Skutek prawny wyburzenia lokalu

Sąd Najwyższy o skutku prawnym wyburzenia lokalu

W dniu 16 maja br. Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 1/19, podjął uchwałę następującej treści:

Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal.

Czego dotyczył problem prawny?

Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 13 listopada 2018 r., sygn. akt II Ca 395/18:

„1. Jaki jest skutek prawny wyburzenia lokalu, stanowiącego odrębną własność, dla związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej?
2. Czy w przypadku wyburzenia jednego z dwóch lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności, prowadzącego do utraty jego bytu prawnego, następuje ustanie prawa odrębnej własności drugiego istniejącego lokalu?”

Sąd Najwyższy podkreślił, że rozstrzygany problem dotyczył zarówno ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2019 r., poz. 737) oraz ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 1916, ze zm.).

Stan faktyczny przedstawiał się następująco: przedmiotem sprawy był budynek mieszkalny, w którym znajdowały się dwa lokale mieszkalne (ich własność została wyodrębniona), z których jeden uległ zniszczeniu i utracił charakter odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Istniały trzy księgi wieczyste, po jednej dla każdego z lokali i trzecia dla tzw. nieruchomości wspólnej, czyli gruntu i części wspólnej budynku.

Sąd Najwyższy podkreślił, że ustawa o własności lokali dokładnie reguluje kwestie związane z ustanowieniem odrębnej własności lokali, natomiast  nie zawiera w ogóle przepisów dotyczących wygaśnięcia czy ustania odrębnej własności lokali, co nie oznacza, że takie sytuacje się w praktyce nie zdarzają.

Skoro jeden z lokali zostanie zburzony, w związku z tym w budynku pozostanie jeden lokal. W takiej sytuacji ustaje odrębna własność lokalu, który pozostał, ponieważ w budynku mieszkalnym do istnienia odrębnej własności potrzebne są co najmniej dwa lokale. Lokal ten staje się częścią budynku, a budynek staje się częścią składową gruntu.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl