Immisje - jak się bronić

Odpowiedź prawnika: Immisje - jak się bronić

Odwołując się do brzmienia art. 140 k.c. należy wskazać, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

W świetle powyższego przepisu nie ulega wątpliwości, iż prawo własności nie macharakteru absolutnego. Na treść prawa własności składają się dwa rodzaje uprawnień, a to prawo własności mieszkania jest prawem nieograniczonym i pozwalającym właścicielowi na podejmowaniu dowolnych czynności. Limitowanie jego uprawnień następuje w drodze nałożenia na niego obowiązku, by podejmowane działania były zgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Powyższe ograniczenie wynika w szczególności ze stosunków sąsiedzkich, które nakazują ograniczanie ewentualnych działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Egzemplifikację powyższych ograniczeń zawiera m.in. art.144 k.c. Wskazany przepis stanowi, iż właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten określa zakaz immisji pośrednich, które mogą oddziaływać na nieruchomości sąsiednie przez przenikanie różnych substancji i energii (immisje pozytywne), jak i tych, które polegają na utrudnianiu przenikania, np. światła słonecznego, powietrza (immisje negatywne). Przykładem immisji pośrednich jest między innymi wytwarzanie pary, dymu, pyłów, spalin, zapachów czy też emitowanie nadmiernego hałasu. Zaznaczyć należy jednakże, iż oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie jest dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Natomiast oceny przeciętnej miary dokonuje się przez pryzmat dwóch kryteriów społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych.
Orzecznictwo wskazuje, iż oceny przeciętnej miary na gruncie kodeksu cywilnego należy dokonać na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie dalszego budowania budynku mieszkalnego uległaby ograniczeniu.
Kolejnym czynnikiem branym pod uwagę przy dokonaniu tej oceny jest przeznaczenie nieruchomości i sposób z niej korzystania. Możemy stwierdzić zatem, iż mamy tu do czynienia z oceną według normy obiektywnej, a nie subiektywnej wrażliwości czy potrzeb właścicieli poszczególnych nieruchomości.
Zaniedbywanie obowiązków związanych z należytym zabezpieczenie nieruchomości przed przedostawaniem się z niej substancji na nieruchomość sąsiednią może stanowić immisję przekraczającą dozwolone granice. Konsekwencją powyższego stwierdzenia jest to, iż ewentualne roszczenie może być formułowane w oparciu o roszczenie negatoryjne, które podstawę prawną stanowi art. 222 § 2 k.c. Wskazany przepis stanowi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Sporne jest w doktrynie, czy na podstawie art. 222 § 2 k.c. możliwe jest również nałożenie na właściciela sąsiedniej nieruchomości nie tylko obowiązku zaniechania naruszeń, ale przede wszystkim podjęcia działań zmierzających do doprowadzenia do stanu, w którym naruszenia te nie będą występować. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 23 kwietnia 2008 r. (ACa 266/2008, Gazeta Prawna 2008/107 str. A10):
"Art. 222 § 2 kodeksu cywilnego daje właścicielowi rzeczy jedynie prawo do żądania zaniechania naruszeń lub przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Nałożenie na pozwaną obowiązku przeniesienia rurociągu w inne miejsce nieruchomości powodów w żadnym z tych pojęć się nie mieści."
W opozycji do powyższego poglądu znajdują się stanowiska judykatury wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2009 r. (II CSK 461/2008, LexPolonica nr 1994451) oraz w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/2000, LexPolonica nr 379795). W pierwszym z podanych orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, że skoro właściciel, zgodnie z art. 222 § 2 k.c., ma prawo żądania zaniechania przez osobę trzecią korzystania z jego nieruchomości w jakikolwiek sposób, to ma tym bardziej prawo do żądania zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. W drugim z wyroków Sąd Najwyższy wskazał natomiast, iż treść art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązków minimalizujących występujące immisje pośrednie.
Przyjmując zasadność stanowiska Sądu Najwyższego w podanych powyżej wyrokach należy stwierdzić, iż sąd będzie uprawniony do nałożenia na właściciela nieruchomości, z której przenikają immisje, obowiązku jej prawidłowego zabezpieczenia przed przenikaniem immisji, mimo iż powstają one w wyniku zaniechania (a nie czynnego działania) właściciela.