Naprawa dachu dzierżawionego budynku

20.2.2008

Pytanie:

"Jestem dzierżawcą obiektu turystycznego PTTK. Wydzierżawiający wymienił całe pokrycie dachu na ww. obiekcie. Zamienił gonty drewniane na nowe, ale kiepskiej jakości papę, która została zerwana podczas pierwszej wichury. Obiekt jest zlokalizowany w górach. Te prace nie zaliczały się do remontów bieżących, do których jestem zobowiązana. Pomimo, że właściciel obiektu przeprowadzał remont pod hasłem "modernizacji" faktycznie wymiana dachu tylko pogorszyła jego stan. Dodam, ze pieniądze na remont dachu pochodziły częściowo ze źródeł zewnętrznych: konserwator zabytków, unia. W tej chwili właściciel obiektu podwyższył mi czynsz o amortyzacje z tytułu wymiany dachu. Czy właściciel obiektu może obciążyć mnie takimi kosztami? Nie było żadnego odbioru remontu, nie byłam informowana o jego zakończeniu, w umowie dzierżawnej są wymienione wszystkie płatności, ale o amortyzacji nie ma ani słowa. Czy to nie właściciel obiektu zwiększa sobie koszty takim remontem, jeśli faktycznie nie był on modernizacją?"

Odpowiedź prawnika: Naprawa dachu dzierżawionego budynku

Jeśli środek trwały jest własnością wydzierżawiającego i jest ujęty w jego ewidencji, koszty remontu lub modernizacji będą na ogół mogły być uznane za jego koszty uzyskania przychodów, czy to bezpośrednio (jeśli był to remont), czy też w postaci odpisów amortyzacyjnych (jeśli była to modernizacja).

Oczywiście, jeśli budynek jest oddany w dzierżawę, może zdarzyć się sytuacja, iż wydzierżawiający (właściciel) będzie próbował przerzucić koszt remontu/modernizacji np. dachu budynku na dzierżawcę i w takim przypadku mogą powstać na gruncie art. 697 Kodeksu cywilnego rozbieżności między wydzierżawiającym a dzierżawcą co do tego kto powinien ponieść koszty takiego remontu/modernizacji. Zgodnie z tym przepisem, dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, powinny poddać spór pod rozstrzygnięcie sądu cywilnego, który rozstrzygnie, czy naprawa była niezbędna do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym, a więc czy do jej dokonania był zobowiązany dzierżawca.

Piotr Geliński

Doradca podatkowy

Doradca podatkowy nr 10841; magister prawa (absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego).

Od 2002 r. zdobywał doświadczenie jako współpracownik znanych kancelarii prawnych i kancelarii doradztwa podatkowego. Od 2008 r. wykonuje zawód doradcy podatkowego obecnie w formie spółki doradztwa podatkowego;

Specjalizuje się w: udzielaniu porad, opinii i wyjaśnień z zakresu obowiązków podatkowych; analizie obciążeń podatkowych i ich optymalizacji, planowaniu podatkowym; ocenie umów pod względem wynikających z nich obowiązków podatkowych; doradztwie w sporach z organami podatkowymi, podczas kontroli podatkowej i skarbowej oraz w postępowaniach z zakresu zobowiązań podatkowych, w tym także w postępowaniach sądowoadministracyjnych.

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?

Masz inne pytanie do prawnika?

Komentarze

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Czytaj także

Kiedy można budować w granicy ?

Rękojmia konsumencka w przepisach UE

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości?

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Obowiązkowa kontrola obiektów budowlanych, czyli czy wykorzystujesz budynek zgodnie z pozwoleniem na jego użytkowanie?

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn

Obowiązki właściciela i zarządcy w związku z utrzymywaniem obiektów budowlanych

Zasady stosowania ulgi termomodernizacyjnej i nowego zwolnienia

Czy na wyburzenie ścianki działowej potrzebne jest pozwolenie na budowę?

