Stan faktyczny
Jakich procedur i instrumentów należy użyć przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomoÅ›ci, gdzie kupujÄ…cym jest spóÅ‚ka z o.o., aby należycie zabezpieczyć swój interes w zakresie uzyskania ceny transakcyjnej przez kupujÄ…cego w sytuacji, gdy ze wzglÄ™du na dużą wartość transakcji wykluczona jest pÅ‚atność gotówkowa w chwili podpisania umowy u notariusza?Czy w sytuacji gdy kupujÄ…cym jest organ samorzÄ…dowy i zapÅ‚ata ma nastÄ…pić w okresie 14 dni od podpisania umowy notarialnej, wystarczajÄ…cym zabezpieczeniem bÄ™dzie zawarcie w akcie kupna, wzajemnego zobowiÄ…zania siÄ™ stron do poddania siÄ™ prawu zawartemu w art.777 § 1 pkt 4 k.p.c.
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna zostaÅ‚a sporzÄ…dzona na podstawie nastÄ™pujÄ…cych aktów prawnych:
-
Ustawa z dnia 15 wrzeÅ›nia 2000 r. Kodeks spóÅ‚ek handlowych (Dz. U. 2000 r., Nr 94, poz. 1037 ze zmianami),
-
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. 1997 r., Nr 140, poz. 939 ze zmianami),
-
Ustawa z dnia 28 kwietnia 1936 r. Prawo czekowe (Dz. U. 1936 r., Nr 37, poz. 283 ze zmianami).
Opinia prawna zawierać bÄ™dzie cztery rodzaje zapisów w umowie,aby w możliwie jak najskuteczniejszy sposób zapewnić równoczesna realizacjÄ™ jej postanowieÅ„ przez strony tej umowy.
Zanim jednak przejdziemy do omówienia poszczególnych zabezpieczeÅ„, należy sprawdzić zdolność spóÅ‚ki z o.o. do zaciÄ…gania zobowiÄ…zaÅ„ do kupna takiej nieruchomoÅ›ci. Ze stanu faktycznego wynika, że wartość sprzedawanej nieruchomoÅ›ci jest wysoka. Pozwala to na sugestiÄ™, aby przed dokonaniem transakcji domagać siÄ™ od kupujÄ…cego okreÅ›lonych zaÅ›wiadczeÅ„. Oczywistym jest, że zobowiÄ…zaÅ„ w imieniu spóÅ‚ki mogÄ… dokonywać okreÅ›lone w umowie spóÅ‚ki osoby, tj. zazwyczaj czÅ‚onkowie zarzÄ…du. Należy jednak domagać siÄ™ od osób reprezentujÄ…cych spóÅ‚kÄ™ oÅ›wiadczenia, że nie sÄ… w tej materii uzależnieni od zgody innych organów spóÅ‚ki. Zgodnie bowiem z art. 220 kodeksu spóÅ‚ek handlowych, umowa spóÅ‚ki może rozszerzyć uprawnienia istniejÄ…cej w spóÅ‚ce rady nadzorczej, w szczególnoÅ›ci w ten sposób, że zarzÄ…d na dokonanie okreÅ›lonych czynnoÅ›ci musi uzyskać wczeÅ›niejszÄ… zgodÄ™ rady nadzorczej.
Należy wiÄ™c sprawdzić, czy w spóÅ‚ce dziaÅ‚a rada nadzorcza, oraz czy ma ona uprawnienia wynikajÄ…ce z art. 220 k.s.h i czy uprawnienia te odnoszÄ… siÄ™ np. do możliwoÅ›ci nabywania nieruchomoÅ›ci przez zarzÄ…d.
BezwzglÄ™dnie należy także żądać od osób reprezentujÄ…cych spóÅ‚kÄ™ okazania uchwaÅ‚y zgromadzenia wspólników, zezwalajÄ…cej zarzÄ…dowi na nabycie nieruchomoÅ›ci. Nabycie nieruchomoÅ›ci, zgodnie z art. 228 pkt 4 k.s.h. wymaga bowiem uchwaÅ‚y wspólników spóÅ‚ki z o.o., jeżeli umowy spóÅ‚ki nie stanowi inaczej.
