Problem właściciela nieszczelnego szamba
Pytanie:
"Na kupionej przeze mnie posesji z budynkiem mieszkalnym znajduje się wybudowane przez inwestora szambo - z pustaków, o określonej pojemności. Zainstalowany w budynku wodomierz wskazuje zużycie wody 5. krotnie przekraczające pojemność wspomnianego szamba i nie było jeszcze opróżniane! Na moje pytania, inwestor twierdzi, iż wszystko jest w porządku, a taka ewentualna nieszczelność tylko użyźni glebę wokoło!? Nie chce podjąć oczywiście żadnych działań zmierzających do sprawdzenia przyczyny takiego stanu rzeczy. Sąsiadujące posesje posiadają studnie głębinowe. Co w takiej sytuacji powinnam zrobić? Przecież może dojść do skażenia wody u sąsiadów. Co powinnam zrobić, aby w przyszłości nie ponosić odpowiedzialności prawnej za nieszczelne szambo? Czy mogę powołać jakąś komisję, aby to zbadać, a w przypadku stwierdzenia wady w wykonaniu szamba, żądać od inwestora naprawy zbiornika i domagać się zwrotu nakładów finansowych poniesionych z tytułu działalności takiej komisji? Do kogo zwrócić się z takim problemem?"
Odpowiedź prawnika: Problem właściciela nieszczelnego szamba
Z przedstawionego stanu faktycznego można wnioskować, że najprawdopodobniej szambo wybudowane przez inwestora na w/ w nieruchomości jest nieszczelne, co by oznaczało, że zostało wybudowane niezgodnie z przepisami prawa budowlanego. Niemniej jednak teraz to Pan/ Pani jest właścicielem tej nieruchomości, a to właśnie właściciel ponosi odpowiedzialność za tego typu uchybienia, co może skutkować ukaraniem w drodze decyzji administracyjnej przez Wydział Ochrony Środowiska danego miasta i gminy. Zgłaszanie więc tego uchybienia do w/ w wydziału nie leży w interesie właściciela. Mimo to właściciel powinien zadbać o doprowadzenie stanu szamba na własnej nieruchomości do stanu zgodnego z prawem (tu z przepisami prawa budowlanego) aby uchronić się od przyszłych ewentualnych roszczeń sąsiadów np. z powodu zanieczyszczenia ich studni. W tym celu należy złożyć wniosek w Wydziale Architektury Urzędu Miasta i Gminy o wydanie zezwolenia na wybudowanie szamba zgodnie z przewidzianymi normami. Pozostaje jeszcze kwestia kosztów tej budowy czy przebudowy starego szamba.
Zgodnie z art. 656 kodeksu cywilnego do wykonania przez wykonawcę robót budowlanych w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonywanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Z kolei zgodnie z art. 638 kodeksu cywilnego do rękojmi za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Zgodnie więc z art. 561 par. 2 kodeksu cywilnego kupujący (Pan/ Pani) może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy (inwestorowi) odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie terminu od umowy odstąpi. Natomiast zgodnie z art. 560 kodeksu cywilnego jeżeli rzecz sprzedana ma wady (szambo ma wadę fizyczną, ponieważ jest nieszczelne) kupujący ma prawo od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Nie może jednak odstąpić od umowy, gdy sprzedawca niezwłocznie wady usunie. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad czyli w tym wypadku o koszt takiej budowy/ przebudowy szamba, aby odpowiadało normom prawnym.
Natomiast zgodnie z art. 566 kodeksu cywilnego kupujący w w/w okolicznościach (gdy odstępuje od umowy lub żąda obniżenia ceny lub usunięcia wady rzeczy sprzedanej) może również żądać naprawienia szkody, którą poniósł wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedający nie ponosi odpowiedzialności. W tym ostatnim wypadku kupujący może jednak żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady: np może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, ubezpieczenia rzeczy, dokonanych nakładów.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?