Pytania i odpowiedzi

Remont dachu budynku gminnego

Pytanie: "Mieszkam w budynku gminnym. Oprócz mnie mieszkają jeszcze w tym budynku trzy rodziny. Od prawie trzech lat staramy się w gminie, która jest właścicielem tego budynku o to, aby gmina dokonała remontu lub wymiany dachu. Niestety bezskutecznie, dach jest w tragicznym stanie, w gminie leżą już trzy podania podpisane przez wszystkich lokatorów, ale ta niestety zwleka. Budynek nie jest ubezpieczony. Czy to gmina odpowiada za stan techniczny budynku? Jak doprowadzić do tego, by burmistrz wreszcie (...)"

Podatek od domu jednorodzinnego

Pytanie: "Posiadam dom wybudowany w 1975 roku. Dom posiada całkowite podpiwniczenie, parter i poddasze. Piwnica wykorzystywana jest jako garaż i pomieszczenie gospodarcze, nie posiada okien. Do budynku (poprzez przedłużenie dachu do ziemi) dobudowana została drewutnia. Jakie są zasady obliczania powierzchni domu mieszkalnego do naliczania podatku od nieruchomości?"

PKD dla sprzedaży komputerów

Pytanie: "Poszukuje kodów PKD które pozwolą na sprzedaż sprzętu komputerowego i akcesoriów w tym sklepie oraz prowadzenie serwisu dla tego sprzętu. "

Brak dachu a budynek

Pytanie: "Budynek jest częściowo pozbawiony dachu. Nie jest to w każdym razie dziura w dachu tylko fragment zerwany z kilkunastu metrów kwadratowych. Czy mam w tej sytuacji prawo traktować ten budynek jako "budowlę" i związany z tym inny tryb naliczenia podatku od nieruchomości (maks. 2% wartości) w świetle definicji budynku i budowli z ustawy podatku od nieruchomości? Jeżeli tak, to czy może to stanowić skuteczną podstawę do odwołania się od decyzji podatkowej (urząd prawdopodobnie nie (...)"

Naprawa drzwi w wynajmowanym mieszkaniu

Pytanie: "W wynajmowanym mieszkaniu zaciął się zamek od drzwi wejściowych uniemożliwiając ich otwarcie. Najemca nie powiadomił wynajmującego wcześniej o usterce zamka. Samodzielnie włamał się do mieszkania uszkadzając zamek i drzwi po czym zażądał zapłaty dla sąsiada, który mu pomagał. Czy roszczenie jest uzasadnione oraz kto ponosi koszty wymiany zamka i naprawy drzwi?"

Przyczyny obniżenia czynszu

Pytanie: "Artykuł 664 par. 1 KC stanowi, że najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli wynajmuję lokal użytkowy składający się z trzech pomieszczeń, w jednym z których są duże przecieki z dachu (jest dziurawy dach) i zalewana jest regularnie ściana, na której występuje już zagrzybienie i przemrożenie ściany, a w dodatku jest zalewana instalacja elektryczna; nie mówiąc już o oknach, które są bardzo nieszczelne. Temperatura w okresie zimowym wynosi tylko 14 stopni, (...)"

Budynek graniczący z moją działką

Pytanie: "Sąsiad graniczy z moją posesją szczytem budynku. Budynek ten zakupił dwa lata temu. W ostatnim czasie dokonuje przebudowy swojego budynku: budynek został podwyższony o 7 cegieł, zmieniona została konstrukcja dachu oraz jego pokrycie. Czy mógł to zrobić bez mojej zgody? W szczycie tego budynku są dwa okna wychodzące bezpośrednio na moją posesję. Sąsiad chce je wymieniać, a ja bym chciał, aby one były zlikwidowane. W jaki sposób lub w jakim wypadku mogą one być zlikwidowane? (...)"