Należy także sprawdzić wysokość kapitaÅ‚u zakÅ‚adowego spóÅ‚ki oraz okres, w jakim spóÅ‚ka funkcjonuje na rynku. Zalecenie to jest zasadne w Å›wietle art. 229 i 230 kodeksu spóÅ‚ek handlowych. Pierwszy z wymienionych przepisów nakÅ‚ada na spóÅ‚kÄ™ obowiÄ…zek powziÄ™cia przez zgromadzenie wspólników uchwaÅ‚y zezwalajÄ…cej na nabycie nieruchomoÅ›ci za cenÄ™ przewyższajÄ…cÄ… jednÄ… czwartÄ… kapitaÅ‚u, nie niższÄ… jednak niż 50 000zÅ‚ w okresie dwóch lat od dnia zarejestrowania spóÅ‚ki. UchwaÅ‚a taka nie bÄ™dzie wymagana tylko wówczas, gdy w umowie spóÅ‚ki przewidziano nabycie tej nieruchomoÅ›ci.
Art. 230 wymaga natomiast powziÄ™cia uchwaÅ‚y wspólników zezwalajÄ…cej na rozporzÄ…dzenie prawem lub zaciÄ…gniÄ™cie zobowiÄ…zania o wartoÅ›ci przekraczajÄ…cej dwukrotnie wartość kapitaÅ‚u zakÅ‚adowego spóÅ‚ki, chyba że umowa spóÅ‚ki stanowi inaczej.
W Å›wietle przedstawionych wymagaÅ„ prawnych należy dokonać analizy sytuacji prawnej w spóÅ‚ce z o.o. w celu unikniÄ™cia możliwoÅ›ci podniesienia przez spóÅ‚kÄ™ zarzutu nieważnoÅ›ci zaciÄ…gniÄ™tego zobowiÄ…zania, w razie naruszenia omówionych przepisów.
Gwarancja bankowa
JednÄ… z możliwoÅ›ci zabezpieczenia pÅ‚atnoÅ›ci wynikajÄ…cej z umowy sprzedaży nieruchomoÅ›ci jest uzyskanie przez sprzedawcÄ™ gwarancji bankowej obejmujÄ…cej zobowiÄ…zania kupujÄ…cego. Gwarancja bankowa jest instytucjÄ… przewidzianÄ… w ustawie prawo bankowe. Zabezpieczenie wynikajÄ…ce z gwarancji bankowej polega na uzyskaniu przez beneficjenta gwarancji (w analizowanym przypadku przez zbywcÄ™ nieruchomoÅ›ci) jednostronnego zobowiÄ…zania banku – gwaranta, w którym to oÅ›wiadczeniu bank zobowiÄ…zuje siÄ™ wykonać Å›wiadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji (sprzedajÄ…cy), po speÅ‚nieniu przez niego okreÅ›lonych w gwarancji wymogów.
Wymogi te określone są w udzielonej gwarancji bankowej. Podstawą udzielenia gwarancji bankowej jest umowa dłużnika (kupujący) z bankiem. Gwarancja udzielana jest na zlecenie dłużnika, czyli zleceniodawcy. W zleceniu tym dłużnik przedstawia bankowi swoją propozycję, aby bank gwarantował całość lub określone zobowiązania dłużnika. Bank, po zbadaniu zdolności kredytowej i wiarygodności zleceniodawcy podejmuje decyzję o udzieleniu gwarancji. Może w tym celu zawrzeć ze zleceniodawcą umowę, przyjmując przedstawione przez zleceniodawcę zlecenie. Natomiast samo udzielenie gwarancji jest jednostronną czynnością banku.
Bank udzielając gwarancji zwykle określa:
-
walutę, w jakiej będzie wykonane zobowiązanie pieniężne banku
-
kwotę do jakiej bank przyjmuje odpowiedzialność za zleceniodawcę
-
zasady i warunki na jakich beneficjent gwarancji może zwrócić siÄ™ do banku z żądaniem jej realizacji
-
ewentualne poddanie gwarancji jednolitym regułom stosowanym w obrocie międzynarodowym
-
warunki zapÅ‚aty i dokumenty stwierdzajÄ…ce speÅ‚nienie tych warunków.
Gwarancja zwykle zawiera konkretny termin, do którego bank jest zobowiÄ…zany z tytuÅ‚u gwarancji.
Beneficjent gwarancji w celu zaspokojenia swych roszczeÅ„ powinien przedstawić bankowi żądanie speÅ‚nienia zobowiÄ…zania. W żądaniu tym muszÄ… być okreÅ›lone wszelkie wymogi okreÅ›lone w treÅ›ci gwarancji. Żądanie beneficjenta musi być także zgÅ‚oszone w odpowiednim terminie. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że beneficjent powinien żądać od banku speÅ‚nienia zobowiÄ…zania dopiero w sytuacji gdy w terminie wskazanym w umowie dÅ‚użnik (kupujÄ…cy) nie dokonaÅ‚ zapÅ‚aty. Tak wiÄ™c jeÅ›li kupujÄ…cy zobowiÄ…zaÅ‚ siÄ™ do dokonania zapÅ‚aty w terminie np.: 7 dni od dnia zawarcia umowy wówczas po bezskutecznym upÅ‚ywie tego terminu beneficjent bÄ™dzie mógÅ‚ skierować swoje żądanie do banku. BÄ™dzie to mógÅ‚ przy tym uczynić w terminie obowiÄ…zywania gwarancji.
