Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W cytowanym przepisie użyto wyrażenia „zbycie”, zatem aby powstaÅ‚ obowiÄ…zek podatkowy z tego tytuÅ‚u, musi nastÄ…pić sprzedaż przedmiotowej nieruchomoÅ›ci. Samo zawarcie umowy przedwstÄ™pnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu wÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci, a jedynie o zobowiÄ…zaniu do takiego przeniesienia w okreÅ›lonym terminie. Umowa przedwstÄ™pna jest niejako przyrzeczeniem dokonania sprzedaży, która nastÄ…pi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszÄ…cej wÅ‚asność nieruchomoÅ›ci. Tak wiÄ™c, jeżeli nie nastÄ…piÅ‚o faktyczne zbycie nieruchomoÅ›ci, a jedynie zobowiÄ…zanie do przeniesienia jej wÅ‚asnoÅ›ci w przyszÅ‚oÅ›ci, to nie wystÄ…piÅ‚ obowiÄ…zek podatkowy z tytuÅ‚u sprzedaży nieruchomoÅ›ci. Powstanie on dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, jeÅ›li nie upÅ‚ynęło pięć lat od koÅ„ca roku kalendarzowego, w którym nastÄ…piÅ‚o nabycie nieruchomoÅ›ci. Zawarcie umowy przedwstÄ™pnej i otrzymanie zadatku / zaliczki nie powoduje obowiÄ…zku zapÅ‚aty 10% zryczaÅ‚towanego podatku dochodowego.
Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych (por. postanowienie Urzędu Skarbowego w Obornikach z dnia 4 października 2005 r., sygn. ZB/415-19/2005).
Ponadto należy wskazać, że jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło udziałami (tj. np. połowa w 2002 r., a połowa w 2007 r.), to przy jej sprzedaży organ podatkowy może uznać, że odnośnie drugiej nabytej połowy pięcioletni okres do zwolnienia z opodatkowania liczy się oddzielnie, tj. pięć lat od końca roku, którym nabyto ten udział. Do sprzedaży udziału nabytego w 2007 r. będzie się ponadto stosowało regulacje obowiązujące po 1 stycznia 2007 r. (podatek wyniesie 19% dochodu, a nie 10% przychodu).