Zobowiązanie wobec banku a zmiana właściciela zabezpieczającej kredyt nieruchomości - opinia prawna

Stan faktyczny

Jestem dÅ‚użnikiem banku, w którym zaciÄ…gnÄ…Å‚em kredyt na zakup nieruchomoÅ›ci gruntowej zabudowanej, nie zakoÅ„czonej odbiorem technicznym i nie ujawnionej w ksiÄ™dze wieczystej. PieniÄ…dze uzyskane z kredytu zostaÅ‚y mi ukradzione. WÅ‚aÅ›ciciel tej nieruchomoÅ›ci, który wyraziÅ‚ zgodÄ™ na zabezpieczenie kredytu tÄ… nieruchomoÅ›ciÄ… też nie otrzymaÅ‚ swoich pieniÄ™dzy, wobec tego zażądaÅ‚ zwrotu tego budynku i wytoczyÅ‚ powództwo wobec osoby, która te pieniÄ…dze zabraÅ‚a. Ja zaprzestaÅ‚em spÅ‚acać kredyt, ponieważ nie miaÅ‚em pieniÄ™dzy. Bank wystawiÅ‚ tytuÅ‚ egzekucyjny bankowy dla mnie i mojej żony jako porÄ™czyciela. Zabezpieczeniem tego kredytu byÅ‚a ta nieruchomość. Aktualnie sytuacja wyglÄ…da nastÄ™pujÄ…co: nieruchomość wróciÅ‚a do prawowitego wÅ‚aÅ›ciciela aktem notarialnym z zaznaczeniem, że nabywca przejmuje wraz z nabyciem nieruchomoÅ›ci gruntowej zabudowanej wszelkie ciężary zwiÄ…zane z kredytem w banku, natomiast tytuÅ‚ wykonawczy bankowy jest wystawiony na mnie, ja nie posiadam nieruchomoÅ›ci. ProszÄ™ o okreÅ›lenie czy bank powinien zmienić tytuÅ‚ wykonawczy na nowego wÅ‚aÅ›ciciela skoro sprawa jest w SÄ…dzie?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna zostaÅ‚a sporzÄ…dzona na podstawie nastÄ™pujÄ…cych aktów prawnych:

  • Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r., Nr 72, poz. 665 ze zmianami),

  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego opisujÄ…cego zagadnienie, kredytobiorcÄ… (czyli osobÄ…, która zaciÄ…gnęła kredyt w banku) jest Pan. W zwiÄ…zku z powyższym, bank może bezpoÅ›rednio od Pana żądać zwrotu kwoty kredytu. Tego uprawnienia banku nie zmienia także fakt, iż kredyt byÅ‚ zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomoÅ›ci, która obecnie nie jest Pana wÅ‚asnoÅ›ciÄ…. W takim przypadku wÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci obciążonej takÄ… hipotekÄ… także staje siÄ™ – obok Pana dÅ‚użnikiem banku, z tym że Pan pozostaje dÅ‚użnikiem osobistym, a wÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci – dÅ‚użnikiem rzeczowym. Różnica polega przede wszystkim na tym, że w stosunku do Pana bank może egzekwować zwrot kredytu z caÅ‚ego PaÅ„skiego majÄ…tku, natomiast w stosunku do dÅ‚użnika rzeczowego – tylko z przedmiotu zabezpieczenia, tj. z obciążonej hipotekÄ… nieruchomoÅ›ci. 

Fakt, iż nadal pozostaje Pan dÅ‚użnikiem banku nie zmieniajÄ… zapisy aktu notarialnego, poprzez które wÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci przejÄ…Å‚ na siebie obowiÄ…zki spÅ‚aty kredytu w caÅ‚oÅ›ci. Dzieje siÄ™ tak dlatego, iż przejÄ™cie dÅ‚ugu wymaga bezwarunkowej i pisemnej zgody wierzyciela. ObowiÄ…zek uzyskania pisemnej zgody wierzyciela wynika bezpoÅ›rednio z treÅ›ci art. 519 § 2 pkt 2 oraz art. 522 kodeksu cywilnego. Zgodnie z pierwszym powoÅ‚anym przepisem, przejÄ™cie dÅ‚ugu może nastÄ…pić poprzez umowÄ™ pomiÄ™dzy dÅ‚użnikiem a osoba trzeciÄ… za zgodÄ… wierzyciela – oÅ›wiadczenie wierzyciela może być zÅ‚ożone którejkolwiek ze stron, jednakże jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedziaÅ‚, że osoba przejmujÄ…ca dÅ‚ug jest niewypÅ‚acalna. Zgodnie z art. 522 kodeksu cywilnego, zarówno umowa o przejÄ™cie dÅ‚ugu jak i zgoda wierzyciela na przejÄ™cie dÅ‚ugu powinna być pod rygorem nieważnoÅ›ci zawarta na piÅ›mie. W analizowanym przypadku zasadnym jest – jeżeli wÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci podtrzymuje chęć przejÄ™cia PaÅ„skiego zadÅ‚użenia – udanie siÄ™ do banku kredytujÄ…cego z wnioskiem o wyrażenie zgody na zmianÄ™ dÅ‚użnika. Tylko po uzyskaniu takiej zgody przestanie Pan być dÅ‚użnikiem banku. 

Należy także pamiÄ™tać o przepisach prawa bankowego regulujÄ…cego przedstawionÄ… kwestiÄ™. Zgodnie z treÅ›ciÄ… art. 97 ust. 1 prawa bankowego, bankowy tytuÅ‚ egzekucyjny może być podstawÄ… egzekucji prowadzonej wedÅ‚ug przepisów Kodeksu postÄ™powania cywilnego po nadaniu mu przez sÄ…d klauzuli wykonalnoÅ›ci wyłącznie przeciwko osobie, która bezpoÅ›rednio z bankiem dokonywaÅ‚a czynnoÅ›ci bankowej albo jest dÅ‚użnikiem banku z tytuÅ‚u zabezpieczenia wierzytelnoÅ›ci banku wynikajÄ…cej z czynnoÅ›ci bankowej i zÅ‚ożyÅ‚a pisemne oÅ›wiadczenie o poddaniu siÄ™ egzekucji oraz gdy roszczenie objÄ™te tytuÅ‚em wynika bezpoÅ›rednio z tej czynnoÅ›ci bankowej lub jej zabezpieczenia.

OÅ›wiadczenie, o którym mowa powyżej, a które powinno być dokonane przez wÅ‚aÅ›ciciela nieruchomoÅ›ci (jeżeli nadal chce on przejąć PaÅ„ski dÅ‚ug), powinno okreÅ›lać kwotÄ™ zadÅ‚użenia, do której bank może wystawić bankowy tytuÅ‚ egzekucyjny oraz termin, do którego bank może wystÄ…pić o nadanie temu tytuÅ‚owi klauzuli wykonalnoÅ›ci.