Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

30.3.2022

Pośrednik jest przedsiębiorcą, który za to, że zajmuje się zbieraniem i wyszukiwaniem informacji o nabywcach i zbywcach, pobiera od obydwu stron prowizje. Nie jest to wprawdzie konieczny uczestnik procesu zakupu, niemniej obecnie rzadko kiedy pośrednik nie uczestniczy w obrocie nieruchomościami. Pośrednik jest potrzebny wtedy, gdy nie mamy czasu zająć się przeszukiwaniem mnóstwa ofert na rynku nieruchomości.

Warto przypomnieć, iż od 1 stycznia 2014 roku zniesiono obowiązek licencji na zawód pośrednika nieruchomości, a co za tym idzie pośrednikiem może zostać prawie każdy. Nie są potrzebne szczególne kwalifikacje, a jedynymi wymogami jest posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody związane z wykonywaniem zawodu pośrednika. Ponadto pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają obowiązek wykonywania swoich czynności w oparciu o pisemną umowę (forma pisemna pod rygorem nieważności).

Niedługo wejdzie w życie nowelizacja, wskazująca, że pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny. Dlatego przyjęto, że pośrednikiem bądź zarządcą nieruchomości będzie mógł być wyłącznie przedsiębiorca. Natomiast faktyczne czynności zawodowe będą mogły być wykonywane przez osoby fizyczne na podstawie umowy z przedsiębiorcą. Dzięki temu ograniczone zostanie ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby. Rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości musi dołączyć kopię polisy OC do:

operatu szacunkowego lub umowy o sporządzenie wyceny nieruchomości,
umowy pośrednictwa,
umowy o zarządzanie nieruchomością.

Pomoże to w ubieganiu się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami.

Zwieranie umowy pośrednictwa

Do pośrednika najlepiej jest się udać już z konkretnym wyobrażeniem co do rodzaju mieszkania, pieniędzy, jakie jesteśmy w stanie na nie poświęcić (czyli jaką zdolność kredytową bank nam przyznał) oraz okolicy, w której byśmy chcieli osiąść. Idąc do pośrednika, trzeba też wiedzieć, że nie jest łatwo go zmylić, tzn. wynaleźć za jego pomocą kilka interesujących ofert, a następnie rozwiązać umowę i kupić mieszkanie od znalezionego sprzedawcy bez uczestnictwa pośrednika i jego prowizji. Umowa z pośrednikiem zawiera ”sankcje” finansowe za złamanie umowy, poza tym trzeba wiedzieć, że podobne prowizje pośrednik zbiera od sprzedających, więc może zbadać kupującego wypytując sprzedającego. Oprócz tego pamiętajmy - zawsze może za parę miesięcy zajrzeć do księgi wieczystej i gdy w rubryce „właściciel” „swojej” nieruchomości znajdzie swojego klienta – nabierze podejrzeń i pewnie zwróci się o zapłatę kary. Dlatego: najlepiej zawierać umowę z pośrednikiem bez zastrzegania wyłączności (co umożliwia korzystanie z ofert innych biur albo szukanie samemu) oraz przewidzieć mechanizmy niezwłocznego informowania pośrednika o przedstawionej ofercie (że jest już z jakiegoś innego źródła nam znana), które pozwolą uniknąć zarzutu zawarcia umowy poza wiedzą pośrednika.

Jak powinna wyglądać umowa z pośrednikiem?

Poniżej przykładowa umowa z pośrednikiem wraz z komentarzem (kursywą). Większość zapisów jest standardowa. Komentarz pojawia się w istotnych miejscach.

UMOWA POŚREDNICTWA

w obrocie nieruchomościami nr ……. bez prawa wyłączności

Zawarta w Krakowie dnia …………………… roku, pomiędzy:

Panią / Panem: …………………..

Zamieszkałą / ym w ……………………. , przy ulicy ………………...nr ………….

kod pocztowy ……………….; NIP …………………, dowód osobisty nr ……………….

telefon …………………………….. fax ……………………………… ,

zwana / ym w dalszej części Zamawiającym,

Przedsiębiorstwem Obrotu Nieruchomościami „Peszex”, z siedzibą w Krakowie przy ul. Zabłocie 19, NIP 622-122-54-87, działającym na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej Urzędu Miejskiego w Kerakowie nr rej. 11148 z 1999 roku, w imieniu którego działa:

Andrzej Poniewierski – właściciel, zwanym w dalszej części Pośrednikiem.

