Przeciętna miara zakłóceń a niedozwolone immisje

Odpowiedź prawnika: Przeciętna miara zakłóceń a niedozwolone immisje

Art. 144 Kodeksu cywilnego ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przekraczają granice, poza którymi działania te przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Granice te określa przeciętna miara zakłóceń wynikająca - z jednej strony - ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, a z drugiej strony - ze stosunków miejscowych.

Ustanowione w art. 144 k.c. kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją „i”. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych.

Określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69), oraz takich okoliczności czy zakłócenia te uważane są powszechnie za zwykłe, czy bardzo uciążliwe, czy mają charakter masowy, w jaki sposób są odczuwane i jak oddziałują na nieruchomości sąsiednie, czy chodzi o okolicę przemysłową, rolniczą, czy o aglomerację miejską w tym z uwzględnieniem budynku wielomieszkaniowego, w którym większość lokali służy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych itp.

Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu „stosunków miejscowych” powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp. Chodzi przy tym o ocenę obiektywną, a nie subiektywną wrażliwość danej osoby, o miarę zakłócenia, a nie działania czy zaniechania. Okoliczności, które decydują o przeciętnej mierze zakłóceń, mają charakter zmienny, zależny od wielu czynników, w tym w znacznym stopniu od układu miejscowych stosunków. Wynika z tego, że ustalenie, czy przeciętna miara zakłóceń została przekroczona, może przedstawiać się różnie nawet przy jednakowym ich rodzaju. Przykładowo biorąc, hodowla kur w ogródku miejskim i wynikające z niej uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich będą zazwyczaj przekraczały przeciętną miarę, a taka sama hodowla w warunkach wiejskich miary tej z reguły nie przekracza. Inne jest bowiem społeczno - gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i inne są stosunki miejscowe w mieście, a inne na wsi.

Dopiero przekroczenie miary tych „normalnych” zakłóceń objęte jest hipotezą art. 144 k.c.. Ujął to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 14 listopada 1962 r., III CR 66/62, LexPolonica nr 319124 (OSNCP 2/64, poz. 28) - na tle poprzedniego stanu prawnego - w słowach: „Prawidłowa wykładnia art. 31 pr. rzecz. (obecnie art. 144 k.c.) prowadzi do wniosku, że przepis ten zabrania właścicielowi nieruchomości działań, które by zakłócały korzystanie z cudzej nieruchomości, jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą- przyjętą w stosunkach miejscowych – miarę”. Jak już wspomniano powyżej, właściciel nieruchomości może, w dopuszczalnych granicach, dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Jeżeli to już czyni, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. Dotyczy to także przeciętnej miary hałasu, emisji zanieczyszczeń powietrza lub innych oddziaływań na nieruchomości sąsiednie. Należy mieć przy tym zawsze na uwadze, że rozwój techniki, uprzemysłowienia i gospodarki powinien odbywać się za pomocą najlepszych i najskuteczniejszych metod (zabezpieczeń, osłon, filtrów itp.) zapewniających - zgodnie z najnowszym stanem wiedzy i techniki - najskuteczniejszą ochronę przed niewłaściwym korzystaniem przez właściciela z sąsiedniej nieruchomości. Szczególnie wysokie wymagania należy stawiać tym zakłóceniom, które powodują, że zwykłe korzystanie z nieruchomości sąsiednich staje się niebezpieczne dla zdrowia i życia ludzi oraz zwierząt; wtedy zawsze zakłócenie przekracza przeciętną miarę.

Z powyższych informacji wynika, że nie sposób prawidłowo ustalić granicy pomiędzy dopuszczalnymi a niedopuszczalnymi immisjami zakłócającymi korzystanie z nieruchomości sąsiednich tylko na podstawie rodzaju i stopnia oddziaływania na nie, nie biorąc pod uwagę np. tego, jakie znaczenie społeczne lub gospodarcze w stosunkach miejscowych ma działalność prowadzona na nieruchomości wyjściowej dla mieszkańców danego budynku, dzielnicy, a postulat natychmiastowego zastosowania najnowszych i najskuteczniejszych, ale jednocześnie najdroższych i w konkretnych warunkach niedostępnych zabezpieczeń jest mało realny. W takim wypadku rozstrzygnięcie sprawy wymaga prawidłowego wyważenia sprzecznych interesów i zastosowania nakazów i zakazów, które okażą się wystarczające dla zredukowania uciążliwości do poziomu dopuszczalnej granicy. Co warte podkreślenia, jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 22 listopada 1985 r., II CR 149/85, stwierdzając, że "(...) ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób (...)". Z kolei we wcześniejszym orzeczeniu z 28 grudnia 1979 r., III CRN 249/79 Sąd Najwyższy postawił znak równości pomiędzy szykaną a immisją przekraczającą „przeciętną miarę”, trzeba jednak pamiętać, że immisja taka nie zawsze może być utożsamiana z szykaną. Zresztą kwalifikacja działania (zaniechania) właściciela nieruchomości wyjściowej nie zawiera w sobie oceny z pojęciowego zakresu winy.