Czy możliwe jest zasiedzenie udziału spadkowego? - opinia prawna

Stan faktyczny

W listopadzie 1967 roku zapadło postanowienie sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku po mojej matce. Spadek nabyło troje dzieci po 1/3. Dziesięć lat później brat przekazał mi aktem darowizny swoją 1/3 część. W tej chwili w hipotece wpisany jestem ja w 2/3 i siostra w 1/3. Spadek obejmuje dom mieszkalny i działkę ok. 900 m. Domem i działką władam nieprzerwanie od 1967 r. Siostra mieszka w innym mieście. Ja płaciłem i płacę podatki, ubezpieczenie, przeprowadzam remonty, zawierałem umowy najmu, pobierałem czynsz (mam pełną dokumentację). Wysłałem do niej list proponując podział nieruchomości wspólnej przez notariusza albo w sądzie. W liście oświadczyłem, że brak odpowiedzi w ciągu 2 tygodni będę uważał za konieczne skierować sprawę o podział do sądu. Siostra przyjechała, w jej obecności geodeta zaproponował podział działki, a architekt - domu. Siostra propozycję zaakceptowała, ale nazajutrz ją anulowała. Czy w tym stanie rzeczy mam szansę na uzyskanie w sądzie orzeczenia, że stałem się właścicielem części spadku siostry na skutek zasiedzenia (termin dwudziestoletni minął 26 listopada 1987), czy też zacytowany list niweczy taką możliwość?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami)

Instytucja zasiedzenia uregulowana jest w kodeksie cywilnym. Zgodnie z postanowieniem art. 172 § 1 k.c., posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
Już na wstępie należy wyjaśnić, że na gruncie przedstawionej definicji możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli. Możliwość taką przyjął Sąd Najwyższy wielu swych orzeczeniach (z 8 lipca 1969r. sygn. III CZP 41/69 opubl. OSNCP 7-8/70 poz. 121, z 26 stycznia 1978r. sygn. III CZP 96/77, opubl. OSNCP 11/78 poz. 195) a także w doktrynie prawa cywilnego (Stanisław Rudnicki: Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 1999r., s. 170).

Dopuszczalnym jest więc zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli. Aby jednak zasiedzenie było możliwe, konieczne do spełnienia są także pozostałe przesłanki zasiedzenia: samoistny charakter posiadania, upływ czasu, zależny od dobrej lub złej woli posiadacza.

Samoistny charakter posiadania

Zgodnie z art. 336 k.c., posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Charakter samoistności posiadania wyznaczony jest kwalifikacją posiadacza traktującego daną rzecz jako przedmiot swojej własności. Aby posiadanie było samoistne, posiadacz musi uważać tę rzecz za swoją. Nie wyłącza posiadania samoistnego czasowa utrata władztwa nad rzeczą, ani czasowe oddanie jej w posiadanie osobie trzeciej, gdyż istotne jest to, czy posiadacz ma wolę i możliwość, ewentualność wykonywania tego władztwa nad rzeczą (niepubl. orzeczenie SN z 7 kwietnia 1994r. sygn. III CRN 18/94, powołuję za: S. Rudnicki Komentarz do K.C Księga druga: Własność i inne prawa rzeczowe, s.177, W-wa 1999). Istotą bowiem jest wewnętrzny stosunek posiadacza do przedmiotu posiadania – posiadacz musi traktować ten przedmiot jak rzecz własną.

Samoistność posiadania wiąże się także z zamiarem posiadania danej rzeczy dla siebie (animo rem sibi habendi). Zamiar taki może zostać uzewnętrzniony właśnie poprzez zachowywanie się wobec rzeczy jak jej właściciel. Jednakże nie zawsze takie zachowanie uzasadnia uznania posiadania za samoistne. W przypadku bowiem współwłasności, o samoistnym posiadaniu udziałów pozostałych współwłaścicieli przez współwłaściciela, który rzeczywiście posiada rzecz, nie świadczy sam fakt dokonywania opłat i podatków w całości za przedmiot własności. Samoistność jest wyznaczana świadomością posiadacza, że może rzecz traktować jako swoją.

