Sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu

Zgodnie z dominującym poglądem organów podatkowych, w przypadku sprzedaży działki wraz z budynkiem mieszkalnym (lub tym bardziej budynkiem w trakcie budowy) bez znaczenia pozostaje fakt wybudowania lub budowy na tej działce budynku, bowiem bieg terminu pięcioletniego liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości – jeśli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym (tak: postanowienie Urzędu Skarbowego w Czarnkowie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 19 stycznia 2007 r., sygn. NP/415-39/06/5/LSH; postanowienie Urzędu Skarbowego w Nowym Targu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 13 sierpnia 2007 r., sygn. PDP/415-20/Int 49/07; postanowienie Urzędu Skarbowego Warszawa-Targówek w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 26 czerwca 2007 r., sygn. 1437/ZDF/423/68/07/LJ; postanowienie Urzędu Skarbowego w Bolesławcu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 6 czerwca 2007 r., sygn. PDII/415/1/7/1/2007; postanowienie Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn. 1434/DZ/415/26/WL/2007; postanowienie Pierwszego Urzędu Skarbowy w Opolu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 2 kwietnia 2007 r., sygn. PDII/415-16/07).

Zatem, jeśli działka została nabyta w 1995 r., to jej sprzedaż w 2008 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, pomimo iż znajduje się na niej budynek w trakcie budowy.

Ponieważ sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, nie ma ryzyka, iż organy podatkowe będą chciały podwyższyć podstawę opodatkowania tym podatkiem do wysokości ceny rynkowej. Ryzyko takie występuje natomiast z punktu widzenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Sprzedaż działki będzie bowiem co do zasady podlegała opodatkowaniu PCC w stawce 2%. Podatek ten zobowiązany jest zapłacić nabywca nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit c) ustawy o PCC, podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy.

Jak stanowią ustępy 2-4 art. 6 ustawy o PCC, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.