Banki nie badajÄ… merytorycznie przedstawionych przez beneficjenta gwarancji dokumentów. BadajÄ… je tylko pod wzglÄ™dem formalnym. Dlatego też niezwykle istotne jest, by dopeÅ‚nić wszelkich warunków okreÅ›lonych w udzielonej gwarancji.
Czek potwierdzony
W przypadku czeku, wystawca zobowiÄ…zuje trasata, tj. osobÄ™ która ma zapÅ‚acić, do bezwarunkowego wykonania zobowiÄ…zania. Czeki wystawione i pÅ‚atne w Polsce można wystawić tylko na bank. Z reguÅ‚y jest to bank, w którym zobowiÄ…zany – w analizowanym przypadku – nabywca nieruchomoÅ›ci ma swój rachunek bankowy. Aby czek byÅ‚ ważny, musi zawierać nastÄ™pujÄ…ce elementy:
-
nazwę "czek" w samym tekście dokumentu, w języku, w jakim go wystawiono;
-
polecenie bezwarunkowe zapłacenia oznaczonej sumy pieniężnej;
-
nazwisko osoby, która ma zapÅ‚acić (trasata);
-
oznaczenie miejsca płatności;
-
oznaczenie daty i miejsca wystawienia czeku;
-
podpis wystawcy czeku.
Najistotniejszymi elementami czeku sÄ… bezwarunkowe polecenie zapÅ‚aty oraz podpis wystawcy czeku. PÅ‚atność czeku nastÄ™puje za okazaniem podmiotowi, który ma zapÅ‚acić – czyli trasantowi. Czek powinien być przedstawiony do zapÅ‚aty w ciÄ…gu dziesiÄ™ciu dni od zapÅ‚aty.
W praktyce może zdarzyć siÄ™ sytuacja, w której nawet prawidÅ‚owo wystawiony czek może okazać siÄ™ bez pokrycia. W celu dodatkowego zabezpieczenia siÄ™ przed takimi negatywnymi skutkami, wierzyciel może zażądać od wystawcy czeku, by ten zwróciÅ‚ siÄ™ do banku o potwierdzenie wystawionego czeku. Potwierdzenie nastÄ™puje na wniosek wystawcy czeku i dokonuje go bank, w którym czek ma być zrealizowany. PotwierdzajÄ…c czek bank jednoczeÅ›nie rezerwuje Å›rodki na pokrycie czeku, które znajdujÄ… siÄ™ na rachunku bankowym wystawcy czeku. Należy jednak zaznaczyć, że potwierdzenie czeku przez bank jest klauzulÄ… czekowo – obojÄ™tnÄ… (nie jest to instytucja prawa czekowego, lecz instytucjÄ… bankowÄ… wytworzona przez praktykÄ™). Oznacza to, że potwierdzenie nie rodzi dla posiadacza czeku żadnych dodatkowych uprawnieÅ„. Regulacja dotyczÄ…ca potwierdzenia czeku znajduje siÄ™ w art. 63e ustawy prawo bankowe. Przepis ten stanowi, że potwierdzony może zostać tylko czek rozrachunkowy.
Czekiem rozrachunkowym jest taki czek, na którym wyraźnie zaznaczono, że czek nie może być realizowany w gotówce, a jedynie przez przelanie odpowiednich Å›rodków na konto posiadacza czeku. Wzmianka taka może nastÄ…pić poprzez zamieszczenie na czeku klauzuli "przelać na rachunek".
Jak już wskazano, potwierdzenie czeku nie rodzi po stronie jego posiadacza żadnych dodatkowych uprawnieÅ„. Jednak, co istotne, potwierdza posiadanie przez wystawcÄ™ czeku Å›rodków na rachunku bankowym. W ten sposób zminimalizowane jest ryzyko, iż do umowy przystÄ…pi kontrahent, który nie ma zabezpieczonych Å›rodków pieniężnych na zapÅ‚atÄ™. Skoro zaÅ› Å›rodki te zostanÄ… przez bank zablokowanie na rachunku bankowym, kontrahent co do zasady nie bÄ™dzie mógÅ‚ z nich skorzystać inaczej niż za pomocÄ… dokumentu: czeku rozrachunkowego potwierdzonego, który bÄ™dzie w dyspozycji sprzedajÄ…cego (u notariusza).
Przedpłata
Zabezpieczenia pÅ‚atnoÅ›ci może nastÄ…pić także poprzez wczeÅ›niejsze uregulowanie należnoÅ›ci. Można domagać siÄ™ od kontrahenta, by w celu zapewnienia należytego speÅ‚nienia zobowiÄ…zania caÅ‚ość należnoÅ›ci lub przynajmniej jej część uregulowaÅ‚ przed zawarciem umowy. W tym celu należy zawrzeć kolejnÄ… umowÄ™, w której okreÅ›lona zostanie wpÅ‚acona część należnoÅ›ci oraz cel, w jakim należność tÄ™ uiszczono. Ten sposób zabezpieczenia może być niewygodny dla kontrahenta, gdyż pozbywa siÄ™ on pewnych Å›rodków pieniężnych nie uzyskujÄ…c wÅ‚asnoÅ›ci nabywanej nieruchomoÅ›ci. Dlatego też ten sposób zabezpieczenia zapÅ‚aty może spotkać siÄ™ z wyraźnym sprzeciwem nabywcy.
W praktyce spotyka siÄ™ także szczególny sposób zabezpieczenia zapÅ‚aty poprzez sporzÄ…dzenie aktu notarialnego w opisany niżej sposób. Na wstÄ™pie jednak należy zaznaczyć, że notariusz nie ma obowiÄ…zku przeprowadzenia takiej procedury, należy to wiÄ™c do jego decyzji. Czynność polega na sporzÄ…dzeniu umowy sprzedaży nieruchomoÅ›ci przed notariuszem, której sam notariusz nie podpisuje i nie przybija swojej pieczÄ™ci. Podpisana przez strony umowa zostaje u notariusza. NastÄ™pnie sprzedajÄ…cy i kupujÄ…cy udajÄ… siÄ™ do banku gdzie kupujÄ…cy uiszcza przelewem cenÄ™. Dowód dokonania zapÅ‚aty okazuje sprzedajÄ…cemu. Po dokonaniu zapÅ‚aty strony oÅ›wiadczajÄ… przed notariuszem, że kupujÄ…cy uiÅ›ciÅ‚ cenÄ™.
Wówczas notariusz podpisuje i opieczÄ™towuje wczeÅ›niej sporzÄ…dzony akt notarialny oraz wydaje odpisy stronom.
Co siÄ™ tyczy drugiego przedstawionego zagadnienia należy stwierdzić, że poddanie siÄ™ egzekucji w warunkach okreÅ›lonych w art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. jest rozwiÄ…zaniem korzystnym. Co prawda poddanie siÄ™ egzekucji nie gwarantuje zapÅ‚aty ceny sprzedaży lecz w znaczny sposób uÅ‚atwia i przyspiesz uzyskanie od dÅ‚użnika należnej kwoty w przypadku gdyby dobrowolnie w umówionym terminie nie wywiÄ…zaÅ‚ siÄ™ ze zobowiÄ…zania. Przepis ten stanowi, że akt notarialny, w którym dÅ‚użnik poddaÅ‚ siÄ™ egzekucji i który obejmuje obowiÄ…zek zapÅ‚aty sumy pieniężnej lub uiszczenia innych rzeczy zamiennych iloÅ›ciowo w akcie oznaczonych albo też obowiÄ…zek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej gdy termin zapÅ‚aty, uiszczenia lub wydania jest w akcie notarialnym wskazany jest tytuÅ‚em egzekucyjnym. Oznacza to, że w przypadku gdyby organ samorzÄ…dowy nie dokonaÅ‚ w oznaczonym terminie zapÅ‚aty nie bÄ™dzie koniecznoÅ›ci wniesienia pozwu do sÄ…du w celu dochodzenia swego roszczenia, ale wystarczy zÅ‚ożyć wniosek do sÄ…du o nadanie klauzuli wykonalnoÅ›ci temu aktowi notarialnemu (zawierajÄ…cemu poddanie siÄ™ egzekucji). Akt zaopatrzony w klauzulÄ™ wykonalnoÅ›ci bÄ™dzie stanowiÅ‚ tytuÅ‚ wykonawczy. Ten z kolei zgodnie z art. 776 k.p.c. jest podstawÄ… egzekucji. Jak z tego wynika do dochodzenia roszczeÅ„ z tytuÅ‚u umowy sprzedaży nie bÄ™dzie konieczne wniesienie pozwu i w ten sposób inicjowanie postÄ™powania przed sÄ…dem co wiÄ…zaÅ‚oby siÄ™ z kosztami a przede wszystkim znacznie rozciÄ…gnęłoby w czasie zaspokojenie roszczeÅ„. W zwiÄ…zku z tym jest to rozwiÄ…zanie godne polecenia.