§ 1

Zamawiający powierza Pośrednikowi podjęcie czynności zmierzających do zakupu przez Zamawiającego nieruchomości określonej w pkt. 2, zwanej w dalszej części Nieruchomością.
Przedmiot pośrednictwa: ……………………………………………

(w miarę możliwości dobrze jest precyzyjnie określić przedmiot pośrednictwa, żeby później nie okazało się, że pośrednik będzie twierdził, iż np. przedstawiając mieszkanie na parterze z hipoteką, wywiązuje się z umowy)

§ 2

W celu realizacji postanowień ujętych w § 1 Pośrednik zobowiązuje się między innymi do:

aktywnego poszukiwania określonych nieruchomości dostępnymi środkami, w tym również poprzez innych współpracujących pośredników,
prowadzenia zastępstwa negocjacyjnego na życzenie Zamawiającego,
przygotowania i przeprowadzenia obsługi transakcji zakupu nieruchomości,
zachowania poufności informacji otrzymanych od Zamawiającego w związku z wykonywaniem umowy.

§ 3

Za doprowadzenie do transakcji zakupu przez Zamawiającego nieruchomości wskazanej przez Pośrednika Zamawiający zapłaci Pośrednikowi wynagrodzenie netto w wysokości …. % wartości rzeczywistej ceny zakupu.
Jeżeli kwota wynagrodzenia określonego w pkt. 1 nie przekroczy wartości 1 500 zł, Zamawiający zapłaci Pośrednikowi zryczałtowane wynagrodzenie netto w wysokości 1 500 zł (słownie: jeden tysiąc pięćset złotych).
Wynagrodzenie staje się wymagalne i płatne gotówką w dniu zawarcia przez Zamawiającego umowy zakupu nieruchomości. Za zgodą Pośrednika dopuszcza się płatność wynagrodzenia gotówką w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy, nie później jednak niż w terminie 5 dni od dnia wystawienia faktury VAT za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub przelewem na rachunek Pośrednika określony w fakturze VAT. W przypadku przekroczenia wyżej określonych terminów Pośrednik zastrzega sobie prawo naliczenia odsetek za zwłokę w wysokości ustawowej.
W przypadku zawarcia przedwstępnej umowy zakupu Zamawiający zapłaci Pośrednikowi 50 % wynagrodzenia ustalonego w § 3 pkt. 1 lub 2, natomiast po zawarciu właściwej umowy przeniesienia własności nieruchomości - pozostałą część wynagrodzenia. Postanowienia § 3 pkt. 3 stosuje się odpowiednio.
Do należnego Pośrednikowi wynagrodzenia doliczony zostanie podatek VAT według przepisów obowiązujących w dniu wystawienia przez Pośrednika faktury VAT za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Na dzień zawarcia niniejszej umowy pośrednictwa obowiązuje stawka 23 % podatku VAT.
Zamawiający upoważnia Pośrednika do wystawienia faktury VAT bez swojego podpisu za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

§ 4

Zawarcie przez Zamawiającego umowy zakupu nieruchomości wskazanej przez Pośrednika z pominięciem Pośrednika powoduje skutki wynikające z § 3 niniejszej umowy oraz obowiązek zapłaty przez Zamawiającego kary umownej w wysokości 3 % wartości ceny zakupu netto nieruchomości, jednak nie mniej niż 10 000 zł (słownie: dziesięć tysięcy złotych). Postanowienia § 3 pkt. 3 stosuje się odpowiednio.
W przypadku zawarcia przez bliskich Zamawiającego lub osoby pozostające z Zamawiającym w związku gospodarczym lub innym związku umowy zakupu wskazanej przez Pośrednika nieruchomości, i w razie nie wywiązania się z obowiązku zapłaty wynagrodzenia w wysokości i na warunkach określonych w § 3 niniejszej umowy, Zamawiający poddaje się skutkom wynikającym z § 4 pkt. 1.

