Sprzedaż lokalu a obowiązek odprowadzenia podatku VAT - opinia prawna

Opinia prawna

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej zwaną ustawą) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 cytowanej ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, do towarów zaś, zgodnie z art. 2 pkt  6 ustawy zalicza się także budynki i budowle i ich części, w szczególności będą to lokale mieszkaniowe lub użytkowe.  W rozpatrywanym przypadku mamy do czynienia ze sprzedażą części budynku w postaci lokalu o innym przeznaczeniu (użytkowego ) stanowiącego przedmiot odrębnej własności.  

W rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej (m. in. spółka jawna) oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei stosownie do ust. 2 tego artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym sprzedaż lokalu użytkowego przez spółkę jawną traktowane będzie jako dostawa towaru w rozumieniu ww. ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości innych niż przeznaczonych na cele mieszkaniowe wraz z przynależnym gruntem, należy zastosować podstawową stawkę podatku 22% dla całej transakcji.

Wyjątek od powyższych zasad stanowi uregulowanie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2   ustawy w myśl, którego zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zwolnienie takie obowiązywało również pod rządami ustawy o podatku od towaru i usług z roku 1993. Celem tego typu regulacji jest uniknięcie podwójnego opodatkowania. Z opisu pytania wynika, iż zakupili Państwo lokal na działalność gospodarczą, a lokal ten jest w ewidencji środków trwałych. Lokal według Państwa informacji został wybudowany w latach siedemdziesiątych, tym samym zakupując ten lokal nie kupowali Państwo lokalu nowego.

Przez towary używane, o których w art. 43 ust. 2 ustawy rozumie się:

• budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;

• pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Przepis odwołuje się do pojęcia używania, czyli do sytuacji faktycznej polegającej na wykorzystaniu tego towaru, zarówno bezpośrednio przez jego właściciela, jak i osoby trzecie. Takie stanowisko zostało wypracowane przez judykaturę odnośnie używanych budynków, budowli lub ich części. Nie jest istotny sposób jego wykorzystania ani okres faktycznego posiadania go przez właściciela. Zwolnienie przewidziane dla towarów używanych, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, nie ma zastosowania jednakże do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków oraz 

• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Powyższe warunki powinny być spełnione łącznie co oznacza, że jeśli podatnik nie dokonał nakładów na lokal przed wprowadzeniem do ewidencji lub w trakcie jego użytkowania wydatków przekraczających 30 % wartości początkowej lokalu, to nie jest już istotne czy podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego  od tych wydatków, czy też użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu czynności opodatkowanych.

Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem sprzedaży jest używany lokal użytkowy, od zakupu którego nie przysługiwało spółce prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Ponadto Spółka poczyniła nakłady remontowe stanowiące mniej niż 30% wartości początkowej lokalu, tym samym należy stwierdzić, że czynność taka jest objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług na mocy powołanych przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy.

W takim przypadku zwolnieniu również podlega dostawa gruntu trwale związanego z budynkiem (art. 29 ust. 5 ustawy). Dodatkowo należy zwrócić uwagę na fakt, iż nawet w sytuacji, gdy podatnik wykonuje czynności, które dają prawo do odliczenia podatku naliczonego jak i takie, które nie dają tego prawa - do struktury sprzedaży nie wlicza się: dostawy używanych przez podatnika środków trwałych, sporadycznej sprzedaży nieruchomości oraz sporadycznie dokonywanych czynności w zakresie pośrednictwa finansowego.