 u.g.n.), nie wymaga uzyskania dodatkowej opinii organu administracyjnego w zakresie przebiegu tych służebności³.

Ustanowienie odrębnej władności lokali, czyli tzw. nieruchomości lokalowych wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2, ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., o własności lokali (dalej u.w.l.). W razie ustanowienia odrębnej własności lokali powstają co najmniej 2 odrębne lokale, którym przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l). W orzeczeniu dotyczącym ustanowienia odrębnej własności lokali Sąd może, a więc nie musi, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, nie może jednak ustanowić zarządu w trybie art. 20 ust.1 u.w.l., ani też ustanowić zarządcy przymusowego (art. 26 u.w.l.)⁴.

Stwierdzenie samodzielności lokali stwierdza organ administracji publicznej. Wymagane jest w tym względzie wydanie zaświadczenia w rozumieniu art. 217 -220 k.p.a. Jednakże w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesieniu współwłasności sąd sam ustala spełnienie przesłanki samodzielności lokali. Nie jest więc związany zaświadczeniem organu administracji publicznej tylko swą ocenę może oprzeć w szczególności na opinii biegłego.

Jeżeli ustanowienie odrębnej własności lokali następuje na podstawie orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, to zgodnie z art. 621 k.p.c. projektowany sposób podziału nieruchomości na części w naturze powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych (por. § 19-26, § 28 i § 54-59 rozporządzenia z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów w zw. z art. 24, 25, 26 u.k.w.h.).

Sąd przyznając na własność poszczególne lokale współwłaścicielom nie musi brać pod uwagę, iż niektóre z nich stanowiły wieloletnie miejsce zamieszkania tych współwłaścicieli, albo miejsce prowadzenia przez nich działalności gospodarczej, na które to lokale poczynili oni na ogół znaczące nakłady. W sytuacjach objętych zakresem zastosowania art. 206 k.c. nie sposób zasadnie mówić o uprawnieniu współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej w granicach. Samo zatem twierdzenie współwłaściciela o korzystaniu przez innego współwłaściciela z rzeczy wspólnej w zakresie przewyższającym przysługujący mu udział nie może dawać podstaw do dochodzenia od niego z tego tytułu jakiegokolwiek roszczenia. Sąd ustanawiając odrębną własność lokali kieruje się zasadą, aby współwłaściciele otrzymali w równych wysokościach udział w nieruchomości. Przyznanie większej części nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli może mieć miejsce w wyjątkowych okolicznościach np. gdy wymaga tego dobro rodziny. Nie pozostaje również poza granicami orzeczenia możliwość zgodnego wydzielenia lokali z obowiązkiem spłaty współwłaściciela, który w wyniku podziału uzyskał mniejszy lokal.

Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu działowym orzeka także o jej wydaniu przez pozostałych współwłaścicieli, określając stosownie do okoliczności termin wydania. W postępowaniu o podział majątku art. 624 k.p.c. stosowany odpowiednio na podstawie art. 688 k.p.c. nie wyłącza też stosowania art. 320 k.p.c., jeżeli uzasadnia to rodzaj rozstrzygnięcia oraz szczególne okoliczności sprawy.

Wyodrębnienie lokali częstokroć wiąże się z konicznością wprowadzenia przebudowy budynku. Powyższe zagadnienie reguluje przepis z art. 11 ust. 2 u.w.l. zgodnie z którym "Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy." Doktryna⁵ wskazuje, iż zastosowanie przepisu art. 11 ust. 2 u.w.l. polega na upoważnieniu zainteresowanego uczestnika do wykonania prac adaptacyjnych, a nie uczestników skłóconych i prezentujących sprzeczne i wzajemnie się wykluczające interesy w zakresie adaptacji nieruchomości budynkowej. Tym samym wykonanie prac adaptacyjnych może zostać nałożone na jednego ze współwłaścicieli.

Pokreślenia wymaga, iż samo orzeczenie sądowe znoszące współwłasność nieruchomości, mimo że ma charakter konstytutywny, nie powołuje do życia odrębnej własności lokalu. Do jej powstanie konieczny jest wpis w księdze wieczystej, bowiem ma on charakter konstytutywny.

1 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2012 r. I CSK 358/11,LEX nr 1157533

2 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2013 r. IV CSK 5/13, LEX nr 1498654

3 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2011 r. V CSK 478/10, LEX nr 1095957

4 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2012 r. II CSK 582/11, LEX nr 1217207

5 Wyrok NSA W-wa z dnia 19 listopada 2010 r., II OSK 1733/09 LEX nr 746757