Budowa na działce rolnej bez planu miejscowego

Odpowiedź prawnika: Budowa na działce rolnej bez planu miejscowego

W przedstawionym przypadku działka nie ma niestety wymaganej powierzchni do tzw. zabudowy siedliskowej. Jest ona bowiem możliwa, gdy działka ma odpowiednią wielkość i nie ustanowiono dla niej zakazu zabudowy. Z pytania wynika, że gmina nie sporządziła jeszcze planu miejscowego. W razie jego braku planu zmiana zagospodarowania danego terenu może nastąpić wyłącznie na podstawie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (wzzt). Decyzja ta jest potrzebna także wtedy, gdy zmiana zagospodarowania terenu nie wymaga pozwolenia na budowę. Nie ma więc znaczenia, czy wiata ma fundamenty, czy nie. Decyzja wzzt nie jest natomiast potrzebna w przypadku tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku. Aby wydać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, musi zostać spełnionych łącznie szereg wymogów:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2. teren ma dostęp do drogi publicznej,

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednich miejscowych planów,

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie decyzji wzzt może zostać zawieszone, jeżeli gmina przystąpił do sporządzania planu miejscowego. Zawieszenie postępowania nie może jednak trwać dłużej niż  12 miesięcy. Ponadto decyzja wzzt nie będzie wydana, jeżeli teren wymaga zgody na zmianę przeznaczenia i zgody tej nie będzie. Zgoda wojewody na zmianę przeznaczenia jest konieczna między innymi dla:  

1. gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha (wymaga to uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej) ,  

2. gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,  

3. gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha.  O taką zgodę może wystąpić wójt.

W przedstawionej sytuacji decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może faktycznie nie zostać wydana, gdyż prawdopodobnie teren nie jest uzbrojony i nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.