Uwaga na niedozwolone postanowienia w umowie kupna mieszkania!

18.8.2010

Co to są niedozwolone postanowienia umowne?

Niedozwolone klauzule umowne to takie jej zapisy, które kreują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Wbrew potocznemu rozumieniu pojęcia „konsument”, nie chodzi tu o umowy, których przedmiotem są artykuły spożywcze. Konsument to każda osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej (np. zawierająca umowę), nie związanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tegoż konsumenta. Kredyt zaciągany przez osobę fizyczną w imieniu spółki handlowej nie jest umową konsumencką, natomiast ta sama osoba biorąca kredyt w swoim imieniu jest już konsumentem.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są takie, które w szczególności:

wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,
wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,
przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,
zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,
uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,
uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,
przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,
uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,
przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,
wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,
przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy,
pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,
zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego okresu wypowiedzenia,
nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,
nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,
stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży w tym czasie przeciwnego oświadczenia,
przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,
przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,
uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,
przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,
wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Zwrot „w szczególności” decyduje o tym, że nie jest to zamknięty katalog możliwych klauzul - jeżeli jakiś zapis, którego nie ma w katalogu wydaje się być sprzeczny z dobrymi obyczajami handlowymi lub rażąco naruszać interesy konsumenta, również może zostać uznany za niedozwolony. Warto jednak wiedzieć, że niejednoznaczne postanowienia umowy interpretuje się na korzyść konsumenta; dlatego zanim konsument złoży w sądzie wniosek o uchylenie takiej klauzuli, warto o tym przypomnieć kontrahentowi. Wytłuszczone wyżej przypadki to najczęstsze przykłady niedozwolonych postanowień umownych stosowanych przez deweloperów, a także przez banki.

Jak się chronić przed działaniem takiego zapisu?

Najlepiej zwrócić uwagę przedkładającemu umowę zawierającą taki wzorzec do podpisu (kontrahentowi) po dokładnym zapoznaniu się z projektem umowy, czyli przed jej podpisaniem – wtedy łatwiej będzie zmienić taki zapis, na drodze porozumienia z kontrahentem. Zdarza się, że takie postanowienie umowy konsument zauważy dopiero „w działaniu”, tzn. poczujemy na własnej skórze działanie rażąco wysokiego odstępnego, gdyż w momencie zawierania umowy na to nie zwróciliśmy uwagi, bo wydawało się, że wszystko pójdzie gładko. W takim przypadku również warto ponegocjować, jeśli jednak to nie odniesie skutku – pozostaje droga sądowa. Pozew (w 2 egzemplarzach) należy wówczas złożyć w Sądzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie; wystarczy go wysłać listem poleconym. Ważną dla konsumenta informacją jest, że obowiązuje zwolnienie z uiszczania opłaty za wpis sądowy oraz kosztów sądowych, nawet w przypadku, gdy przegra się sprawę i postanowienie nie zostanie uznane za niedozwolone.

Jak powinien wyglądać pozew?

Wzór poniżej:

Kraków, dn. 22 czerwca 2005 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

ul. Kredytowa 3,

00-056 Warszawa

Powód: Janusz Zając

ul. Słonecznikowa 17,

33-514 Sułkowice

Pozwany: Przedsiębiorstwo Obrotu Nieruchomościami „Peszex”

ul. Zabłocie 19

30-086 Kraków

POZEW

o uznanie postanowienia wzorca umowy z niedozwolony

Na podstawie art. 479³⁸§ 1Kodeksu postępowania cywilnego wnoszę o:

1. uznanie za niedozwolony i zakazanie wykorzystywania następującego postanowienia wzorca umowy stosowanego przez Pozwanego w obrocie z konsumentami:

„§ 6 ust. 3: „Zawarcie przez Zamawiającego umowy zakupu nieruchomości wskazanej przez Pośrednika z pominięciem Pośrednika powoduje skutki wynikające z § 3 niniejszej umowy oraz obowiązek zapłaty przez Zamawiającego kary umownej w wysokości 3 % wartości ceny zakupu netto nieruchomości, jednak nie mniej niż 15 000 zł (słownie: piętnaście tysięcy złotych). Postanowienia § 3 pkt. 3 stosuje się odpowiednio”.

2. zasądzenie od Pozwanego na rzecz Powoda kosztów procesu wg norm prawem przepisanych

Uzasadnienie

Pozwany - Przedsiębiorstwo Obrotu Nieruchomościami „Peszex” w Krakowie - prowadzi działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zamieszczone przez Pozwanego w ww. wzorcu umowy postanowienie stanowi niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c., gdyż kształtuje prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy. § 6 pkt 1 umowy przewiduje obowiązek zapłaty zasadniczego wynagrodzenia po stronie zamawiającego (3 % wartości nieruchomości - § 3 umowy) oraz kary w przypadku zawarcia przez zamawiającego umowy zakupu nieruchomości wskazanej przez pośrednika z pominięciem tegoż pośrednika w wysokości 3 % wartości nieruchomości, jednak nie mniej niż 15 000 złotych.

Minimalną wysokość takiej kary, czyli 15 000 złotych, należy uznać za nieuzasadnioną i sprzeczną z art. 385³pkt 17. W innym miejscu umowy pośrednik przewiduje za swoje usługi wynagrodzenie w wysokości 3 % wartości nieruchomości, nie mniej jednak niż 2 500 zł. (§ 3 pkt 2). Jeżeli zatem doszłoby do transakcji sprzedaży nieruchomości wartej np. 70 00 złotych, pośrednik otrzymałby wynagrodzenie w wysokości minimalnej, czyli 2 500 zł. Gdyby jednak zamawiający zdecydował się zawrzeć umowę sprzedaży tej samej nieruchomości z pominięciem pośrednika koszty jakie musiałby ponieść zamawiający względem pośrednika za takie zachowanie wyniosłyby: wynagrodzenie zasadnicze 2 500 zł oraz kwota kary w wysokości minimalnej czyli 15 000 zł, co razem daje kwotę 17 500 zł. Kwota taka stanowi 25 % wartości nieruchomości oraz siedmiokrotność prowizji, co jest rażąco wygórowaną i nieuzasadnioną karą za naruszenie postanowień umowy. Pośrednik w razie zawarcia umowy z jego pominięciem traci najczęściej dwukrotność prowizji - od kupującego i od sprzedającego i taka wysokość kary byłaby uzasadniona. Natomiast określenie minimalnej wartości kary w wysokości 15 tys. złotych stwarza możliwość (w sytuacjach transakcji poniżej pewnego pułapu wartości) uzyskania przez pośrednika korzyści w wysokości siedmiokrotności zwykłej prowizji, co nie znajduje uzasadnienia w dobrych obyczajach i rażąco narusza interes konsumenta.

Janusz Zając

Załączniki:

Wzorzec umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Odpis pozwu dla Pozwanego

Jak sąd bada pozew?

Sąd bada pozew niezależnie od osoby powoda, to znaczy dokonuje abstrakcyjnej kontroli wzorca umownego, czyli bada zaskarżone postanowienie umowne zapis umowy przez pryzmat kreowania nim sytuacji prawnej każdego potencjalnego konsumenta, który mógłby taką umowę zawrzeć.

