Czy należy mi się odszkodowanie w przypadku kiedy inwestycja gminy obniża wartość mojej nieruchomości?

Odpowiedź prawnika: Czy należy mi się odszkodowanie w przypadku kiedy inwestycja gminy obniża wartość mojej nieruchomości?

Sporządzoną dla Pana opinię prawną przygotowaliśmy na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks Cywilny (Dz. U.64. Nr.16 poz. 93 z późn. zm. dalej: KC) oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2012.647 j.t. dalej: u.p.z.p).Wzięliśmy pod uwagę również stan orzecznictwa polskich sądów powszechnych oraz wskazania doktryny.

Niniejsza opinia będzie dotyczyć kwestii odszkodowania lub wykupu nieruchomości gruntowej, w sytuacji gdy jej wartość wskutek działań podmiotów publicznych i/lub prywatnych nieruchomość utraciła na wartości. Z doprecyzowania wynika, że w gminie doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (względnie jego zmiany) dopuszczającej rzeczoną inwestycje (wynika to także z załączonego prospektu).

Zacząć należy od uwagi, iż nie wskazał Pan czy grunt na którym umiejscowiono wiatraki miał wcześniej inne przeznaczenie np. rolne. Nawet jednak gdyby tak było, gmina, jako podmiot publiczny i realizująca zadania o charakterze publicznym, jest uprawniona do dokonania zmiany przeznaczenia gruntu, co jest odbiciem przysługującego jej „władztwa przestrzennego”. Powyższe nie oznacza, iż z natury rzeczy niekorzystna finansowo zmiana pozostaje bez znaczenia dla sytuacji prawnej właścicieli nieruchomości sąsiednich. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje bowiem:

Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: 

Z powyższego przepisu wynika, iż uchwalenie przez Radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz ich wejście w życie może spowodować dwa rodzaje skutków, po pierwsze, w zakresie korzystania z nieruchomości, a po drugie, w zakresie wartości nieruchomości.  Jak wskazuje literatura prawnicza:: „Pierwszy rodzaj skutków przejawia się niemożnością lub istotnym ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Uchwalenie planu miejscowego może spowodować bowiem zmianę przeznaczenia gruntów lub ich części oraz zmianę lub ograniczenie sposobu ich użytkowania.”1 Orzecznictwo sądowe doprecyzowuje powyższe pojęcia: „Musi zachodzić związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego bądź jego zmianą a skutkiem w postaci ograniczenia prawa własności (użytkowania wieczystego), polegającego na uniemożliwieniu lub istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości, przy czym chodzi  o korzystanie faktyczne lub zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem, tj. w taki sposób, w jaki właściciel może to potencjalnie czynić w granicach określonych przepisami prawa. Niewątpliwie więc ustawodawca użył dwóch odmiennych pojęć w postaci "korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób" i "korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem". Korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób oznacza faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Korzystanie natomiast z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem oznacza, że decydujące jest przeznaczenie nieruchomości bądź w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bądź w akcie administracyjnym.” 2

W przypadku zaistnienia wskazanych skutków uchwalenia lub zmiany planu miejscowego właścicielowi oraz użytkownikowi wieczystemu przysługują względem gminy roszczenia. Mogą oni mianowicie alternatywnie żądać bądź odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, bądź wykupienia nieruchomości lub jej części. Gmina może również zaoferować właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, w ramach realizacji tych roszczeń, nieruchomość zamienną. W przypadku akceptacji przez obie strony takiego rozwiązania zawierana jest pomiędzy nimi umowa zamiany, a z chwilą jej zawarcia wygasają wzajemne roszczenia. Należy jednak w tym miejscu zastrzec, iż w istocie w Pana przypadku najpewniej nie zachodzi ta podstawa do roszczeń – uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego rzeczoną inwestycje nie doprowadziło bowiem do uniemożliwienia czy utrudnienia z korzystania Pana nieruchomości zgodne z jej przeznaczeniem – tj. mieszkalnym – chodzi wyłącznie o utratę jej wartości spowodowanej sąsiedztwem wiatraków, a więc inwestycji niechętnie widzianej przez potencjalnych kupców.

