Nabycie i aport nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Nabycie i aport nieruchomości

Z treści pytania wynika, iż osoba fizyczna będąca wspólnikiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością chce na własny rachunek nabyć nieruchomość, po czym ma zamiar wnieść ją do spółki aportem – jest to możliwe, ponieważ prawo własności nieruchomości obdarzone jest zdolność aportową, może zatem być przedmiotem wkładu niepieniężnego do istniejącej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przy podwyższaniu kapitału zakładowego, jak i do nowo utworzonej spółki w celu pokrycia udziału (w całości albo w części) - umowa spółki powinna szczegółowo określać przedmiot tego wkładu, osobę wspólnika wnoszącego aport, jak również liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów.

W pierwszej kolejności wspólnik nabędzie więc nieruchomość na własny rachunek. Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz.U. 1964 rok, Nr.16, poz. 93 z późn zm.) w art. 158 ustanawia dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości formę aktu notarialnego, tak jak i dla umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Poza ceną nieruchomości, którą wspólnik będzie musiał uiścić nabywając nieruchomość, czekają go również inne obciążenia, w tym w szczególności :

1. podatek od czynności cywilnoprawnych, podstawę obliczenia którego przy umowie stanowi wartość rynkowa nieruchomości płatny w kancelarii notarialnej – w wysokości obliczonej przez notariusza (jeśli transakcja na podstawi odrębnych przepisów nie jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych).

2. opłata sądowa za założenie księgi wieczystej,

3. opłata za wiosek o wpis w księdze wieczystej,

4. taksa notarialna oraz

5. podatek od nieruchomości wg stawek właściwych lokalnie.

Następnie wspólnik aportuje nieruchomość do spółki zachowując odpowiednią dla aportu nieruchomości formę. Przepisy ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowią, iż obowiązek podatkowy powstaje z chwilą podjęcia uchwały o podwyższeniu kapitału spółki z ograniczoną odpowiedzialnością - podstawę opodatkowania stanowi przy zmianie umowy spółki wartość wkładów powiększających majątek spółki albo wartość, o którą podwyższono kapitał zakładowy. Stawka pobieranego podatku od czynności cywilnoprawnych określona jest w art. 7 ust.1 pkt 9 ustawy w wysokości 0,5%.

Umowa notarialna, która zostanie podpisana po podjęciu uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego, konieczna do przeniesienia własności nieruchomości, nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jest jedynie następstwem zmiany umowy spółki, a nie czynnością o charakterze samoistnym i nie jest wymieniona w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – stanowisko takie prezentują organy skarbowe, m.in. stanowisko takie zajął Urząd Skarbowy w Łomży (w postanowieniu z dnia 11.04.2007 r., nr US PM 435/1-2/SZZ/200) oraz dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie (w piśmie z 28.2.2006 r., IS I/2-4361/3/06).

Odnośnie skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych, jakie dotkną wspólnika proszę zapoznać się z artykułem: Ogólne zasady opodatkowania aportów.