Co przyniesie specustawa mieszkaniowa?

Inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą na podstawie specustawy będzie można zrealizować niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.

Ustawa ułatwi pozyskanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w oparciu o studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zwłaszcza tereny takie jak grunty rolne w administracyjnych granicach miast, a także o obszary, które w przeszłości były wykorzystywane, jako tereny kolejowe, wojskowe czy produkcyjne. W ustawie ustalono również standardy, jakimi muszą odpowiadać inwestycje mieszkaniowe takie jak: dostęp inwestycji do drogi publicznej, odległość do placówek powszechnej edukacji oraz do przystanku publicznego transportu zbiorowego.

W konsekwencji nowe inwestycje mieszkaniowe powinny trafić na przygotowane do tego tereny, a to ograniczy rozlewanie się miast.

- "Procedura lokalizacji określona w specustawie mieszkaniowej na terenach nieobjętych planami jest bardziej wymagająca niż decyzje WZ. Wymóg koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, pokazującej proporcje zabudowy mieszkaniowej i infrastruktury towarzyszącej, jak parki, przestrzeń wspólna czy sieć komunikacyjna ma służyć tworzeniu ładu przestrzennego i jest przeszkodą dla chaotycznej zabudowy. Zapisane w specustawie standardy, będą swego rodzaju kontraktem gminy z inwestorem i mieszkańcami" – ocenił wiceminister Artur Soboń.

Specustawa będzie obowiązywać przez 10 lat.

- "Oczekiwanie Polaków jest takie, by te inwestycje były na dużą skalę i były realizowane jak najszybciej" – mówił wiceminister Artur Soboń.

Nowe narzędzie planowania inwestycji mieszkaniowych

Inwestycje mają być budowane w odniesieniu do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Podstawowym odniesieniem dla koncepcji lokalizowania inwestycji będą zatem studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studia pokrywają prawie całość przestrzeni polskich gmin. Przepisy określające procedury lokalizacyjne są potrzebne, ponieważ plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają jedynie 16% powierzchni polskich miast, a ich roczny przyrost wynosi 1%. Obowiązujące przepisy umożliwiają uzupełnianie zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, których gminy wydają rocznie około 80 tys. Jednak te decyzje są przez ekspertów krytycznie oceniane, bo są główną przyczyną rozlewania się miast.

Ustalenie lokalizacji inwestycji w trybie specustawy będzie następowało w drodze uchwały rady gminy, co stanowi wyraz zachowania władztwa planistycznego gminy, przy zapewnieniu partycypacji społecznej. Mieszkańcy gminy będą mogli wyrażać opinie i zgłaszać uwagi wobec zaproponowanej lokalizacji inwestycji.

Propozycja skraca procedury, ale wymaga zapewnienia infrastruktury społecznej dla nowych osiedli mieszkaniowych. Zapisane w specustawie standardy, będą swego rodzaju kontraktem z inwestorem. Będzie to podniesienie wymagań dla inwestorów, którzy będą zobowiązani zaprezentować koncepcję urbanistyczno-architektoniczną przed podjęciem uchwały lokalizacyjnej. Koncepcja będzie kompletem informacji dla rady gminy do podjęcia decyzji o powstaniu inwestycji.

Standardy urbanistyczne są zróżnicowane ze względu na liczbę mieszkańców gmin, co odpowiada stopniom zurbanizowania osiedli. 

Kształtowanie zwartej zabudowy i odpowiedź na wyzwania polityki mieszkaniowej. Specustawa mieszkaniowa to korzyści dla gmin i mieszkańców

Gminy skorzystają ze specustawy mieszkaniowej, bo będą kształtować zamierzenie inwestora w transparentnej procedurze. W miastach zostaną uwolnione niezagospodarowane, znakomicie położone i skomunikowane tereny w centrach miast. Specustawa mieszkaniowa to nowe narzędzie wsparcia mieszkalnictwa w zgodzie z ładem przestrzennym.

Wiceminister Artur Soboń podkreślił, że nowe przepisy tworzą wachlarz wszechstronnych narzędzi wspierających gminy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Najważniejsze rozwiązania to skrócenie przygotowania procesu inwestycyjnego z 5 lat do roku i umożliwienie gminie realnego wpływu na koncepcję przedstawioną przez inwestora w przejrzystej procedurze konsultacji i podejmowania rozstrzygnięć przez radę gminy.

- "Specustawa pozwoli na "uruchomienie" gruntów, które dotąd nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych" – wyjaśnił w Sejmie wiceminister Artur Soboń.

- "Ustawa umożliwi ożywienie niewykorzystanych terenów za zgodą samorządów i pod warunkiem wysokich standardów urbanistycznych. Działki w centrach miast będą mogły być wykorzystane. Dzięki temu budownictwo mieszkaniowe powstanie szybciej, taniej ładniej. Zakotwiczamy to budownictwo w standardach, koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które mają - w przeciwieństwie do planów wszystkie gminy. Studia określają i potrzeby demograficzne i czynniki ekonomiczne w każdej gminie. To realny instrument polityki mieszkaniowej i wpływu na zamierzenia inwestorów. Żadna specustawa mieszkaniowa nie byłaby potrzebna, gdy w gminach było więcej aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego. Nie unieważniamy dorobku gmin, które mają plany, tylko dajemy pomoc tym, które potrzebują sprawnych narzędzi kształtowania przestrzeni" – mówił wiceminister Artur Soboń.

Przepisy nie pozwalają na inwestowanie na terenach podlegających ochronie.

Standardy urbanistyczne

Ustawa ma na celu ułatwienia w pozyskiwaniu gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, chodzi np. o grunty rolne w administracyjnych granicach miast, a także o obszary, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe czy produkcyjne. W ustawie ustalono standardy, jakimi muszą odpowiadać inwestycje mieszkaniowe takie jak: dostęp inwestycji do drogi publicznej, odległość do placówek powszechnej edukacji oraz do przystanku publicznego transportu zbiorowego.

Standardy urbanistyczne są zróżnicowane ze względu na liczbę mieszkańców: dla gmin, w których liczba nie przekracza 100 tys. i powyżej 100 tys. mieszkańców – co odpowiada stopniom zurbanizowania miast i gmin. Ustawa określa m.in. odległości takich inwestycji od przedszkola, szkoły, przystanku komunikacji publicznej, wymaga zapewnienia dostępu do drogi i, zgodnie z zapotrzebowaniem, dostępu m.in. do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej. W konsekwencji nowe inwestycje mieszkaniowe powinny trafić na przygotowane do tego tereny a to ograniczy rozlewanie się miast.

Samorząd będzie miał prawo zwiększyć lub zmniejszyć w uchwale wymagane od inwestora standardy, ale tylko do 50% założonych wskaźników. Rada gminy będzie więc miała podstawę prawną do określenia w uchwale większych bądź mniejszych niż określone w ustawie wymaganych od inwestora standardów, ale jedynie do 50% założonych wskaźników.

Specustawa pozwala odchodzić od standardów w niej wyznaczonych jedynie, w przypadku gdy gmina podpisze z inwestorem umowę na dowóz dzieci do szkoły.

Zapisane w specustawie standardy, będą swego rodzaju kontraktem z inwestorem. Podnosi ona wymagania dla inwestorów, którzy będą zobowiązani zaprezentować koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, która będzie kompletem informacji dla rady gminy do podjęcia decyzji o powstaniu inwestycji.

Zob. też: Specustawa mieszkaniowa w drodze