Zasiedzenie nieruchomości

Stara rzymska paremia głosi Volenti non fit iniuria (chcącemu nie dzieje się krzywda). Dlatego zawsze należy dbać o swoje interesy, ponieważ w przeciwnym razie możemy ponieś konsekwencje swoich zaniedbań. Tytułem przykładu, można wskazać na konsekwencje nieinteresowania się nieruchomością przez jej właściciela, gdyż w niektórych przypadkach bierności właściciela nieruchomości, może spowodować, że ktoś inny stanie się jej właścicielem – za pomocą instytucji zasiedzenia.

 Co to jest zasiedzenie?

Na wstępie należy wskazać, że zasiedzieć można zarówno nieruchomości jak i rzeczy ruchome. Odnośnie nieruchomości, zasiedzenie zostało uregulowane w art. 172 kodeksu cywilnego, który stanowi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zatem w skrócie możemy powiedzieć, że zasiedzenie jest sposobem nabycia własności danej rzeczy, na skutek upływu czasu.

Jakie są warunki nabycia nieruchomości przez zasiedzenie?

Ze wspomnianego wyżej przepisu, wynika, że zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa, po spełnieniu określonych w kodeksie cywilnym przesłanek. Pierwszą z nich jest okoliczność, by osoba na rzecz której ma nastąpić zasiedzenie, była tzw. posiadaczem samoistnym danej nieruchomości.

Kim jest posiadacz samoistny nieruchomości?

Jest to osoba która włada daną nieruchomością jak właściciel. Wyróżnia się tutaj nie tylko element fizyczny tego władztwa, ale również bardzo ważne jest nastawienie psychiczne posiadacza do jego wykonywania. Oznacza to, że nie może on uważać się lub być np. najemcą lub dzierżawcą. Musi zachowywać się jak właściciel danej nieruchomości, np. może ją ogrodzić, postawić na niej określone budowle lub urządzenia, czy oddać komuś tę nieruchomość w dzierżawę. Co ważne, by zasiedzieć nieruchomość - stosownie do art. 172 kodeksu cywilnego - należy mieć ją w posiadaniu samoistnym przez 20 (dobra wiara) lub 30 lat (zła wiara). Zatem zgodnie z przedstawionym przepisem długość okresu zasiedzenia uzależniona jest od wystąpienia u posiadacza dobrej lub złej wiary. Dobra wiara osoby zmierzającej do zasiedzenia, polega na istniejącym w momencie uzyskania posiadania usprawiedliwionym, w danych okolicznościach, przekonaniu o przysługiwaniu jej prawa własności.

Natomiast w złej wierze jest osoba, która wie, że nie jest właścicielem lub powinna o tym wiedzieć - w świetle występujących okoliczności. Co ważne wystąpienie dobrej, czy złej wiary ocenia się na chwilę wejścia danej osoby w posiadanie rzeczy. Co również istotne prawo przewiduje domniemanie posiadania w dobrej wierze.

Kolejnym istotnym elementem do wystąpienia zasiedzenia jest konieczność ciągłości posiadania samoistnego. Oznacza to, że nie może ono zostać przerwane. Również w tym zakresie prawo przyjmuje domniemanie posiadania ciągłego, zatem to osoba wskazująca na brak ciągłości posiadania samoistnego, będzie musiała przedstawić na ten fakt dowód.

Zobacz również:

• Czego dotyczy zasiedzenie?
• Jak stwierdza się zasiedzenie?
• Porady prawne naszych prawników dotyczące zasiedzenia: więcej na temat Zasiedzenia w naszym serwisie

Michał Pichór

Radca prawny

Radca prawny, prawnik biznesu. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego. Swoją pracę magisterską napisał w Instytucie Prawa Własności Intelektualnej UJ. Ukończył aplikację radcowską prowadzoną przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie. Specjalista w zakresie obsługi prawnej przedsiębiorców, ze szczególnym uwzględnieniem windykacji należności oraz prawa umów.