Opodatkowanie cesji i sprzedaży mieszkania

Odpowiedź prawnika: Opodatkowanie cesji i sprzedaży mieszkania

W przypadku uzyskania przez podatnika przychodu z tytułu przeniesienia w drodze umowy praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem na osobę trzecią - wystąpi po stronie podatnika przychód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych, stanowiący źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do sposobu ustalania dochodu z ww. tytułu stosujemy ogólną zasadę wynikającą z art. 9 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Natomiast, jak stanowi art. 22 ust. 1 ustawy, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyłączeniem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Powyższy przepis w analizowanej sprawie oznacza, iż dochód stanowić będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw i obowiązków pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem (do których niewątpliwie należeć będą m.in. kwoty wpłaconych dla dewelopera rat). Tak ustalony dochód stosownie do dyspozycji art. 45 ust. 1 ustawy podlegać będzie kumulacji z dochodami z innych źródeł i powinien zostać wykazany w zeznaniu podatkowym składanym do urzędu skarbowego w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie podatnik powinien uiścić podatek dochodowy z ww. tytułu, bowiem zgodnie z ust. 4 pkt 1 art. 45 jest on obowiązany wpłacić różnicę między podatkiem należnym od dochodu wynikającego z zeznania, a sumą należnych za dany rok zaliczek, w tym również sumą zaliczek pobranych przez płatników. Zatem w sytuacji, gdy przychód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych będzie wyższy aniżeli koszty uzyskania tego przychodu - różnica będzie stanowiła dochód do opodatkowania na wyżej opisanych zasadach. Natomiast w przypadku gdy przychód z wymienionego źródła będzie równy kosztom - dochód do opodatkowania nie wystąpi, a tym samym nie wystąpi obowiązek nałożony na podatników w powołanym wyżej art. 45 ust. 1 i ust. 4 ustawy. Powyższe znajduje też potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych (por. informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z 2 grudnia 2004 r., sygn. II US pb IB / 415-224 / 04 / KSz).

Cesja praw do umowy przedwstępnej nabycia mieszkania – będąca de facto sprzedażą prawa majątkowego – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży ciąży na kupującym. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa prawa majątkowego (tj. najczęściej kwota wynikająca z umowy przedwstępnej z developerem plus kwota odstępnego, a nie tylko np. nadwyżka uzyskanej kwoty nad kosztami). Stawka podatku wynosi 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o PCC). Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika (notariusza).

W przypadku natomiast sprzedaży mieszkania po jego nabyciu od dewelopera (po podpisaniu aktu notarialnego nabycia), jak stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Na mocy art. 22 ust.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ustawy), tj. do końca kwietnia roku następnego. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 4 ustawy).

W przypadku sprzedaży mieszkania po jego nabyciu od dewelopera (po podpisaniu aktu notarialnego nabycia) podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% i jest płatny przez kupującego płatnikowi (notariuszowi, który będzie sporządzał umową sprzedaży).