Szambo na sąsiedniej działce przeszkadza

Odpowiedź prawnika: Szambo na sąsiedniej działce przeszkadza

Zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Cytowany przepis stanowi podstawę dla stosowania zasad tzw. prawa sąsiedzkiego. W znacznym uproszczeniu polegają one na tym, że właściciel powinien w taki sposób korzystać ze swojej własności, aby jednocześnie nie utrudniać „ponad przeciętną miarę” korzystania z nieruchomości sąsiednich. Stosownie do art. 222 § 2 k.c. przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Przepis ten reguluje tzw. roszczenie negatoryjne, czyli roszczenie o zaprzestanie naruszeń prawa własności. Za takowe naruszenia należy uznać także wykraczanie przeciwko zasadom prawa sąsiedzkiego, tzn. takie korzystanie z własnej rzeczy, które utrudnia istotnie korzystanie z rzeczy sąsiednich.

Co do zasady samo istnienie zbiornika na nieczystości (szamba) na sąsiedniej nieruchomości nie sposób uznać za naruszenie prawa własności. W tym przypadku jednak takie okoliczności jak to, że po pierwsze zbiornik znajduje się bardzo blisko granicy z gruntem sąsiednim, po drugie nie jest utrzymywany w należytym stanie (tzn. wystarczającą często opróżniana), mogą powodować istotne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich. Opary wydobywające się z wspomnianej instalacji mogą również być niebezpieczne dla zdrowia. Omawiana sytuacja może zatem stanowić jeden z przypadków niedozwolonej immisji pośredniej, tzn. takiego korzystania z własnej nieruchomości, który choć nie wkracza bezpośrednio w uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiednich, to wpływa w sposób negatywny na funkcjonowanie tych gruntów. W orzecznictwie i piśmiennictwie prawniczym podkreśla się jednak, że powyższe zagadnienie powinno oceniać się obiektywnie. Oznacza to, że samo przekonanie właściciela nieruchomości, że jego sąsiad w sposób niedozwolony utrudnia mu korzystanie z jego rzeczy nie wystarczy dla uznania zasadności roszczenia. Ostatecznie zasadność roszczenia negatoryjnego ocenia Sąd w każdej konkretnej sprawie, na podstawie wszystkich okoliczności danego przypadku.

Realizacja roszczenia negatoryjnego odbywa się na drodze sądowej. Powództwo wytacza się przed Sąd właściwy miejscowo (tzn. ten, w którego obszarze właściwości jest położona nieruchomość). Podstawą prawną roszczenia są przepisy art. 222 § 2 k.c. w zw. z art. 144 k.c.

W pozwie powinno się wskazać przeciwnika procesowego oraz opisać dokładnie całą sytuację oraz sformułować żądanie zaniechania naruszenia prawa oraz wskazania sposobu w jaki ma to nastąpić (np.: usunięcia zbiornika nieczystości, przeniesienia go w inne miejsce, zabezpieczenie go w szczelny sposób itp.).

Odnośnie innych sposobów zwalczania powyższego problemu, należy wskazać na te wynikające z prawa budowlanego. Twierdzi się, że zbiornik na nieczystości jest nieszczelny, co może świadczyć o tym, że nie jest on utrzymywany w należytym stanie technicznym. Zgodnie z art. 61 prawa budowalnego: właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Ten ostatni przepis stanowi, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Sankcja za nie dopełnienie powyższego przepisu została przewidziana w art. 91a prawa budowlanego, który stanowi: Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

O niedopełnieniu obowiązku utrzymania obiektu budowlanego (zbiornika) w należytym stanie technicznym (tj. odpowiedniej szczelności) powinno się zawiadomić właściwy miejscowo organ nadzoru budowlanego. Nadto czyn z art. 91a prawa budowlanego stanowi przestępstwo (zagrożone karą do 1 roku pozbawienia wolności), o którego popełnieniu można także zawiadomić właściwą miejscowo prokuraturę. Zaznaczyć należy, że zastosowanie wskazanej wyżej sankcji jest uzależnione od złego stanu technicznego omawianego zbiornika.