Zmiany w PCC i użytkowaniu wieczystym

25.7.2023

Pakiet przepisów z podpisem Prezydenta

Zmiany w podatku PCC, możliwość kupna gruntów przez przedsiębiorców mających je dotychczas w użytkowaniu wieczystym oraz wsparcie Społecznych Agencji Najmu (SAN) – to nowe rozwiązania, które znalazły się w ustawie podpisanej dziś przez Prezydenta.

Prezydent podpisał ustawę z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.

Co przewiduje nowelizacja?

Podstawowym celem ustawy jest wprowadzenie w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) rozwiązań umożliwiających nabycie prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej. Proponowane rozwiązania są kolejnym etapem reformy mającej na celu uwłaszczenie użytkowników wieczystych gruntów.

Podstawowym instrumentem prawnym wprowadzanym uchwaloną ustawą jest epizodyczne roszczenie czasowe o nabycie nieruchomości gruntowej przyznane jej użytkownikowi wieczystemu, który zrealizował cel umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego, a ponadto uzyskał to prawo w okresie gdy było ono surogatem prawa własności i zasadniczo jedyną formą trwałego korzystania z nieruchomości pochodzących z publicznego zasobu.

Przedmiotowe roszczenie zostało uregulowane w nowym dziale VIA zatytułowanym: "Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego". Zawarto w nim przepisy epizodyczne dotyczące ograniczonego w czasie roszczenia o nabycie przez użytkowników wieczystych prawa własności gruntu oraz dedykowane dla tego trybu odrębne zasady zbywania m.in. w zakresie przedmiotu sprzedaży, ustalania ceny oraz bonifikat.

Zgodnie z przyjętymi przepisami wskazane roszczenie czyli żądanie sprzedaży nieruchomości może być zgłoszone w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.

Żądanie sprzedaży, nie będzie przysługiwało:

jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz.U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);
jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1073);
w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Ponadto umowa sprzedaży nie będzie mogła być zawarta, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Roszczenie nie będzie co do zasady obejmowało nieruchomości Skarbu Państwa, w stosunku do których uprawnienia właścicielskie wykonują inne, niż wskazane w ustawie o gospodarce nieruchomościami podmioty. Z uwagi na szczególną rolę i funkcje, jakie pełnią zasoby gruntów państwowych powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Państwowemu Gospodarstwu Leśnemu Lasy Państwowe.

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa powyżej, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 u.g.n. stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Ustawa wprowadza zmiany m.in. do ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790) polegające na poszerzeniu katalogu podmiotów uprawnionych do prowadzenia działalności w formie społecznej agencji najmu (SAN). W miejsce obecnie wskazanych form: fundacji lub stowarzyszeń – proponuje się wskazanie pełnego katalogu podmiotów, o których mowa w art. 3 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie (Dz. U. z 2023 r. poz. 571).

Nowelizacja poszerza zakres działalności SAN o możliwość dzierżawy budynków niemieszkalnych celem ich przekształcania na lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne. W ten sposób SAN zyskają więcej możliwości pozyskiwania zasobu oferowanego następnie na zasadach najmu wskazanym przez gminę osobom o umiarkowanych dochodach.

Ustawa wprowadza również zmianę w zakresie art. 30 ust. 1 pkt 2 i 2a ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa polegającą na podwyższeniu progów dochodowych obowiązujących przy ubieganiu się o najem mieszkania w społecznej inicjatywie mieszkaniowej, w przypadku mieszkań zrealizowanych z udziałem środków preferencyjnego kredytu udzielanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach rządowego programu społecznego budownictwa czynszowego (z dopłatą do preferencyjnego kredytu ze środków Funduszu Dopłat), jak również w ramach poprzedniego instrumentu wsparcia ze środków zlikwidowanego w 2009 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Podwyższenie progów dochodowych, dokonano poprzez podniesienie współczynników korygujących zawartych w przepisie art. 30 ust. 1 pkt 2 z 1,3 do 1,5 oraz w art. 30 ust. 1 pkt 2a z 1,2 na 1,4 przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny.

Ustawa wprowadza także zmiany do ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 170). Najistotniejszą zmianą jest dodanie art. 7a, zgodnie z którym: "w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%".

Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, powołany przepis stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.

Ponadto w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych uzupełnia się katalog czynności prawnych zwolnionych z podatku – o sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Nowelizacja wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1–3 i art. 8 pkt 1–6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10–19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.

PCC

- "Najważniejsza zmiana polega na zniesieniu PCC w przypadku zakupu pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. To oszczędność nawet kilkunastu tysięcy złotych, które będzie można przeznaczyć na przykład na remont łazienki czy meble do kuchni. Jednocześnie wprowadzamy 6% stawki PCC od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania. Chcemy w ten sposób ograniczyć hurtowy wykup mieszkań, który winduje ceny nieruchomości z całym kraju" – tłumaczył minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Użytkowanie wieczyste

Kolejne przepisy tej samej nowelizacji wprowadzają nowy, rynkowy model odpłatności za grunt sprzedawany użytkownikowi wieczystemu – przedsiębiorcy. Nowy model odpłatności za grunt będzie dotyczył:

przedsiębiorców (duże firmy, jednoosobowa działalność gospodarcza),
osób fizycznych np. właścicieli garaży,
spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych (infrastruktura osiedlowa, pawilony handlowe),
mieszkańców osiedli – np. parkingi, drogi wewnętrzne, place zabaw.

Użytkownik wieczysty gruntu zabudowanego, który zrealizował cel użytkowania wieczystego powstałego przed 1 stycznia 1998 r., będzie mógł wystąpić z żądaniem sprzedaży. W takim wypadku organ będzie zobowiązany do zawarcia umowy.
Cena wykupu w przypadku gruntów Skarbu Państwa przy jednorazowej wpłacie to tylko 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Ustawa przewiduje też możliwość płatności w ratach przez maksimum 10 lat – wtedy cena to 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej. W przypadku gruntów JST o cenie wykupu będą decydować władze gminy.

SAN

W tej samej ustawie znalazły się także przepisy mające na celu wsparcie działania Społecznych Agencji Najmu (SAN). Dzięki znowelizowanym przepisom zyskają one możliwość uzyskania wsparcia z Funduszu Dopłat na remonty pustostanów, które następnie zostaną wynajęte wskazanym przez gminę lokatorom o niskich albo umiarkowanych dochodach.

Większość przepisów podpisanej ustawy wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Materiały: Wypowiedź ministra Waldemara Budy