Wykupienie mieszkań spółdzielczych za "złotówkę" tylko do końca roku

W wyniku nowelizacji największe korzyści odniosły osoby, którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo lokalu. W tym bowiem przypadku ustawodawca zrezygnował z zasady dokonywania rozliczeń z kandydatem na właściciela lokalu spółdzielczego według wartości rynkowej lokalu. W zamian została ustanowiona reguła, zgodnie z którą właścicielem lokalu można stać się po zapłacie na rzecz spółdzielni wszystkich kosztów budowy lokalu (tak: Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 17 grudnia 2008 roku, sygn. akt P 16/08). Tak więc w efekcie, na gruncie obowiązujących jeszcze przepisów przy uwłaszczeniu nie uwzględnia się wzrostu wartości rynkowej lokalu na przestrzeni lat od czasu jego wybudowania do dnia uwłaszczenia.

Zmiany dotyczyły również osób, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W tym jednak przypadku korzyść finansowa płynąca z nowelizacji ma inny charakter i w większości przypadków ma mniejszy wymiar. W obecnym stanie prawnym ustawodawca, w przypadku uwłaszczenia osób, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zwolnił je z obowiązku pokrycia kosztów modernizacji i remontów budynków.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 roku (sygn. akt P 16/08) uchylił zakwestionowane przepisy m. in. w zakresie wskazanym wyżej. Jednocześnie TK odroczył termin uchylenia niekonstytucyjnych przepisów na rok od dnia ogłoszenia wyroku. W związku z tym, iż ogłoszenie miało miejsce dnia 30 grudnia 2008 r. uchylone przepisy utracą moc obowiązującą dnia 31 grudnia 2009 roku.

Jakie konsekwencje płyną z uchylenia przez TK przepisów o ?tanim wykupie" mieszkań spółdzielczych?

W tej materii należy w stwierdzić jednoznacznie, iż wyrok TK nie przekreśla prawa osób, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, do żądania przekształcenia uprawnień w prawo własności. Skutkiem orzeczenia jest m. in. powrót do zasad uwłaszczenia obowiązujących sprzed nowelizacji z 31 lipca 2007 roku.

W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, po 31 grudnia 2009 roku osoba, której prawo takie przysługuje, aby skutecznie żądać przekształcenia w prawo odrębnej własności lokalu będzie musiała pokryć wartość rynkową lokalu. Kwota ta zostanie pomniejszona o zwaloryzowaną wartość już wniesionej części wkładu mieszkaniowego. Regulacja taka podyktowana jest tym, iż w zamian za prawo własności do lokalu, spółdzielnia powinna otrzymać ekwiwalent odpowiadający wartości rynkowej mieszkania. Taki wniosek płynie również z uzasadnienia orzeczenia TK.

Z kolei w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, osoby którym przysługuje takie prawo, w celu wykupienia mieszkania na własność będą musiały po dniu 31 grudnia 2009 r., pokryć również koszty modernizacji i remontów budynku spółdzielczego.

Termin do 31 grudnia 2009 r., ale nie dla każdego

Nie wszystkie osoby, którym przysługują prawa spółdzielcze do lokalu mogą liczyć na tanie wykupienie mieszkania. W szczególności na realizację prawa do uwłaszczenia, na jeszcze obowiązujących  zasadach, nie mają szans osoby, które nie zażądały ustanowienia na ich rzecz prawa własności mieszkania przed dniem ogłoszenia wyroku TK - czyli przed 30 grudnia 2008 roku.

Takie wnioski płyną z uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 kwietnia 2009 r. (sygn. akt, III CZP 17/2009). Jak czytamy w uzasadnieniu powołanej uchwały SN: Konsekwencją odroczenia przez Trybunał wejścia w życie orzeczenia kwestionującego konstytucyjność normy prawnej jest jej czasowe pozostanie w systemie prawa. Skład obecny uznaje więc, że nie powinno się na podstawie takiej normy inicjować nowych stanów prawnych, a jedynie dokończyć realizację już rozpoczętych, jak np. złożenie do dnia ogłoszenia wyroku TK stosownego wniosku na podstawie art. 17[14] usm, ale już nie po tej dacie.

Zatem na ?tanie wykupienie" mieszkania mają szanse tylko te osoby, które złożyły odpowiedni wniosek do spółdzielni przed dniem 30 grudnia 2008 roku.

Pozostaje pytanie co będzie w sytuacji gdy, spółdzielnie nie zdążą do końca roku przenieść prawa własności mieszkania na osoby, które złożyły wnioski przed datą ogłoszenia wyroku TK? Przecież osoby te złożyły wnioski w odpowiednim terminie i zakładając, iż spełniały pozostałe przesłanki uwłaszczenia mogły liczyć na tanie wykupienie lokalu. Po 31 grudnia 2009 przestaną obowiązywać te przepisy. Czy zatem spółdzielnia powinna stosować przepisy obowiązujące w czasie złożenia wniosku czy też w czasie podpisywania aktu notarialnego (po 31 grudnia 2009 r.)? Są różne możliwości rozstrzygnięcia takiej sytuacji nie wyłączając roszczenia odszkodowawczego od spółdzielni za zbyt opieszałą realizację obowiązków ustawowych. Problemem z pewnością zajmą się sądy, gdyż należy spodziewać się, iż takie sytuacje nie będą odosobnione.

Jakub Spalik, e-prawnik.pl