Opodatkownie dochodów z najmu mieszkania

Pytanie:

Mam pytanie odnośnie opodatkowani dochodów otrzymywanych z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego. Od ponad 5 lat nie mieszkam w Polsce. Obecnie mieszkam w Szkocji od 3 lat, a poprzednio mieszkałem w Australii. Nie posiadam miejsca zamieszkania w Polsce, ale posiadam nieruchomość. Dom jednorodzinny w Krakowie, który wynajmuje paru osobom (1 samodzielne mieszkanie + 2 samodzielne pokoje). Chciałbym opodatkować dochody otrzymywane z tego tytułu. Umowę o wynajem pokoi podpisałem z dniem 23 października, natomiast mieszkanie wynajmuje od początku roku 2009. W umowach zawarte są kwoty czynszu. Czynsz zawiera koszty wody oraz śmieci. Prąd jest płatny dodatkowo według wskazań subliczników. W związku z tym mam następujące pytania: Jaki sposób opodatkowania wybrać (zasady ogólne czy ryczałt)? W przypadku zasad ogólnych jakie koszty mogę odliczać? W 2009 r. poniosłem spore koszty na remont i adaptacje. W jaki sposób opodatkować dochody otrzymane wstecz? Jak w praktyce wygląda składanie deklaracji skoro fizycznie nie przebywam w Polsce (jestem tam 1 lub 2 razy w roku przez parę dni) i nie posiadam pełnomocnika? Czy mogę opodatkować dochody otrzymane z tego tytułu tylko w UK (jest to miejsce mojego stałego zamieszkania)? Byłoby to dla mnie bardziej korzystne finansowo.

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Zasady opodatkowania dochodów z najmu nieruchomości w Polsce uzyskiwanych przez rezydenta podatkowego brytyjskiego reguluje Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych z dnia 20 lipca 2006 r. (Dz.U.  Nr 250, poz. 1840).

Zgodnie z art. 6 wskazanej Konwencji dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (w Wielkiej Brytanii) z majątku nieruchomego położonego w drugim Umawiającym się Państwie (w Polsce), może być opodatkowany w tym drugim Państwie (w Polsce).

Zatem dochód z najmu w takim przypadku będzie opodatkowany w Polsce i podatnik nie ma możliwości wyboru opodatkowania dochodu tylko w Wielkiej Brytanii. Należy zauważyć, iż dochód może być opodatkowany również (dodatkowo) w Wielkiej Brytanii, z zastosowaniem odpowiedniej metody unikania podwójnego opodatkowania. W tej kwestii najlepiej skonsultować się z brytyjskimi organami podatkowymi albo brytyjskim doradcą podatkowym.

Najem w Polsce może być podatkowo rozliczany w ramach odrębnego źródła przychodów, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. zasady ogólne). Ponadto część podatników może wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym, co wyklucza jednak możliwość zmniejszania przychodu o poniesione koszty.

Jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku wyboru opodatkowania w formie ryczałtu należy dokonać do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia wynajmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu z tego tytułu. W tym terminie wynajmujący powinien złożyć w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu. Jeśli go nie złoży, będzie to równoznaczne z tym, że z najmu rozliczamy się na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). Przyjętą formę rozliczenia trzeba stosować przez cały rok podatkowy. Można ją zmienić dopiero począwszy od roku następnego, składając stosowne oświadczenie we właściwym urzędzie skarbowym do 20 stycznia.

Wysokość ryczałtu jest uzależniona od wielkości osiąganych przychodów. Jeśli nie przekroczą one w sumie w roku podatkowym równowartości 4 tys. euro, to podatek wynosi 8,5%. Od nadwyżki ponad 4 tys. euro ryczałt oblicza się według stawki 20% (są plany zmiany w tym zakresie - cały czynsz miałby być opodatkowany według stawki 8,5%). Ryczałt płaci się w urzędzie skarbowym co miesiąc - od przychodów uzyskanych w danym miesiącu do 20. dnia miesiąca następnego, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania rocznego, który upływa 31 stycznia następnego roku. W trakcie roku nie trzeba składać deklaracji na podatek. Można też wybrać kwartalny sposób rozliczenia, jeśli do 20 stycznia zawiadomi się o tym urząd skarbowy. Podatek płaci się wówczas za dany kwartał do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu danego kwartału, czyli do 20 kwietnia, do 20 lipca, do 20 października, a za ostatni kwartał - do 31 stycznia następnego roku.

W przypadku najmu za stosunkowo niewielką kwotę czynszu, a ponadto braku stałych wysokich kosztów związanych z najmem (np. braku odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu) zdecydowanie bardzie opłacalne jest opodatkowanie na zasadach ryczałtu, niż na zasadach ogólnych. Zasady ogólne bowiem pozwalają obniżać przychód z najmu o koszty (w tym koszty remontów i adaptacji), ale podatek od tak ustalonego dochodu jest opodatkowany według skali podatkowej (przy niskich dochodoach - co do zasady stawka wynosi 18%). W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych podatek co do zasady wpłaca się miesięcznie do 20-tego dnia kolejnego miesiąca, natomiast PIT-36 składa się do końca kwietnia roku następnego.

Odnośnie dochodów uzyskanych wstecz - z całą pewnością nie można opodatkować ich na zasadzie ryczałtu, bo podatnik nie wybrał ryczałtu. Powinien zadeklarować te dochody i zapłacić podatek wraz z odsetkami od zaległości podatkowych. Podatnik powinien również złożyć tzw. czynny żal, aby uniknąć odpowiedzialności karnej skarbowej.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: