Koszty darowizny udziału w mieszkaniu

8.3.2009

Pytanie:

"Parę lat temu sprzedałam swoje mieszkanie, by pieniądze zainwestować w nowy lokal mieszkaniowy. Podpisując umowę kupna nowego mieszkania, postanowiłam, że własność mieszkania będzie podzielona po 50% na dwie osoby (mimo, że cały wkład był tylko mój). Teraz rozstaję się z tą osobą i ona chce mi zwrócić te 50% własności mieszkania. W grę wchodzi przekazanie tego udziału w formie aktu notarialnego jako darowizna. Wartość tej części to około 100 000 - 130 000 zł (wartość całego mieszkania to koszt od 200 000 do 260 000 zł). Mieszkanie obciążone jest hipoteką i jest zaciągnięty na nie wspólny kredyt. Na obecną chwilę jest to kwota 41 000 zł. Jaki będzie łączny koszt (konkretnie) całej tej operacji u notariusza (podatek III grupa podatkowa plus opłata notarialna)? Czy fakt istnienia kredytu może jakoś obniżyć wartość nieruchomości, by obniżyć koszty podatku i opłaty notarialnej?"

Odpowiedź prawnika: Koszty darowizny udziału w mieszkaniu

Maksymalne stawki taksy notarialnej za czynności notarialne określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z § 2 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia z zastrzeżeniem § 8-16, maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne, zwana dalej "maksymalną stawką", zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Z zastrzeżeniem ust. 3 i § 4, za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności, z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 i Nr 146, poz. 1546) albo w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959, z późn. zm.).

Jak jednak stanowi § 4 rozporządzenia, przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat.

Ewentualny kredyt i hipoteka obciążająca przedmiot czynności notarialnej nie będzie miał zatem wpływu na ustalenie wartości do obliczania wysokości taksy notarialnej.

Zgodnie z § 3 pkt 5 rozporządzenia, maksymalna stawka wynosi od wartości powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł.

Zatem, jeśli wartość udziału w mieszkaniu podana przez strony (i odpowiadająca wartości rynkowej) wynosi 100.000 zł, to maksymalna taksa notarialna od darowizny tego udziału na rzecz osoby obcej będzie wynosiła 1.170 zł plus 22% VAT oraz dodatkowo koszt odpisów aktu (zależny od ilości stron) i wniosek do sądu (ksiąg wieczystych) o wpis zmiany właściciela – 200 zł. Zob.: Taksa notarialna

Zgodnie z art. 18 ust 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, notariusze są płatnikami podatku od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego. Zatem w przypadku darowizny udziału w nieruchomości notariusz pobierze też podatek od darowizny.

Zgodnie z art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

W świetle powyższego przepisu kredyt (i hipoteka) obciążająca nieruchomość powinna obniżać wartość nieruchomości dla celu ustalenia wysokości podatku od spadków i darowizn. Nie mniej jednak, jeśli kredyt jest zaciągnięty wspólnie przez obdarowanego i darczyńcę i zgodnie z umową kredytu stanowi zapewne ich solidarne zobowiązania, nawet po darowiźnie udziału w nieruchomości darczyńca pozostanie kredytobiorcą, obowiązanym solidarnie do spłaty kredytu z obdarowanym. W tym sensie– faktyczny wpływ kredytu na wartość darowanego udziału w nieruchomości może być żaden, a zatem nie powinien być on również uwzględniany przy obliczaniu podatku od spadków i darowizn.

Kwestię powyższą najlepiej jest omówić z notariuszem przed którym będzie sporządzana umowa darowizny, gdyż on jest odpowiedzialny za obliczenie i pobór podatku w prawidłowej wysokości. Jeśli notariusz nie zgodzi się na pomniejszenie podstawy opodatkowania podatek od spadków i darowizn – przy założeniu wartości udziału w mieszkaniu na kwotę 100.000 zł – wyniesie (III grupa podatkowa):

kwota wolna 4.902 zł,
100.000 zł minus 4.902 zł = 95.098 zł
2.877,90 zł plus 74.542 x 20% = 2.877,90 zł plus 14.908,40 zł = 17.786,30 zł, tj. w zaokrągleniu do pełnych złotych kwota podatku wyniesie 17.786 zł.

Piotr Geliński

Doradca podatkowy

Doradca podatkowy nr 10841; magister prawa (absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego).

Od 2002 r. zdobywał doświadczenie jako współpracownik znanych kancelarii prawnych i kancelarii doradztwa podatkowego. Od 2008 r. wykonuje zawód doradcy podatkowego obecnie w formie spółki doradztwa podatkowego;

Specjalizuje się w: udzielaniu porad, opinii i wyjaśnień z zakresu obowiązków podatkowych; analizie obciążeń podatkowych i ich optymalizacji, planowaniu podatkowym; ocenie umów pod względem wynikających z nich obowiązków podatkowych; doradztwie w sporach z organami podatkowymi, podczas kontroli podatkowej i skarbowej oraz w postępowaniach z zakresu zobowiązań podatkowych, w tym także w postępowaniach sądowoadministracyjnych.

Odpowiedź prawnika: Koszty darowizny udziału w mieszkaniu

Komentarze