Przede wszystkim klauzula może być uznana za niedozwoloną, jeżeli przedsiębiorca nie wykaże, że konsument miał rzeczywisty wpływ na treść umowy – ciężar dowodu współpracy ciąży na przedsiębiorcy. Nie ma znaczenia fakt, że obecnie już to postanowienie nie jest stosowane – ważny jest stan z chwili zawierania umowy. W ogóle pozew o uznanie danej klauzuli za niedozwoloną można wnieść nawet wtedy, gdy przedsiębiorca nie stosuje już zakazanego postanowienia (choćby dla samej zasady albo na wypadek powrotu stosowania), przy czym od dnia zaprzestania stosowania nie może minąć więcej niż 6 miesięcy. Sąd rozpatruje pozew biorąc pod uwagę przede wszystkim dwa wspomniane już, nieostre kryteria: naruszenia dobrych obyczajów i interesu konsumenta (w stopniu rażącym, gdyż sąd nie może zbytnio ingerować w konstytucyjną zasadę swobody kreowania treści umów przez strony). Kryteria te pozostają w związku z faktem wykorzystywania swojej dominującej pozycji – umowy konsumenckie to umowy między profesjonalistami obsługiwanymi przez zawodowych prawników a zwykłymi osobami fizycznymi, nie zawsze świadomymi wszystkich zapisów umownych. Dlatego też zapisywanie przez przedsiębiorców klauzul naruszających rażąco interes konsumenta i dobre obyczaje w obrocie dobrami konsumenckimi, w związku z nadużyciem swojej mocniejszej pozycji, będzie uznane przez sąd za niedozwolone. W tym postępowaniu nie będzie możliwe zawarcie ugody, sąd też nie może wydać wyroku na podstawie uznania powództwa przez pozwanego.

Jakie są skutki uznania postanowienia za niedozwolone i uchylenia jego stosowania?

Sąd może nie uznać danego postanowienia za niedozwolone i wówczas oddala powództwo. Powodowi służy od wyroku sądu apelacja. Jeżeli jednak sąd dopatrzy się naruszenia i uzna postanowienie za niedozwolone wówczas w wyroku przytacza treść postanowienia i zakazuje jego stosowania. Następnie zarządza zamieszczenie takiego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz przesyła odpis prawomocnego wyroku Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, aby ten opublikował wskazane wyrokiem postanowienie na swojej stronie internetowej (ww.uokik.gov.pl). Od chwili wpisania tam postanowienia uznanego za niedozwolone, wyrok sądu ma skutek wobec osób trzecich, tj.

na pewno względem wszystkich innych osób, które podpisały umowy z tym przedsiębiorcą. Sporną kwestią jest, czy taki wyrok dotyczy także innych przedsiębiorców (tak uważa Prezes UOKiK), czy tylko tego jednego (tak Sąd OKiK). Wskazany problem został wyraźnie podjęty przez Sąd Najwyższy w uchwale z 13 lipca 2006 r. (sygn. III SZP 3/06), w którym uznano, że skuteczność wobec osób trzecich wyroku uwzględniającego powództwo o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone w ujęciu art. 479⁴³ oznacza, że skutki tego wyroku rozciągają się nie tylko na przedsiębiorcę występującego w sprawie, w której wydano wyrok, jako pozwany, ale także na każdego innego przedsiębiorcę. Wobec tego każdy przedsiębiorca, który zastosuje postanowienie wzorca umowy uznane przez SOKiK za niedozwolone, dopuszcza się praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Takie stanowisko jest również popierane przez znaczną część doktryny.

Jeżeli mimo orzeczenia sądu kontrahent nie chce zmienić podpisanej umowy, trzeba zwrócić się z prawomocnym wyrokiem Sądu OKiK znowuż do sądu (zwykłego) o jej zmianę – wówczas prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie krnąbrnego przedsiębiorcy.

Przykładowe klauzule niedozwolone można znaleźć poniżej.

Przykładowe klauzule umowne, które zostały uznane za niedozwolone

Przywołane przykładowe klauzule zawierają wytłuszczenia naniesione przez autora w celu zwrócenia uwagi na elementy niedozwolone:

„Zleceniodawca zobowiązuje się nie zawierać umów przeniesienia prawa własności z osobami figurującymi w rejestrze Pośrednika, którym nieruchomość wskazana została jako potencjalnym nabywcom pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w § 7 pkt 2 w potrójnej wysokości. Dotyczy to również członków rodziny i znajomych osoby wskazanej.”

