Nowe zasady członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych

Po co zmiany?

Zasadniczym celem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze jest dostosowanie przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych do orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego: z dnia 14 lutego 2012 r., sygn. akt P 17/10, z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt K 36/12, oraz z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt K 60/13.

Nowelizacja ma służyć istotnej poprawie ochrony spółdzielców i ułatwieniu w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych. Ustawa wprowadza też zmiany, mające istotny wpływ na funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych.

- "Pracując nad zmianą przepisów pamiętaliśmy o tym, że spółdzielnie mieszkaniowe są tworzone przez mieszkańców i dla mieszkańców. Dlatego sygnały Trybunału Konstytucyjnego o potrzebie zwiększenia ochrony członków spółdzielni i podniesieniu transparentności w zarządzaniu ich zasobami, musiały się spotkać ze zdecydowaną reakcją MIB" – stwierdził minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk.

W ramach skarg napływających do ministerstwa infrastruktury wskazywane są bowiem problemy związane z funkcjonowaniem spółdzielni, m.in.:

• mała transparentność organów spółdzielni w zarządzaniu mieniem spółdzielni (brak konsultacji z mieszkańcami),
• przeprowadzanie lustracji przez osoby będące „znajomymi” członków zarządu, prezesów innych spółdzielni, głównych księgowych lub osób, które podlegają bezpośrednio członkowi zarządu, likwidatorowi lub głównemu księgowemu,
• brak zainteresowania członków sprawami spółdzielni – niewielka liczba członków na walnym zgromadzeniu,
• wykluczanie przez organy spółdzielni „niewygodnych członków”,
• niewłaściwe w ocenie skarżących rozliczanie funduszu remontowego po wyodrębnieniu wspólnoty mieszkaniowej.

Jakie zmiany korzystne dla członków spółdzielni przewidziano?

Są to:

• wyeliminowanie możliwości wykreślenia i wykluczenia członka ze spółdzielni,
• wyeliminowanie możliwości ograniczenia w statucie spółdzielni mieszkaniowej udziału w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika,
• członkostwo z mocy prawa – brak obowiązku składania deklaracji członkowskiej, wnoszenia udziałów i wpisowego,
• rozliczenie funduszu remontowego dla właścicieli lokali po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej,
• przywrócenie możliwości wykupu tzw. dawnych lokali zakładowych, przejętych nieodpłatnie przez spółdzielnie,
• właściciele lokali uzyskają większy wpływ na zarząd nieruchomością wspólną,
• wyłączenie spod egzekucji wierzytelności z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali.

Ustawodawca zdecydował, że członkostwo w spółdzielni powinno powstawać z mocy prawa i przysługiwać wyłącznie osobie związanej węzłem prawnym ze spółdzielnią. Członkostwo z mocy prawa wiązać się ma z brakiem obowiązku składania deklaracji członkowskiej i niewnoszeniem wpisowego. Członkostwo uzyskiwane więc będzie z mocy samego prawa i nie będzie już obowiązku składania deklaracji członkowskiej, wnoszenia udziałów ani wpisowego.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 nowelizacji, członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:

1. której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
2. której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
3. której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
4. której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,
5. będąca założycielem spółdzielni, z tym, że członkostwo założycieli ustanie jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu.

W ustawie określono również, kiedy członkostwo w spółdzielni ustaje. Wyeliminowana zostanie możliwość wykreślenia i wykluczenia członka ze spółdzielni. 

Dookreślono także regulację dotyczącą udziału członka spółdzielni na walnym zgromadzeniu, przewidując, że może on w nim uczestniczyć osobiście lub przez pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu walnego zgromadzenia. Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia. Członkowie spółdzielni uzyskają więc możliwość uczestniczenia w obradach walnego zgromadzenia poprzez pełnomocnika (jeden pełnomocnik będzie mógł reprezentować jednego członka), a w statucie spółdzielni nie będzie możliwości ograniczenia tego trybu uczestniczenia w obradach. 

Istotną zmianą jest pozbawienie możliwości podjęcia przez spółdzielnię mieszkaniową uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z uwagi na zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali bądź nieruchomości wspólnej uciążliwym. W zaistniałych sytuacjach spółdzielnia będzie mogła w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Jeśli podstawą żądania orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zaleganie z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.

Istotnym rozwiązaniem jest też przyznanie roszczenia osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją oraz utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami.

Nowe przepisy mają usprawnić funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych i ułatwić budowę nowych mieszkań lokatorskich. Ustawa przewiduje m.in. że w umowie o budowę lokalu lub o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu wskazywany będzie albo termin, po upływie którego członkowi spółdzielni będzie przysługiwać roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, albo zastrzeżenie, że lokal nie podlega zbyciu na rzecz członka.

Nowelizacja eliminuje także możliwość lustrowania spółdzielni mieszkaniowej przez prezesów, jak również zwiększa uprawnienia ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa wobec spółdzielni mieszkaniowych.

Ponadto ustawa wprowadza zmiany w zakresie sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, na skutek których właściciele wyodrębnionych lokali uzyskają większy wpływ na remonty przeprowadzane w ich nieruchomości. Wprowadzone zostało wyłączenie spod egzekucji wierzytelności z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali. 

W nowej ustawie wprowadzono ponadto rozwiązanie w zakresie zasad rozliczenia funduszu remontowego z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, w której powstała wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z nim, właściciel lokalu, który przestał być członkiem spółdzielni, jak i ten, który nie był członkiem spółdzielni, będzie współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej, obliczanego na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego. 

Nowe rozwiązania wprowadzają więc zasadę ewidencjonowania i rozliczania funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości. 

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

 Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl