Brak zgody współwłaścicieli a konieczny remont

Odpowiedź prawnika: Brak zgody współwłaścicieli a konieczny remont

Zasady finansowania części kosztów przedsięwzięć termomodernizacyjnych i remontowych określa ustawa z 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. 2008 r., Nr 223 poz. 1459).

W powyższym akcie prawnym ustawodawca przewidział m.in. możliwość starania się przez inwestorów o uzyskanie premii kompensacyjnej, która ma być przeznaczona na finansowanie całości lub części kosztów:

a) przedsięwzięcia remontowego

b) remontu budynku mieszkalnego jednorodzinnego

jeśli koszty te miałyby dotyczyć budynku o odpowiednich kryteriach (art. 10 ust. 4)

Premia kompensacyjna ma przysługiwać inwestorowi, który jest właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym albo właścicielem części budynku i w dniu 25 kwietnia 2005 r. był właścicielem tego budynku mieszkalnego albo tej części budynku mieszkalnego albo nabył ten budynek albo tę część budynku w drodze spadkobrania od osoby będącej w tym dniu właścicielem - przysługuje premia kompensacyjna. W Pani przypadku inwestorem będą łącznie wszyscy współwłaściciele będący osobami fizycznymi. Zgodnie z procedurą uzyskania premii kompensacyjnej opisanej w art. 12 i nast. ustawy, premia jest przyznawana przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów. W przypadku zamiaru realizacji przedsięwzięcia lub remontu, określonego w art. 10 ust. 4, w całości z innych środków niż kredyt, w związku z którym przyznana została premia termomodernizacyjna lub premia remontowa, inwestor składa wniosek o przyznanie premii kompensacyjnej bezpośrednio do BGK.

Wniosek o premię kompensacyjną powinien zawierać:

• dane identyfikacyjne budynku mieszkalnego

• imię i nazwisko inwestora, adres do korespondencji i numer PESEL, a w przypadku cudzoziemca nazwę i numer dokumentu tożsamości

• informacje o lokalach kwaterunkowych, ich powierzchni użytkowej i okresach, w jakich ich wynajem podlegał ograniczeniom, o których mowa w art. 2 pkt 13, w zakresie, w jakim wymagane są do obliczenia wysokości premii kompensacyjnej zgodnie z art. 11 i 11a

• dodatkowo dołącza się dokumenty lub uwierzytelnione kopie dokumentów potwierdzających informacje, o których mowa w ust. 2 pkt 3 (punkt wyżej), oraz dokumenty potwierdzające, że są spełnione warunki, o których mowa w art. 10 ust. 1 lub 2.

Ten rodzaj premii przysługuje tylko w sytuacji, jeśli w budynku znajduje się choćby jeden lokal kwaterunkowy. Lokalem tym jest lokal w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego, którego najem został nawiązany na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu, a czynsz za najem tego lokalu był:

a) regulowany,

b) ustawowo ograniczony do 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku,

c) ustawowo ograniczony w zakresie możliwości jego podwyższania do 10 % dotychczasowego czynszu w skali roku

- w jakimkolwiek okresie między 12 listopada 1994 r. a 25 kwietnia 2005 r.; (art. 2 pkt. 13 ustawy).

W sytuacji braku możliwości porozumienia się z pozostałymi współwłaścicielami budynku odnośnie kwestii remontu pozostanie złożenie do sądu wniosku o ustanowienie zarządcy (art. 203 kodeksu cywilnego). Ustanowienie zarządy może nastąpić w trzech sytuacjach: 1) gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, 2) gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu i 3) gdy większość krzywdzi mniejszość. Sądowe uregulowanie zarządu nad nieruchomością wiązałoby się jednak z ograniczeniem w używaniu rzeczy przez dotychczasowych współwłaścicieli, de facto zostaliby oni odsunięci od zarządu na rzecz zarządcy sądowego.