Przysądzenie nieruchomości obciążonej użytkowaniem

Odpowiedź prawnika: Przysądzenie nieruchomości obciążonej użytkowaniem

Art. 1000 § 1 kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Jest zasadą, że z chwila przysądzenia własności wygasają wszelkie prawa. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia. Jednakże pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia (bez zaspokajania się uprawnionych z ceny uzyskanej w wyniku sprzedaży nieruchomości) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy (zobowiązania podatkowe) oraz służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.

Zgodnie z § 3 przywołanego wyżej artykułu pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Prawa wymienione w § 2 art. 1000 k.p.c. pozostają w mocy bez względu na to, czy ujawnione zostały w księdze wieczystej i obciążają każdego nabywcę. Wymienione zaś w § 3 tego przepisu prawa przechodzą na nabywcę, jeżeli ujawnione zostały w księdze wieczystej lub przez złożenie do zbioru dokumentów, albo jeżeli nie zostały ujawnione w omówiony sposób, pozostają w mocy wtedy, gdy zostały zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed licytacją. Uprawnieni otrzymują w obwieszczeniu o licytacji informację, że ich nie ujawnione prawa wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, jeżeli nie zostaną najpóźniej na trzy dni przed licytacją zgłoszone (art. 953 § 1 pkt 7 k.p.c.). Chodzi tu o użytkowanie, służebności zwyczajne oraz prawa dożywotnika.

Pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami przysługuje wymienionym prawom wtedy, gdy zostały ujawnione w księdze wieczystej. Do ujawnienia hipoteki zawsze potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, a w takim razie hipotekom zawsze przysługuje pierwszeństwo przed ograniczonymi prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w księdze wieczystej. W razie braku hipotek, użytkowania i służebności, prawa dożywotnika zgłoszone w terminie trzydniowym przed licytacją pozostaną w mocy na równi z prawami ujawnionymi.

Poza tym prawa te mogą pozostać w mocy bez względu na ich ujawnienie lub nieujawnienie, jeżeli znajdują pełne pokrycie w cenie nabycia (wyższa wartość niż wartość użytkowania). W tym wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia i uwzględniona na rzecz nabywcy przy podziale. Zatem o wartość tych praw zalicza się na cenę (cenę obniża się o wartość tych praw). Jeżeli cena uzyskana z licytacji (cena nabycia) jest niższa niż wartość użytkowania, wtedy użytkowanie wygasa tylko, gdy nie zostało wpisane w księdze wieczystej lub zgłoszone na 3 dni przed licytacją oraz przysługuje mu pierwszeństwo przed wpisanymi hipotekami jeśli takowe występują. Oczywiści licytacja taka jest ważna.

Przez wartość użytkowania nie jest rozumiana cena uzyskana w wyniku pertraktacji – zindywidualizowana – jak w stanie faktycznym 100000 zł. Chodzi tutaj raczej o wartość obiektywną. Szacowanie wartości użytkowania wieczystego gruntów dokonywane jest na potrzeby transakcji rynkowych, między innymi w takich przypadkach, jak: przekazywanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i tym samym nabywanie tego prawa na rynku pierwotnym, przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz jej dotychczasowego użytkownika, odsprzedaż prawa użytkowania wieczystego przez użytkownika następnej osobie, wywłaszczanie prawa użytkowania wieczystego oraz rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego przed terminem określonym w umowie. W zależności od celu wyceny, wartość użytkowania wieczystego (oszacowana wartość) może osiągnąć różne wielkości w stosunku do prawa własności gruntów o takich samych lub zbliżonych cechach porównawczych. Optymalnym rozwiązaniem przy szacowaniu wartości prawa użytkowania wieczystego dla wszystkich przypadków jest bez wątpienia sytuacja oparta na analizie danych z podobnych transakcji, które miały miejsce na rynku lokalnym.