Odpisy amortyzacyjne od lokalu użytkowego

Odpowiedź prawnika: Odpisy amortyzacyjne od lokalu użytkowego

Ustawa o rachunkowości zalicza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego do środków trwałych; natomiast ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych - do wartości niematerialnych i prawnych. Istanieją więc różnice między amortyzacją bilansową (rachunkową) a amortyzacją podatkową.

Tutaj skupimy się na amortyzacji podatkowej - tylko ta interesuje zapewne osoby prowadzące podatkową księgę przychodów i rozchodów (a nie księgi rachunkowe).

Budynek, jeśli został wzniesiony przez spółdzielnię na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie lub nabyty przez spółdzielnię przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie, może stanowić własność spółdzielni - spółdzielnia więc może go amortyzować. 

Na podstawie art. 22b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) amortyzacji podlegają nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Oba te prawa są ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Z powyższego wynika, że spółdzielnia może amortyzować budynek, a prowadzący działalność podatnik - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Przedmiot tych amortyzacji jest zatem inny. W zasadzie amortyzacji dokonuje się od wartości początkowej, zwykle będącej ceną nabycia.

Osoba fizyczna prowadząca działalność, nabywając jedno z tych praw spółdzielczych, wartość tego prawa powinna zaewidencjonować w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (nawet gdyby nie podlegało amortyzacji) w miesiącu przejęcia przez nią lub oddania jej przez spółdzielnię lokalu do używania. w zależności od sposobu nabycia tego prawa (na rynku pierwotnym czy wtórnym) oraz od spełniania przez lokal warunków co do zdatności do używania, różne są zasady zaliczania nakladów do kosztów uzyskania przychodów. Jeśli wpłaty na poczet nabycia tego prawa dokonywane były na konto spółdzielni przed oddaniem budynku do użytkowania, to wszystkie koszty poniesione z tego tytułu powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów jako koszty inwestycyjne. Tak samo traktuje się nakłady na doprowadzenie lokalu do stanu pozwalającego na jego użytkowanie. Dopiero gdy lokal spełnia warunki kompletności i zdatności do użytku, można dokonywać odpisów amortyzacyjnych z tego tytułu.

Jeśli natomiast nabyto to spółdzielcze prawo na rynku wtórnym, to:

a) gdy lokal spełnia warunki zdatności do użytku - ponisione wydatki stanowią podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych;

b) trzeba w lokalu wprowawadzić ulepszenia (np. remont) w celu doprowadzenia go do stanu kompletności i zdatności do używania - wówczas wszystkie nakłady poniesione przy modernizacji będą kosztami inwestycji w obcym środku trwałym.

Aby zaliczyć takie prawo spółdzielcze do wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji podatkowej, muszą zostać spełnione poniższe warunki:

• zostało nabyte przez podatnika,

• w dniu przyjęcia do używania nadaje się do gospodarczego wykorzystania,

• jego przewidywany okres używania przekracza 1 rok,

• jest wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą lub zostały oddane do używania innemu podmiotowi na podstawie umowy najmu, dzierżawy, umowy licencyjnej lub leasingu określonego w art. 23a pkt 1 ustawy o PIT.

Natomiast w art. 22c ustawy o PIT określone są środki trwałe i wartości niematerialne, które nie podlegają amortyzacji podatkowej. Nie dokonuje się już zatem odpisów amortyzacyjnych m.in. od wartości niematerialnych i prawnych (np. wspomnianych praw spółdzielczych), które nie są używane na skutek zaprzestania przez podatnika działalności, w której były używane. Natomiast  w art. 23 ust. 1 pkt 4, 45a, 45b podane są przypadki, gdy odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztu uzyskania przychodu.

Zaznaczamy przy tym, że gruntu się nie amortyzuje, gdyż w zasadzie z upływem czasu nie traci on na wartości i nie zużywa się. Nie podlega amortyzacji również prawo wieczystego użytkowania gruntów.