Przejęcie użytkowanie wieczystego przez gminę
Pytanie:
"Wobec spółki z o.o. toczy się postępowanie upadłościowe zgodnie z Rozporządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. Prawo upadlościowe, Dz.U. z 1991, nr 118, poz. 512 ze zm. Sprzedaż nieruchomości upadłej spółki prowadzona jest w trybie przepsisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości, tj. zgodnie z art. 118 Prawa upadłościowego. Upadła spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości gruntowej. Właścicielem gruntu jest Urząd Miasta i Gminy, który jest jednocześnie wierzycielem upadłej spółki. Wierzytelność Urzędu Miasta jest zakwalifikowana do różnych kategorii zaspokojenia i łącznie przewyższa znacznie wartość oszacowania nieruchomości. Obecnie, po bezskutecznej I licytacji, będzie przeprowadzona przez Komornika Sądowego II licytacja nieruchomości z ceną wywoławczą stanowiącą 2/3 wartości oszacowania nieruchomości. Czy w razie nie dojścia do skutku także drugiej licytacji (z powodu braku licytantów), Urząd Miasta i Gminy może przejąć na własność nieruchomość (de facto własność budynków i budowli) w trybie art. 984 k.p.c. w cenie 2/3 oszacowania i zaspokoić w ten sposób swoje wierzytelności od upadłej w kolejności wynikającej z art. 204 Prawa upadłościowego?"
Odpowiedź prawnika: Przejęcie użytkowanie wieczystego przez gminę
Naszym zdaniem jest to możliwe. Sąd Najwyższy wskazywał, iż w toku postępowania upadłościowego zbycie użytkowania wieczystego lub nieruchomości, stosownie do art. 118 § 1 Prawa upadłościowego według przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji oznacza, że do sprzedaży użytkowania wieczystego lub nieruchomości, należy stosować całe postępowanie przewidziane dla egzekucji z nieruchomości, czyli przejść wszystkie stadia związane z tego rodzaju egzekucją, chyba żeby niektórych czynności przewidzianych w k.p.c., nie dało się pogodzić z postępowaniem upadłościowym lub były bezprzedmiotowe, jak np. wezwanie do zapłaty (art. 923 k.p.c.) (postanowienie SN z dnia 6 sierpnia 1996 r. II CRN 11/96, Prokuratura i Prawo 1996/12, s. 44). Oznacza to, że stosować tu należy także instytucję przejęcia z art. 984 k.p.c., o czym świadczy także brzmienie art. 121 § 3 Prawa upadłościowego (Przepisy § 1 i 2 stosuje się odpowiednio do ruchomości i nieruchomości upadłego, jeżeli nie zostały sprzedane i żaden z wierzycieli nie wyraził gotowości ich przejęcia na poczet wierzytelności, za cenę odpowiadającą w przypadku ruchomości - połowie kwoty oszacowania, nieruchomości zaś - dwóm trzecim tej kwoty).
Przedmiotem licytacji jest użytkowanie wieczyste, nie własność nieruchomości (nie dojdzie więc do "przejęcia nieruchomości", lecz do przejęcia użytkowania wieczystego). Podmiotem prawa użytkowania wieczystego może być każdy, kto nie jest właścicielem nieruchomości, ponieważ właściciel nie może nabyć prawa użytkowania wieczystego (zob. uchwała SN w orz. z 18 marca 1994 r., sygn. akt III CZP 28/94, Radca Prawny 4/94, s. 76). Gdy użytkowanie wieczyste przejdzie na właściciela gruntu, dojdzie do tzw. konfuzji (zejście się praw). Powoduje ona wygaśnięcie użytkowania wieczystego (zob. uzasadnienie SN orz. z 8 września 1992 r., III CZP 89/92, OSNCP 4/93, poz. 53).
Odrębna własność budynków i urządzeń przysługująca użytkownikowi wieczystemu ma charakter akcesoryjny, nie samodzielny. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasa z mocy samego prawa odrębna własność budynków i urządzeń. Wobec obowiązywania zasady superficies solo cedit (zgodnie z którą części składowe gruntu, jak np. budynki, nie mogą być przedmiotem odrębnej własności) gmina uzyska tym samym także własność budynków i urządzeń, gdyż staną się one częściami składowymi jej gruntu.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?