Upływ czasu

W przypadku nieruchomości termin zasiedzenia biegnie, w zależności od dobrej czy złej wiary posiadacza, odpowiednio 20 i 30 lat.

Taki jest stan prawny w dniu dzisiejszym. Jednakże przed nowelizacją kodeksu cywilnego dokonaną ustawą z dnia 28 lipca 1990r., terminy zasiedzenia nieruchomości wynosiły 10 lat przy dobrej i 20 lat przy złej wierze. Dla takich przypadków, w których zgodnie z obowiązującymi przed 1 października 1990 r. (w tym dniu weszła wżycie ustawa nowelizująca k.c.) upłynąłby już termin zasiedzenia, należy stosować dawne terminy.

Dobra i zła wiara

Termin zasiedzenia nieruchomości zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego. Przepisy jednak w żadnym punkcie nie definiują tych pojęć, pozostawiając to zadanie judykaturze i doktrynie prawa cywilnego. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971r. (sygn. I CR 302/71, opubl. NP. 4,73, s. 580), dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. W analizowanym przypadku, w celu stwierdzenia dobrej wiary należałoby uznać świadomość Pana, że udział, który Pan posiada, rzeczywiście Panu przysługuje. Dobrą czy złą wiarę bada się w chwili objęcia przedmiotu zasiedzenia w posiadanie. Późniejsza zmiana kwalifikacji dobrej czy złej wiary nie ma już znaczenia.

Odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że spełniona została określone przez prawo przesłanki zasiedzenia w postaci upływu czasu koniecznego do zasiedzenia nieruchomości. Ponieważ wiedział Pan, że udział w nieruchomości wspólnej, który objął Pan w posiadanie Panu nie przysługuje, nie można stwierdzić, że w chwili obejmowania udziału w posiadanie był Pan w dobrej wierze. Dlatego też należy uznać, że mógłby Pan ewentualnie zasiedzieć przedmiotową nieruchomość po 20 latach, gdyż termin zasiedzenia upłynąłby w listopadzie 1987r., a więc przed wejściem w życie noweli k.c. z 28 lipca 1990r., która wydłużyła okresy zasiedzenia.

Podstawową jednak przesłanką zasiedzenia jest fakt posiadania przedmiotu zasiedzenia jak właściciel.

Jak już wyjaśniono powyżej, samoistny charakter posiadania przejawia się w wewnętrznym odczuciu posiadacza, który traktuje rzecz tak, jakby przysługiwałoby mu do niej prawo własności. Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego nie można niestety uznać, by traktował Pan udział siostry jako swą własność. Świadczyć o tym może świadomość Pana, że siostra żyje i nadal przysługuje jej 1/3 działki wraz z takim samym udziałem w domu mieszkalnym. Ponadto, fakt taki odnotowany jest w księgach wieczystych, jest więc jawnym dla wszystkich odzwierciedleniem stanu prawnego nieruchomości.

Ważnym jest także list, w którym zachęca Pan siostrę do dokonania podziału nieruchomości wspólnej, a więc w sposób dorozumiany poświadcza Pan fakt, że posiadany przez Pana udział siostry w rzeczywistości należy do niej. Jest Pan tego świadomy, i wykazanie tego faktu w razie ewentualnego postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nie byłoby zbyt problematyczne.
Dlatego też, na podstawie analizy stanu prawnego odniesionego do przedstawionej sytuacji należy stwierdzić, że w tym przypadku nie jest możliwe stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości.
Możliwe jest natomiast, i wskazane, żądanie zniesienia współwłasności. Przez wiele lat to Pan ponosił wszelkie ciężary związane ze współwłasnością, choć jako współwłaściciele zobowiązani byli Państwo do tego wspólnie w sposób solidarny.

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.