Komentatorzy wskazują w tym zakresie „Drugi rodzaj skutków (wskazanych we wcześniejszej części opinii – dop. red) natomiast przejawia się obniżeniem lub wzrostem wartości nieruchomości. Uchwalenie planu miejscowego i przyjęcie przeznaczenia oraz zasad zagospodarowania terenu lub ich zmiana mogą spowodować, że wpłynie to na wartość nieruchomości. Wpływ ten może być zarówno pozytywny (wzrost wartości nieruchomości), jak i negatywny (obniżenie wartości nieruchomości).”3

Należy zauważyć (i tak jest najpewniej w Pana przypadku, skoro nie wskazuje Pan by plan zmienił przeznaczenie Pani nieruchomości bezpośrednio), iż częstokroć MPZP nie tyle wprost ogranicza korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób, lecz np. lokalizuje nieopodal inwestycje negatywnie oddziałującą na wartość nieruchomości sąsiednich np. spalarnie śmieci, drogę szybkiego ruchu etc. W takim przypadku dopiero przy zbyciu nieruchomości okazuje się w istocie jak duża jest strata wartości. Stąd ustawodawca przewidział, iż w przypadku gdy właściciel bądź użytkownik wieczysty zbywają nieruchomość, a jej wartość wskutek uchwalenia lub zmiany planu uległa obniżeniu i nie skorzystali oni z roszczeń o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę lub wykupienie nieruchomości w całości lub części oraz nie zawarto umowy zamiany, to mogą oni żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości lub jej części stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego a wartością nieruchomości po jego uchwaleniu. Literatura wskazuje: „Określając wartość nieruchomości lub jej części przed uchwaleniem planu miejscowego, należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu określone w zmienionym planie miejscowym, a w przypadku jego braku faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości. Określając natomiast wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, należy uwzględnić przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu miejscowego”4 Artykuł 36 u.p.z.p. jest więc konsekwencją art. 6 ust. 1 u.p.z.p., stanowiącego, że ustalenia planu miejscowego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jeżeli to kształtowanie prawa własności spowoduje ograniczenie, a nawet pozbawienie właściciela nieruchomości prawa dysponowania tą nieruchomością, to następstwem takiego stanu rzeczy staje się konieczność odpowiedniej rekompensaty za zaistniałe skutki w sferze prawa własności. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 u.p.z.p., mają charakter cywilnoprawny. Jak zauważył SN w wyroku z dnia 30 czerwca 2010 r., V CSK 452/09, LEX nr 852597, przy wspólnej podstawie faktycznej roszczeń określonych w przepisach art. 36 ust. 1-3, jaką jest uchwalenie lub zmiana planu miejscowego, dla każdego z tych roszczeń różne są pozostałe przesłanki warunkujące ich powstanie. Doktryna prawnicza wskazuje: „w przypadku ust. 1 i 2 przesłankę stanowi, będąca następstwem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, niemożność korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, natomiast powstanie roszczeń określonych w ust. 3 jest zależne nie tylko od obniżenia wartości nieruchomości, ale także od dokonania jej sprzedaży”5 .

Należy więc zwłaszcza zauważyć, iż w jeśli chodzi o ust. 3 wskazanego przepisu, Pana roszczenia zaktualizują się dopiero w razie dokonanej sprzedaży, przy zaniżonej (z uwagi na istnienie wiatraków) cenie. Określając legitymację procesową do wniesienia powództwa o odszkodowanie na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p., Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 508/08 stwierdził, że uprawnionym jest właściciel albo użytkownik wieczysty legitymujący się takim prawem w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, który zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie skorzystał uprzednio z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2.

Ustawodawca jednocześnie wskazuje:

Na koniec należy zauważyć, iż sprawach rekompensat za spadek wartości nieruchomości, inaczej niż przy wzroście (tzw. renty planistyczne) nie wydaje się decyzji administracyjnej. Jest to jak wskazaliśmy w opinii, kwestia cywilna, nie administracyjna, co oczywiście nie oznacza, że gmina nie może wyjść naprzeciw żądaniu wnioskodawcy i dojść z nim do porozumienia w przedmiocie ewentualnej rekompensaty. Gdyby tak się jednak nie stało, rozstrzygnięcie sporu należy do sądu cywilnego, po wytoczeniu powództwa przeciwko gminie.

Reasumując niniejszą opinie należy zauważyć co następuje. Z dniem wprowadzenia MPZP (lub jego nowelizacji) osoba, której nieruchomości tego rodzaju akt prawny dotknął ma roszczenia wobec gminy. Jeśli uchwalenie MPZP było bezpośrednią ingerencją w jej prawo własności, prowadząc do uniemożliwienia lub ograniczenia korzystania z nieruchomości na dotychczasowych zasadach (np. poprzez zmianę statusu działki z budowlanej na teren zielony) możliwe jest zastosowanie art. 36 ust. 1) u.p.z.p, a więc osoba ta będzie uprawniona do domagania się odszkodowania lub wykupienia nieruchomości/jej części, względnie roszczenia mogą być zaspokojone przez nieruchomość zamienną.

1 Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz - Buczyński Krzysztof, Dziedzic-Bukowska Joanna, Jaworski Jacek, Sosnowski Paweł autor komentarza: Sosnowski Paweł

2 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 23 kwietnia 2014 r. o sygnaturze: I ACa 89/14

3 ibidem

4 ibidem

5 Igor Zachariasz, Komentarz do art.36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym