Budowa budynku na działalność gospodarczą - koszty i konsekwencje podatkowe

Pytanie klienta:

""Czy osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, podatnik podatku na zasadach ogólnych i VAT-owiec może w koszty zaliczyć inwestycję polegającą na budowie budynku na swoje biura? Jakie konsekwencje podatkowe poniesie po jakimś czasie, jeśli będzie mógł odliczyć koszty od przychodów z budowy nieruchomości, a chciałby wyrejestować działalność?""

Odpowiedź prawnika:

Najważniejsze informacje

Budowa budynku nie może być bezpośrednio zaliczona do kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wydatki na budowę stanowią nakład na wytworzenie środka trwałego, który podlega amortyzacji rozłożonej w czasie.

Zasady kwalifikacji kosztów w działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu, musi wystąpić bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy między poniesionym wydatkiem a powstaniem lub zwiększeniem przychodu.

Ograniczenia w zaliczaniu wydatków do kosztów

Artykuł 23 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT jasno stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

Nabycie gruntów

Wydatki na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów (z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie)

Wytworzenie środków trwałych

Nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

Ulepszenie środków trwałych

Ulepszenia środków trwałych, które powiększają wartość środków trwałych stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

Amortyzacja jako forma rozliczania kosztów budowy

Kosztem uzyskania przychodu są odpisy amortyzacyjne od środków trwałych, dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami ustawy. Budynek wykorzystywany do działalności gospodarczej jest środkiem trwałym podlegającym amortyzacji.

Budynki niemieszkalne

Podstawowa stawka amortyzacyjna wynosi 2,5% rocznie, co oznacza 40-letni okres amortyzacji

Budynki mieszkalne

Od 2022 roku budynki mieszkalne nie podlegają amortyzacji, nawet gdy są wykorzystywane w działalności gospodarczej

Wartość początkowa środka trwałego

Wartość początkowa środka trwałego wytworzonego we własnym zakresie to koszt jego wytworzenia, który obejmuje:

  • Wartość materiałów i zużycie innych rzeczowych składników majątku
  • Koszty wynagrodzeń wraz z pochodnymi
  • Koszt usług obcych
  • Inne koszty bezpośrednio związane z wytworzeniem środka trwałego

Odliczenie podatku VAT przy budowie

Jeżeli budynek będzie w całości przeznaczony na cele prowadzonej działalności gospodarczej, podatnik ma prawo do odliczenia całości podatku naliczonego z faktur związanych z budową.

Uwaga - budynek o przeznaczeniu mieszanym

W przypadku nakładów na nieruchomość wykorzystywaną zarówno do celów działalności gospodarczej, jak i osobistych, podatek naliczony oblicza się według udziału procentowego, w jakim nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej.

Konsekwencje przy zakończeniu działalności

W przypadku zakończenia działalności gospodarczej i wyrejestrowania firmy, przedsiębiorca musi liczyć się z następującymi konsekwencjami:

Zaprzestanie amortyzacji

Składniki majątku nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaprzestano działalności

Korekta VAT

Zmiana przeznaczenia budynku na cele mieszkalne lub zakończenie działalności gospodarczej wymaga dokonania korekty odliczonego podatku VAT

Pozostała wartość amortyzacyjna

Nieodpisana wartość budynku może stanowić koszt przy jego ewentualnej sprzedaży, jeśli sprzedaż będzie przedmiotem opodatkowania

Podatek od nieruchomości

Budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej podlegają podatkowi od nieruchomości według najwyższych stawek. W 2025 roku maksymalna stawka wynosi około 31 zł/m2 powierzchni użytkowej.

Podsumowanie

Budowa budynku na działalność gospodarczą nie może być bezpośrednio zaliczona do kosztów uzyskania przychodów. Nakłady na budowę powiększają wartość początkową środka trwałego i są rozliczane poprzez odpisy amortyzacyjne w długim okresie czasu. Przy zakończeniu działalności konieczna jest korekta odliczonego VAT.

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.