Śmierć spadkodawcy a umowa dzierżawy
Pytanie:
"Wkrótce mam przejąć spadek, który jest dzierżawiony. Sprawa spadkowa w toku. Dowiedziałam się w Urzędzie Gminy przez przypadek, że ta umowa dzierżawy została zerwana kilka dni temu. Według wójta tej gminy wygasła z momentem śmierci wydzierżawiającego. Czy zerwanie umowy dzierżawy bez powiadamiania o tym fakcie spadkobierców jest dopuszczalne? Według mnie dopiero po przejęciu spadku mogliby się zwrócić do mnie z propozycją zerwania umowy, bo przecież ja jako spadkobierca przejmuję obowiązki i prawa spadkodawcy. Umowa dzierżawy nie była zawarta z Urzędem Gminy, ani z wójtem tylko z inną osobą. I nie wiem dlaczego doszło do zerwania umowy. Na jaki artykuł powinnam się powołać, żeby anulować zerwanie tej umowy?"
Odpowiedź prawnika: Śmierć spadkodawcy a umowa dzierżawy
Rozumiem, że w skład spadku wchodzi nieruchomość, co do której spadkodawca zawarł umowę dzierżawy. Możliwość wypowiedzenia (zerwania) umowy istnieje zawsze choć choć warunki tegoż wypowiedzenia są różne w zależności od treści umowy (czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony?). Umowę taką można wypowiedzieć, w pierwszym przypadku na 6 m-cy naprzód przed upływem roku dzierżawnego, w drugim zaś na 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego (reguluje to art. 704 Kodeksu cywilnego). W opisanej przez Panią sytuacji trzeba stwierdzić, że do wypowiedzenia umowy w ogóle nie doszło, z chwilą śmierci spadkodawcy, Pani (i ewentualni inni spadkobiercy) wstąpili w jego sytuację prawną, nie ma znaczenia czy sprawa jest jeszcze w toku. Wypowiedzenie umowy jest oświadczeniem woli i musi być złożone właściwej osobie, a nie np. wójtowi, właściwą osobą w tej sytuacji jest Pani, dopóki Pani nie zostanie złożone takie oświadczenia, to ne wywołuje ono skutków prawnych!!Oczywiście od tego momentu dopiero zaczną biec terminy, o których wyżej. Dzierżawca będzie więc musiał Pani zapłacić jeszcze przynajmniej półroczny czynsz (zachowując prawo do półrocznego korzystania z nieruchomości). Wójt natomiast nie ma żadnych kompetencji do decydowania o istnieniu stosunku cywilno-prawnego, w Rzeczypospolitej taką kompetencje ma jedynie Sąd. Reasumując: umowa nie wygasła, czynsz sie należy za cały okres użytkowania rzeczy, oświadczenie o wypowiedzeniu nie złożone spadkobiercą jest nieważne, wypowiedzenie może nastąpić na zasadach określonych w art 704 K.c. przez oświadczenie złożone Pani, Wójt ani żaden organ adminstracji nie mają nic do powiedzenia w tej sprawie.
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?