Podatek od umowy cesji lokalu mieszkalnego

Odpowiedź prawnika: Podatek od umowy cesji lokalu mieszkalnego

W przypadku uzyskania przez podatnika przychodu z tytułu przeniesienia w drodze umowy praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem na osobę trzecią - wystąpi po stronie podatnika przychód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych, stanowiący źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do sposobu ustalania dochodu z ww. tytułu stosujemy ogólną zasadę wynikającą z art. 9 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Natomiast, jak stanowi art. 22 ust. 1 ustawy, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyłączeniem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Powyższy przepis w analizowanej sprawie oznacza, iż dochód stanowić będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw i obowiązków pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem (do których niewątpliwie należeć będą m.in. kwoty wpłaconych dla dewelopera rat). Tak ustalony dochód, stosownie do dyspozycji art. 45 ust. 1 ustawy, podlegał będzie kumulacji z dochodami z innych źródeł i powinien zostać wykazany w zeznaniu podatkowym składanym do urzędu skarbowego w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie podatnik powinien uiścić podatek dochodowy z ww. tytułu, bowiem zgodnie z ust. 4 pkt 1 art. 45 jest on obowiązany wpłacić różnicę między podatkiem należnym od dochodu wynikającego z zeznania a sumą należnych za dany rok zaliczek, w tym również sumą zaliczek pobranych przez płatników. Zatem w sytuacji, gdy przychód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych będzie wyższy aniżeli koszty uzyskania tego przychodu - różnica będzie stanowiła dochód do opodatkowania na wyżej opisanych zasadach. Natomiast w przypadku gdy przychód z wymienionego źródła będzie równy kosztom - dochód do opodatkowania nie wystąpi, a tym samym nie wystąpi obowiązek nałożony na podatników w powołanym wyżej art. 45 ust. 1 i ust. 4 ustawy. Powyższe znajduje też potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych (por. informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z 2 grudnia 2004 r. sygn. II US pb IB / 415-224 / 04 / KSz).

Cesja praw do umowy przedwstępnej nabycia mieszkania – będąca de facto sprzedażą prawa majątkowego – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (zatem, jeśli cesja została podpisana w 2006 r., będą miały zastosowanie przepisy z 2006 r. - na mocy art. 4 ust. 1 ustawy nowelizującej). Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży na stronach czynności cywilnoprawnych (zwyczajowo jest płacony przez kupującego). Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa prawa majątkowego (tj. najczęściej kwota wynikająca z umowy przedwstępnej z deweloperem plus kwota odstępnego, a nie tylko np. nadwyżka uzyskanej kwoty nad kosztami). Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się zaś na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Najczęściej więc „cena”, za którą przenosi się prawo do lokalu (tj. kwota wynikająca z umowy przedwstępnej z deweloperem plus kwota odstępnego), odpowiada takiej wartości rynkowej. Zdarza się, że strony czynności cywilnoprawnej próbują zaniżyć wartość ich przedmiotu. Ustawodawca chcąc temu przeciwdziałać przewidział, iż jeżeli strony czynności cywilnoprawnej nie określiły wartości przedmiotu tej czynności lub wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten wezwie strony do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.  Jeśli jednak strony, pomimo wezwania, nie określiły wartości lub podały wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 % wartość podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej.  

Stawka podatku wynosi 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o PCC). Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.