(potrójne wynagrodzenie pośrednika w takiej sytuacji jest nieuzasadnione - Pozwany: Agencja „DOM” – Biuro Pośrednictwa Sprzedaży Mieszkań i Nieruchomości)

„Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1 % kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty”

(Kara umowna za zwłokę powinna należeć się od pierwszego dnia zwłoki, nie dopiero po 60 dniach; Pozwany: Dom-Invest Sp. z o.o. we Wrocławiu)

„W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie”

(Cena stanowi istotny element umowy i może być zmieniana w drodze dwustronnego ustalenia aneksem. Konsument powinien mieć również prawo odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby nie zgadzał się na zmianę ceny; pozwany: Miły Dom sp. z o.o. w Gliwicach)

„W razie niewykonania umowy przez Sprzedającego i rezygnacji z umowy przez Kupującego zwróci on wpłacone kwoty w całości Kupującemu po znalezieniu nowego nabywcy, lecz nie później niż z końcem inwestycji. Przez niewykonanie umowy przez Sprzedającego strony rozumieją rażąco niezgodne z projektem lub wadliwe wykonawstwo – przedłużenie czasu trwania umowy o więcej niż 90 dni. Termin realizacji może być przesunięty w przypadku, gdy mimo dołożenia należytej staranności przez Sprzedającego wystąpiły przyczyny niezależne od Sprzedającego, takie jak:

- warunki pogodowe uniemożliwiające prowadzenie robót odnotowane w dzienniku budowy,

- powódź, kataklizm,

- zmiana przepisów prawa itp.,

- opóźnienie w uzgodnieniach formalno-prawnych z Urzędami i Instytucjami wynikającymi z przekroczenia terminów podanych w KPA”

(niedozwolone jest uzależnianie zwrotu wpłaconych pieniędzy od znalezienia nowego nabywcy. Poza tym zapis dotyczący opóźnień formalno-prawnych związanych z postępowaniem administracyjnym wskazuje na brak uzyskania przez budującego mieszkanie wymaganych przepisami administracyjnymi pozwoleń i decyzji – zawieranie w takim momencie umowy przedwstępnej z klientem jest przedwczesne, wszelkie zobowiązania stron mogą okazać się bezprzedmiotowe w przypadku, gdyby budującemu nie udało się takich pozwoleń uzyskać; pozwany: Miły Dom sp. z o.o. w Gliwicach)

„Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań”

(niedozwolone arbitralne rozstrzygnięcie budującego dotyczące istotnych warunków umowy; pozwany Miły Dom sp. z o.o. w Gliwicach)

„Koszty budowy 1 m² powierzchni całkowitej może się zmienić w zależności od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych mających wpływ na koszt budowy”

(nieprecyzyjne czynniki wpływające na zmianę ceny; pozwany: Sosnowiecka Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego „Nowa” w Sosnowcu)

„Decyzję o zmianach kosztu budowy 1 m² i innych w tym zakresie podejmuje Zarząd Spółdzielni. O powyższych zmianach Przyszły Użytkownik każdorazowo informowany będzie odrębnym pismem”

(również przypadek możliwości arbitralnego rozstrzygnięcia przez budującego w zakresie istotnych elementów umowy; pozwany: Sosnowiecka Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego „Nowa” w Sosnowcu)

„Spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy rozstrzygane będą przez Sąd właściwy miejscowo dla siedziby Pośrednika”

(zgodnie z art. 385³pkt 23 niedozwolone są postanowienia, które wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy; pozwany: Pośrednictwo i Obrót Nieruchomościami Alians s.c. T. Zobek, R. Leśniak w Katowicach)

Więcej takich niedozwolonych klauzul można znaleźć na stronie internetowej: http://www.uokik.gov.pl/rejestr_klauzul_niedozwolonych2.php

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm.);
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl