VAT i ryczałt od prywatnego najmu a media

Odpowiedź prawnika: VAT i ryczałt od prywatnego najmu a media

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W literaturze podatkowej wskazuje się, że niewątpliwie na skutek pobierania od najemcy kosztów (np. mediów) wynajmujący otrzymuje od najemcy pieniądze, które będą stanowiły u wynajmującego przychód. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych otrzymanie tego przychodu byłoby zrównoważone zaliczeniem tych kwot również do kosztów uzyskania przychodów – nie wystąpił by wówczas dochód podlegający opodatkowaniu. Niestety w przypadku opodatkowania ryczałtem nie ma możliwości potrącenia kosztów, dlatego kwoty otrzymane przez wynajmującego tytułem czynszu do spółdzielni, czy mediów będą u niego dochodem podlegającym opodatkowaniu (tak: A. Bartosiewicz, A. Kubacki, Leksykon ryczałtu, Wrocław 2004, s. 109).

Organy podatkowe prezentują jednak na ogół bardziej liberalne stanowisko uznając, iż nawet w przypadku opodatkowania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodem jest tylko czynsz najmu, a nie np. opłaty za media. 

Odnośnie drugiego pytania należy wskazać, iż w związku z nowelizacją ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), która to nowelizacja weszła w życie z dniem 1 kwietnia 2011 r., obecnie nie ma bowiem podstaw do wyłączania z czynszu kwot należnych za mediai ich odrębnego refakturowania na najemcę.

Należy wskazać, iż w związku z nowelizacją przepisów zmieniły się zasady dotyczące rozliczania świadczeń kompleksowych, a przez to również refakturowania usług, w tym mediów refakturowanych w związku z usługami najmu.

Należy zwrócić uwagę, iż począwszy od dnia 1 kwietnia 2011 r. weszła w życie nowelizacja art. 29 ust. 1 wskazanej ustawy. Zgodnie ze zmienioną treścią przepisu podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej.

Zgodnie z powyższą regulacją przyjmuje się, iż każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym sprzedawca obciążył nabywcę powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego.

Tym samym w porównaniu do stanu prawnego, który obowiązywał do dnia 1 kwietnia 2011 r. wynagrodzenie z tytułu zawieranych przez wynajmującego umów najmu należy traktować w sposób szeroki, obejmujący również wszelkie koszty związane z eksploatacją wynajmowanych lokali. Z racji nowelizacji art. 29 ust. 1 wskazanej ustawy bez znaczenia pozostanie regulacja umowna w zakresie zawartych dotychczas przez wynajmującego umów najmu. Zatem nawet w przypadku gdy umowy przewidywały, że kwota czynszu najmu obejmuje jedynie wynagrodzenie za najem nieruchomości, natomiast tzw. media zostaną rozliczone w odrębny sposób, poprzez ich refakturowanie przez wynajmującego na najemcę, zapis ten nie będzie umożliwiał opodatkowanie w sposób odrębny mediów. Mając na uwadze powyższe należy podkreślić, iż w obecnym stanie prawnym koszty mediów powinny stanowić element wynagrodzenia usługi najmu i tak być rozliczane (tak: R. Żuk, Refakturowanie mediów: zmiany w VAT, eGospodarka.pl).