Dzierżawa a amortyzacja

Pytanie: "Wydzierżawiam obiekt turystyczny, w którym w ostatnim czasie został przeprowadzony remont dachu. Został on pokryty kiepskiej jakości papą, która przy pierwszych wiatrach została w większości zerwana. Na nasze monity o naprawę dachu, parę dni temu otrzymałem zawiadomienie o podwyżce czynszu z powodu cyt. "oddana została inwestycja p.n. substancji dachu zabytkowego za całkowitą kwotę 209 tys., roczna amortyzacja z tego tytułu to 2,5%, tj. 5225 zł, miesięcznie 435zl + VAT". Czy (...)"

Pozwolenie na remont dachu

Pytanie: "Spółdzielnia zamierza dokonać remontu dachu na sklepie o powierzchni ok 140 m2. Obecnie jest płaski dach i jest on pokryty papą. Chcemy podnieść kont dachu o około 20 stopni, zrobić więźbę i pokryć blachą. Czy na takiego rodzaju remont wymagane są pozwolenia budowlane, projekty itp.?"

Wykonanie zastępcze w razie zwłoki dłużnika

Pytanie: "Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z Wykonawcą umowę na remont dachu. Po przekroczeniu terminu i opuszczeniu placu budowy przez podwykonawcę Wspólnota wypowiedziała umowę Wykonawcy. W myśl umowy należy rozliczyć stan robót. Wykonawca twierdzi, że wykonał 50% robót. Inspektor nadzoru ze strony Wspólnoty twierdzi, że roboty źle wykonane nie podlegają rozliczeniu, w myśl zasady - robota źle zrobiona i niedokończona (m.in. brak gąsiorów na połaciach i wady w układaniu) jest robotą (...)"

Usytuowanie domu a bezpieczeństwo pożarowe

Pytanie: "Czy taka sama będzie odległość domu murowanego i drewnianego od granicy działki?"

Obowiązki i uprawnienia stron umowy najmu

Pytanie: "Mam pytanie związane z treścią art. 681 k.c., a mianowicie jakie drobne roboty remontowe obciążają najemcę garażu w ramach zawartej umowy najmu, w której nie są one enumeratywnie wymienione? Dotyczy to głównie prac konserwacyjnych dachu. Czy pomimo wykonywania bieżących konserwacji pokrycia dachowego, najemca ma prawo wezwać wynajmującego do przeprowadzenia remontów kapitalnych obiektu?"

Pozwolenia budowlane - przepisy szczególne

Pytanie: "Czy zgodne z prawem jest wymaganie drabinek przeciwśniegowych na dachu parterowego budynku, o nachyleniu połaci dachu 45 stopni, W SYTUACJI GDY DACH POKRYTY JEST GONTEM DREWNIANYM (dom przylega do drogi prywatnej) Polska Norma nie stawia takiego wymogu, a co na to prawo budowlane? Czy te dwie instytucje nie mówią jednym głosem. Jeśli wymóg jest jednoznaczny, to dlaczego jedne pozwolenia na budowę go zawierają inne zaś nie, mimo takiej samej lokalizacji? "

Podatek od nieruchomości od ruiny

Pytanie: "Zakupiłem działkę z ruiną budynku z lat 30-tych (brak okien, braki w dachu, cały zagruzowany). Urząd chce, abym płacił podatek od powierzchni użytkowej takiego budynku, kwalifikując go jako "budynki pozostałe". Czy Urząd ma rację, czy też od ruin nie powinienem płacić podatku (tj. tylko za sam grunt)? A jeżeli urząd ma rację i potraktuje te ruiny jako budynek, to czy mogę wskazać ten "budynek" w deklaracji jako mieszkalny, jako że po pierwsze taki mam cel, aby z latami doprowadzić (...)"

Rękojmia za wadliwie wykonany remont dachu

Pytanie: "Jaki jest okres rękojmi za wady wykonanych prac związanych z nieruchomością (remont dachu, położenie kostki brukowej), na podstawie zawartych między przedsiębiorcami umowy o dzieło oraz umowy nienazwanej (o charakterze podobnym do umowy o dzieło lub o roboty budowlane)? "