Sytuacja najemnców, w razie upadłości TBS

Odpowiedź prawnika: Sytuacja najemnców, w razie upadłości TBS

W przypadku ogłoszenia upadłości przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego, prowadzone w formie spółki, zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003r. Prawo upadłościowe i naprawcze. Zgodnie z art. 107 wyżej powołanej ustawy, umowa najmu wiąże strony, jeśli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy (najemca zamieszkał w wynajmowanym mieszkaniu). W przypadku, gdy syndyk w toku postępowania upadłościowego sprzeda nieruchomość, w której znajduje się wynajmowane mieszkanie (art. 108 wyżej powołanej ustawy), sprzedaż ta wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym (tzn. nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek najmu, czyli staje się wynajmującym, ale ma możliwość wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów; uprawnienie do wypowiedzenia stosunku najmu przez "nowego" wynajmującego nie przysługuje jednak, gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną). Na podstawie art. 109 wyżej powołanej ustawy, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia jeszcze przed jej sprzedażą (nawet jeśli wypowiedzenie tej umowy przez upadłą spółkę nie było dopuszczalne), na podstawie zarządzenia sędziego-komisarza, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu odbiega od przeciętnych czynszów za najem nieruchomości tego samego rodzaju. W wypadku wypowiedzenia umowy najmu przez syndyka, były najemca może dochodzić w prowadzonym postępowaniu upadłościowym odskodowania z powodu rozwiązania umowy, zgłaszając swoją wierzytelność sędziemu-komisarzowi. W przypadku, gdy trwanie umowy najmu nie utrudnia likwidacji masy upadłości albo gdy czynsz najmu nie odbiega od przeciętnych czynszów za najem nieruchomości tego samego rodzaju, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów ustawowych lub umownych (nawet jeśli wypowiedzenie tej umowy przez upadłą spółkę nie było dopuszczalne). W tym przypadku byłemu najemcy również przysługuje prawo do żądania odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu.