Zobowiązanie wobec banku a zmiana właściciela zabezpieczającej kredyt nieruchomości - opinia prawna

Stan faktyczny

Jestem dłużnikiem banku, w którym zaciągnąłem kredyt na zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej, nie zakończonej odbiorem technicznym i nie ujawnionej w księdze wieczystej. Pieniądze uzyskane z kredytu zostały mi ukradzione. Właściciel tej nieruchomości, który wyraził zgodę na zabezpieczenie kredytu tą nieruchomością też nie otrzymał swoich pieniędzy, wobec tego zażądał zwrotu tego budynku i wytoczył powództwo wobec osoby, która te pieniądze zabrała. Ja zaprzestałem spłacać kredyt, ponieważ nie miałem pieniędzy. Bank wystawił tytuł egzekucyjny bankowy dla mnie i mojej żony jako poręczyciela. Zabezpieczeniem tego kredytu była ta nieruchomość. Aktualnie sytuacja wygląda następująco: nieruchomość wróciła do prawowitego właściciela aktem notarialnym z zaznaczeniem, że nabywca przejmuje wraz z nabyciem nieruchomości gruntowej zabudowanej wszelkie ciężary związane z kredytem w banku, natomiast tytuł wykonawczy bankowy jest wystawiony na mnie, ja nie posiadam nieruchomości. Proszę o określenie czy bank powinien zmienić tytuł wykonawczy na nowego właściciela skoro sprawa jest w Sądzie?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r., Nr 72, poz. 665 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego opisującego zagadnienie, kredytobiorcą (czyli osobą, która zaciągnęła kredyt w banku) jest Pan. W związku z powyższym, bank może bezpośrednio od Pana żądać zwrotu kwoty kredytu. Tego uprawnienia banku nie zmienia także fakt, iż kredyt był zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomości, która obecnie nie jest Pana własnością. W takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej taką hipoteką także staje się - obok Pana dłużnikiem banku, z tym że Pan pozostaje dłużnikiem osobistym, a właściciel nieruchomości - dłużnikiem rzeczowym. Różnica polega przede wszystkim na tym, że w stosunku do Pana bank może egzekwować zwrot kredytu z całego Pańskiego majątku, natomiast w stosunku do dłużnika rzeczowego - tylko z przedmiotu zabezpieczenia, tj. z obciążonej hipoteką nieruchomości. 

Fakt, iż nadal pozostaje Pan dłużnikiem banku nie zmieniają zapisy aktu notarialnego, poprzez które właściciel nieruchomości przejął na siebie obowiązki spłaty kredytu w całości. Dzieje się tak dlatego, iż przejęcie długu wymaga bezwarunkowej i pisemnej zgody wierzyciela. Obowiązek uzyskania pisemnej zgody wierzyciela wynika bezpośrednio z treści art. 519 § 2 pkt 2 oraz art. 522 kodeksu cywilnego. Zgodnie z pierwszym powołanym przepisem, przejęcie długu może nastąpić poprzez umowę pomiędzy dłużnikiem a osoba trzecią za zgodą wierzyciela - oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron, jednakże jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna. Zgodnie z art. 522 kodeksu cywilnego, zarówno umowa o przejęcie długu jak i zgoda wierzyciela na przejęcie długu powinna być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie. W analizowanym przypadku zasadnym jest - jeżeli właściciel nieruchomości podtrzymuje chęć przejęcia Pańskiego zadłużenia - udanie się do banku kredytującego z wnioskiem o wyrażenie zgody na zmianę dłużnika. Tylko po uzyskaniu takiej zgody przestanie Pan być dłużnikiem banku. 

Należy także pamiętać o przepisach prawa bankowego regulującego przedstawioną kwestię. Zgodnie z treścią art. 97 ust. 1 prawa bankowego, bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji prowadzonej według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności wyłącznie przeciwko osobie, która bezpośrednio z bankiem dokonywała czynności bankowej albo jest dłużnikiem banku z tytułu zabezpieczenia wierzytelności banku wynikającej z czynności bankowej i złożyła pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz gdy roszczenie objęte tytułem wynika bezpośrednio z tej czynności bankowej lub jej zabezpieczenia.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, a które powinno być dokonane przez właściciela nieruchomości (jeżeli nadal chce on przejąć Pański dług), powinno określać kwotę zadłużenia, do której bank może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny oraz termin, do którego bank może wystąpić o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności.