Darowizna - problem z nieuregulowaną własnością

Odpowiedź prawnika: Darowizna - problem z nieuregulowaną własnością

Jak wynika z opisu sytuacji Pana Babcia jest wpisana jako właściciel w księdze wieczystej nieruchomości, podczas gdy akt własności ziemi został później wydany na rzecz jej męża.  Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece (art. 5,6) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).  Niestety rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze (w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć).  
Ostateczna decyzja wydana na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, stwierdzająca nabycie własności nieruchomości stanowiła podstawę do ujawnienia nowego stanu własności w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów. Stan ten, jak wynika z pytania, nie został ujawniony w księdze wieczystej, lecz prawdopodobnie został ujawniony w ewidencji gruntów. Ponadto o akcie własności ziemi wiedzą prawdopodobnie pozostali członkowie rodziny. Tak więc nawet, gdy by zakupił Pan (a nie otrzymał nieodpłatnie) nieruchomość, może zostać Panu udowodniona zła wiara i wtedy nie będzie Pan chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.  Podsumowując powyższe - babcia może Panu darować całą nieruchomość, ale umowa ta jest obarczona ryzykiem, że któryś z członków rodziny ją podważy.

Naszym zdaniem trudno będzie w tej sytuacji uniknąć uznania, że nieruchomość stanowiła, w części (o czym niżej) własność Pana dziadka.

Powyżej wskazano, iż nieruchomość stanowiła w części własność Pana dziadka, ponieważ nieruchomość nabyta na podstawie w/w ustawy w czasie trwania małżeństwa, jeśli małżonków obowiązywał reżim wspólności majątkowej małżeńskiej, wchodzi do majątku wspólnego. Tak też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 327/2000, zgodnie z którym art. 1 ust. 1 ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych nie był wyrazem konwalidacji nieformalnych umów zbycia nieruchomości rolnych, lecz stanowił formę pierwotnego nabycia własności. Podobnie rzecz się ma z nabyciem nieruchomości na podstawie art. 1 ust. 2 w/w ustawy.

Tak więc, choć jest możliwe, że babcia nie będzie mogła Panu darować całej działki (ostatecznie zależy to od wyniku postępowania spadkowego), to najprawdopodobniej będzie to i tak jej większa część.

Należy tu jednak dopilnować, by w postępowaniu spadkowym wykazać, że nieruchomość weszła do wspólnego majątku Pana dziadków.

W przedstawionej sprawie można rozważyć jeszcze jedną możliwość. Otóż akt własności ziemi został wydany w latach 70 - tych, a krótko po tym dziadek zmarł. Pojawia się więc pytania czy Pana babcia nie zdołałby wykazać, iż doszło do zasiedzenia nieruchomości na jej rzecz.

Więcej informacji na temat zasiedzenia oraz zasad dziedziczenia znajdzie Pan w artykułach:

Kiedy można stać się właścicielem przez zasiedzenie?

Porządek dziedziczenia, czyli kto i w jaki sposób dziedziczy po zmarłym, jeśli nie pozostawił on testamentu? 

W postępowaniu spadkowym po dziadku należy także uwzględnić, że odziedziczyć gospodarstwo rolne mogły po nim tylko określone osoby.