Za co trzeba płacić będąc członkiem spółdzielni mieszkaniowej?

Konstrukcja spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego jest jedną z form ograniczonych praw rzeczowych. W odróżnieniu od własności, która stanowi podstawową formę korzystania z rzeczy i daje właścicielowi pełną władzę nad rzeczą, ograniczone prawa rzeczowe zapewniają uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. Właściciel rzeczy może z nią robić wszystko z wyjątkiem tego, co jest mu zakazane, natomiast osoba której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe jest ograniczona do tych uprawnień, jaki są jej przyznane w ustawie. Teoretycznie ograniczone prawa powinny być mniej warte niż pełne prawo do rzeczy, niemniej rynek nieruchomości często weryfikuje tę zasadę.

Podstawowym celem spółdzielczych praw do lokali jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Ograniczenia związane ze spółdzielczymi formami władania lokalem przedstawiają się pokrótce następująco:

• w ramach korzystania z lokalu - można go używać jedynie zgodnie z jego przeznaczeniem,

  

• w ramach rozporządzania prawem - zbyć lokal można tylko członkowi spółdzielni, nie można zbywać ułamkowych części lokalu (należy pamiętać przy tym, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie obowiązuje już przepis, kóry stanowił, iż skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni; przepis ten został skreślony na mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., co w praktyce oznacza, że można skutecznie nabyć to prawo bez konieczności wstąpienia w poczet członków, nawet spółdzielnia nie może do tego zmusić nabywcy).
  

Natomiast okolicznością przemawiającą za spółdzielczymi własnościowymi formami władania lokalami jest kwestia zarządu nieruchomością. O ile zarządzanie nieruchomością będącą własnością mieszkańca obciąża w całości jego, o tyle w przypadku spółdzielczych praw własnościowych mieszkańcy, w tym przypadku całkowicie odciążeni są przez spółdzielnię. Oczywiście nie za darmo.

Kto będzie zobowiązany ponosić koszty zarządzania nieruchomością?

Obowiązek uczestnictwa w wydatkach oraz zakres tego obowiązku będzie uzależniony od formy posiadanego prawa oraz członkostwa w spółdzielni. Można zatem podzielić zobowiązanych na:

• członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali,

• członków spółdzielni, którzy są właścicielami lokali,

• członków spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczych praw do lokalu lub odrębnej własności lokalu,

• właścicieli lokali w budynkach zarządzanych przez spółdzielnię, którzy jednak nie są członkami spółdzielni.

Jaki jest zakres uczestnictwa poszczególnych zobowiązanych w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości?

Członkowie spółdzielni:

• którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali - obowiązani są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów,

• którzy są właścicielami lokali - są zobowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów,

• którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczych praw do lokalu lub odrębnej własności lokalu - są zobowiązani uczestniczyć w kosztach budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych oraz w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową,

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są zobowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni.

W zakresie pokrywania kosztów eksploatacji i użytkowania mienia spółdzielni „nieczłonkowie” zobowiązani są uczestniczyć w tych kosztach tylko względem mienia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach. Wszyscy członkowie spółdzielni są również zobowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Natomiast właściciele niebędący członkami mogą korzystać z takiej działalności na podstawie odpłatnych umów.

Trzeba pamiętać, iż uchylanie się członków spółdzielni od poniesienia kosztów eksploatacyjnych godzi w uprawnienia pozostałych członków, gdyż zgodnie z zasadą samofinansowania się spółdzielni, oni musieliby je ponieść. Spółdzielnia tworzy także fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, który czerpie środki między innymi z opłat lokatorów.

Kto jeszcze ponosi koszty zarządu nieruchomością przez spółdzielnię?

Solidarnie z członkami spółdzielni oraz z właścicielami lokali, którzy nie są członkami spółdzielni, wyżej wskazane koszty obciążają także:

• stale zamieszkujące z nimi osoby pełnoletnie,

• osoby faktycznie korzystające z lokalu,

• osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Nie odpowiadają za koszty zarządu pełnoletnie dzieci członków spółdzielni bądź właścicieli lokali, którzy nie są członkami spółdzielni, jeżeli pozostają na ich utrzymaniu.
Odpowiedzialność wyżej wymienionych osób ogranicza się do wysokości opłat za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu, powinno się zbadać zatem dokładnie rzeczywisty okres „korzystania” z usług zarządczych spółdzielni.

Kiedy należy wnosić opłaty i kiedy ich wysokość może ulec zmianie?

Opłaty wnosi się co miesiąc z góry do 10-tego każdego miesiąca, choć statut spółdzielni może ustalić inny, jednak nie wcześniejszy, termin wnoszenia opłat. Jeżeli wysokość ustalonej opłaty budzi wątpliwość, zobowiązany do wpłaty mieszkaniec może zażądać szczegółowego opisu opłaty. Wówczas spółdzielnia jest zobowiązana przedstawić kalkulację wysokości opłat.

Spółdzielnia może zdecydować o zmianie należnych opłat i najczęściej dzieje się to wcale nie po myśli mieszkańców. Wówczas zobowiązana jest powiadomić o tym wszystkich członków spółdzielni oraz właścicieli mieszkań osób, którzy nie są członkami spółdzielni, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu wnoszenia opłat i najpóźniej ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego termin wnoszenia opłat. Każdy mieszkaniec powinien otrzymać także na piśmie uzasadnienie decyzji o zmianie opłat.

Jakimi środkami dysponują członkowie spółdzielni niezadowoleni ze zmiany opłat?

Każdy członek spółdzielni, który nie godzi się na zmianę wysokości opłat za zarządzanie nieruchomością, w której zamieszkuje, może podważać argumenty ujęte w uzasadnieniu do zmiany opłat i kwestionować ich zasadność. Przysługują mu dwa środki:

• odwołanie od uchwały w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym,

• dochodzenie bezzasadności uchwały na drodze sądowej.

Organ, do którego należy wnieść odwołanie jest określony w statucie, natomiast wstąpić na drogę sądową można dopiero po wyczerpaniu procedury wewnątrzspółdzielczej oraz poprzez wniesienie powództwa o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia. Przyczyną wniesienia takiego powództwa jest niezgodność uchwały z prawem bądź z postanowieniami statutu.

Wniesienie odwołania od uchwały spółdzielni może nastąpić w terminie oznaczonym
w statucie spółdzielni, który zaczyna biec od dnia zawiadomienia członka o uchwale. Natomiast organ odwoławczy powinien rozpatrzyć odwołanie wniesione nawet po upływie terminu, jeżeli opóźnienie nie przekracza sześciu miesięcy, a odwołujący usprawiedliwił je wyjątkowymi okolicznościami. Rozstrzygnięcie organu odwoławczego spółdzielnia powinna doręczyć odwołującemu najpóźniej do dwóch tygodni od daty podjęcia uchwały. Natomiast właściciele lokali, którzy nie są członkami spółdzielni, mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.
Niestety wystąpienie na drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego i sądowego, nie zwalnia osób, które wystąpiły na tę drogę z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości.

Pamiętaj, że:

• Partycypacja w kosztach zarządu nieruchomością jest obowiązkiem członków spółdzielni, a także właścicieli lokali, którzy nie są członkami spółdzielni,

• Koszty zarządu związane są z eksploatacją i utrzymaniem mieszkań, części wspólnych oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, a także innymi uzasadnionymi kosztami zarządu,

• Członkowie spółdzielni są również zobowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturową prowadzoną przez spółdzielnię,

• Do ponoszenia opłat zobowiązani są solidarnie z opłacającym osoby pełnoletnie i stale zamieszkujące lokal, a także faktycznie z niego korzystający,

• Zmiana wysokości opłat jest możliwa, niemniej podlega kontroli wewnątrzspołdzielczej, a następnie sądowej, na wniosek każdego niezadowolonego członka spółdzielni.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. 1995 r., Nr 54, poz. 288 ze zmianami).