(ten paragraf powinno się absolutnie negocjować. Po pierwsze określenie minimalnej kary za zawarcie umowy z pominięciem pośrednika w wysokości 10 000 zł jest rażąco wygórowane i nieuzasadnione – prowadzi do roszczenia kary w wysokości nawet siedmiokrotności prowizji w niektórych przypadkach. Jeżeli pośrednik się nie zgodzi, można taki zapis uchylić w drodze procedury uchylania niedozwolonych postanowień umownych, nawet po zawarciu takiej umowy, o czym mowa w artykule: Uwaga na niedozwolone postanowienia w umowie kupna mieszkania!. Po drugie nie precyzyjne jest sformułowanie w pkt 2: „osoby pozostające z Zamawiającym w związku gospodarczym lub innym związku” – pośrednik jest w stanie na tej podstawie dochodzić kary w przypadku zawarcia umowy sprzedaży przez kolegę kolegi z klubu brydżowego! )

§ 5

Pośrednik nie rości sobie prawa do wyłączności na poszukiwanie nieruchomości dla Zamawiającego.
Oferty dotyczące poszukiwanych nieruchomości będą przedstawiane Zamawiającemu w formie załącznika do niniejszej umowy i przesyłane drogą pocztową listem poleconym, faksem lub dostarczane osobiście za potwierdzeniem odbioru.
W przypadku, kiedy w przedłożonej ofercie znajduje się nieruchomość znana już Zamawiającemu z innego źródła, Zamawiający zobowiązany jest niezwłocznie powiadomić o tym fakcie Pośrednika w nieprzekraczalnym terminie dwóch dni roboczych od dnia otrzymania oferty, pod rygorem uznania tej nieruchomości za nieruchomość pochodzącą z oferty Pośrednika z wszelkimi związanymi z tym konsekwencjami wynikającymi z postanowień niniejszej umowy. Powiadomienie staje się skuteczne i wiążące Strony w sytuacji, gdy Pośrednik otrzymał je w terminie określonym powyżej za pośrednictwem faksu i potwierdzone w terminie późniejszym przez Zamawiającego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

(taki zapis jak w pkt 3 dobrze chroni zamawiającego, trzeba jednak uważać na datę otrzymania oferty – jeżeli umówimy się na dostarczanie ofert drogą elektroniczną i jednocześnie sami szukamy mieszkania, trzeba sprawdzać skrzynkę codziennie)

§ 6

Zamawiający zobowiązuje się do poinformowania Pośrednika w terminie 7 dni od daty wydania oferty lub okazania nieruchomości o jej przyjęciu bądź odrzuceniu.
Pośrednik może dochodzić od Zamawiającego odszkodowania za poniesioną szkodę związaną z rozpowszechnianiem przez Zamawiającego otrzymanych ofert.
Pośrednik oświadcza, że zgodnie z art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednika (TUiR Warta S.A., polisa nr 903500022173, suma gwarancyjna 25 000 Euro).

§ 7

Umowa zawarta zostaje na czas nieoznaczony, przy czym Zamawiający zachowuje prawo do jej rozwiązania na podstawie złożonego pisemnie oświadczenia woli. Złożenie oświadczenia woli przez Zamawiającego jest równoznaczne z rozwiązaniem niniejszej umowy.
Oferty złożone Zamawiającemu w trakcie trwania niniejszej umowy wywołują po jej rozwiązaniu skutki z niej wynikające w przypadku zawarcia przez Zamawiającego lub osoby wymienione w § 4 pkt. 2 umowy zakupu w terminie 18 miesięcy od dnia rozwiązania niniejszej umowy.
Zamawiający ma obowiązek powiadomienia Pośrednika o zaprzestaniu poszukiwania nieruchomości objętych niniejszą umową.

(to oznacza zakaz zawierania umowy z pominięciem pośrednika ze wskazanym przez pośrednika właścicielem dotyczy okresu 18 miesięcy po rozwiązaniu umowy)

§ 8

Zamawiający działający w imieniu osób mu bliskich lub trzecich odpowiedzialny jest za wszelkie zobowiązania wynikające z niniejszej umowy.

§ 9

Zamawiający wyraża zgodę na przetwarzanie swoich danych osobowych przez Pośrednika dla potrzeb niezbędnych do realizacji postanowień niniejszej umowy, zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 29.08.1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. Nr 133, poz. 883).

§ 10

W przypadkach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.
Wszelkie spory rozstrzygane będą przez właściwe sądy powszechne.
Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy dla swej ważności wymagają formy pisemnej.
Umowę niniejszą sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

(nie powinien się pojawić zapis oddający pod rozstrzyganie sądu np. polubownego wszelkich sporów)

ZAMAWIAJĄCY POŚREDNIK

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm.);
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. Nr 115 poz. 741).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl