Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Najważniejsze informacje
Budowa budynku nie może być bezpośrednio zaliczona do kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wydatki na budowę stanowią nakład na wytworzenie środka trwałego, który podlega amortyzacji rozłożonej w czasie.
Zasady kwalifikacji kosztów w działalności gospodarczej
Zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.
Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu, musi wystąpić bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy między poniesionym wydatkiem a powstaniem lub zwiększeniem przychodu.
Ograniczenia w zaliczaniu wydatków do kosztów
Artykuł 23 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT jasno stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
Nabycie gruntów
Wydatki na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów (z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie)
Wytworzenie środków trwałych
Nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
Ulepszenie środków trwałych
Ulepszenia środków trwałych, które powiększają wartość środków trwałych stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych
Amortyzacja jako forma rozliczania kosztów budowy
Kosztem uzyskania przychodu są odpisy amortyzacyjne od środków trwałych, dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami ustawy. Budynek wykorzystywany do działalności gospodarczej jest środkiem trwałym podlegającym amortyzacji.
Budynki niemieszkalne
Podstawowa stawka amortyzacyjna wynosi 2,5% rocznie, co oznacza 40-letni okres amortyzacji
Budynki mieszkalne
Od 2022 roku budynki mieszkalne nie podlegają amortyzacji, nawet gdy są wykorzystywane w działalności gospodarczej
Wartość początkowa środka trwałego
Wartość początkowa środka trwałego wytworzonego we własnym zakresie to koszt jego wytworzenia, który obejmuje:
- Wartość materiałów i zużycie innych rzeczowych składników majątku
- Koszty wynagrodzeń wraz z pochodnymi
- Koszt usług obcych
- Inne koszty bezpośrednio związane z wytworzeniem środka trwałego
Odliczenie podatku VAT przy budowie
Jeżeli budynek będzie w całości przeznaczony na cele prowadzonej działalności gospodarczej, podatnik ma prawo do odliczenia całości podatku naliczonego z faktur związanych z budową.
Uwaga - budynek o przeznaczeniu mieszanym
W przypadku nakładów na nieruchomość wykorzystywaną zarówno do celów działalności gospodarczej, jak i osobistych, podatek naliczony oblicza się według udziału procentowego, w jakim nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej.
Konsekwencje przy zakończeniu działalności
W przypadku zakończenia działalności gospodarczej i wyrejestrowania firmy, przedsiębiorca musi liczyć się z następującymi konsekwencjami:
Zaprzestanie amortyzacji
Składniki majątku nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaprzestano działalności
Korekta VAT
Zmiana przeznaczenia budynku na cele mieszkalne lub zakończenie działalności gospodarczej wymaga dokonania korekty odliczonego podatku VAT
Pozostała wartość amortyzacyjna
Nieodpisana wartość budynku może stanowić koszt przy jego ewentualnej sprzedaży, jeśli sprzedaż będzie przedmiotem opodatkowania
Podatek od nieruchomości
Budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej podlegają podatkowi od nieruchomości według najwyższych stawek. W 2025 roku maksymalna stawka wynosi około 31 zł/m2 powierzchni użytkowej.
Podsumowanie
Budowa budynku na działalność gospodarczą nie może być bezpośrednio zaliczona do kosztów uzyskania przychodów. Nakłady na budowę powiększają wartość początkową środka trwałego i są rozliczane poprzez odpisy amortyzacyjne w długim okresie czasu. Przy zakończeniu działalności konieczna jest korekta odliczonego VAT.