Wpisanie roszczeń z umowy przedwstępnej do KW
Pytanie:
"Chcę kupić nieruchomość dom z działką. Nieruchomość ta była własnością np. Pana K. W lutym tego roku Pan K. przekazał w akcie darowizny nieruchomość swojej matce Annie K. Właścicielka chcąc uniknąć płacenia podatku (a musiałaby go zapłacić jeżeli nieruchomość tą sprzeda przed upływem roku od przekazania) chce podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego w kwietniu tego roku, a umowę końcową dopiero w marcu 2008 r. W kwietniu też będzie zapłacony zadatek w wysokości 50% żądanej ceny z klauzulą w umowie, że w przypadku odstąpienia od umowy z winy sprzedającego jest on zobowiązany wypłacić kupującemu dwukrotność wpłaconej sumy. Czy w przypadku śmierci Pani Kowalskiej dla jej spadkobierców ta umowa jest umową wiążącą. Czy będą musieli oni wywiązać się z niej i sprzedać mi w umowie ostatecznej nieruchomość? Obawy moje kierowane są tym, że przez ten rok nie będę figurowała w księdze wieczystej jako właściciel. Chcąc zamieszkać w tym mieszkaniu już na jesień tego roku i dokonując inwestycji związanych z wykończeniem domu chcę mieć pewność, że umowa ostateczna zostanie na pewno zawarta, i że odbędzie się na warunkach ustalonych z Panią Kowalską. Co się dzieje w przypadku odrzucenia spadku przez spadkobierców? I jakie to ma konsekwencje dla mnie?"
Odpowiedź prawnika: Wpisanie roszczeń z umowy przedwstępnej do KW
Do masy spadkowej po śmierci spadkodawcy wchodzi ogół jego praw i obowiązków, w tym również obowiązki wynikające z zawartej przez spadkodawcę umowy przedwstępnej. Zgodnie z poglądami wyrażanymi w literaturze przedmiotu, przejście obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej nastąpi niezależnie od tego, czy termin zawarcia umowy przyrzeczonej upłynął przed, czy też już po śmierci spadkodawcy. Zatem, będzie Pan mógł dochodzić roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej. Natomiast kwestie związane z zagadnieniem czego może się Pan domagać wskutek podpisania umowy przedwstępnej zależą od formy w jakiej została zawarta umowa przedwstępna. Kwestie te omawia artykuł Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć?
W przypadku nieruchomości, tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje możliwość przyszłemu nabywcy dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży przed sądem, co w Pańskim przypadku, gdy zamierza Pan dokonać nakładów na nieruchomość oraz w niej zamieszkać jest szczególnie ważne (na marginesie można wskazać, że doradzamy również uregulowanie kwestii dotyczących ewentualnych rozliczeń nakładów dokonanych na Pana na wypadek niewywiązania się drugiej strony z umowy). Umowa zawarta w innej formie daje jedynie prawo do żądania odszkodowania. Można również wskazać, że jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, można wpisać wynikające z niej roszczenie przeniesienia własności nieruchomości do księgi wieczystej. Wpisanie do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności wynikającego z umowy przedwstępnej będzie ostrzegało ewentualnych nabywców przed zakupem nieruchomości obciążonej roszczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Rozszerzona skuteczność oznacza, że gdyby inna osoba nabyła nieruchomość to nabędzie ją z obciążeniem wynikającym z treści ujawnionego roszczenia. Oznacza to, że roszczenie o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej będzie można kierować do nabywcy nieruchomości.
W polskim prawie nie ma tzw. spadków niczyich. Jeżeli spadek po Pani K. zostałby odrzucony przez spadkobierców z pierwszego kręgu, do spadku powołane zostaną osoby z dalszych kręgów. Jeżeli spadek zostanie odrzucony przez wszystkich członków rodziny mogących być spadkobiercami, spadkobiercą będzie gmina. Pan jako posiadający roszczenie z umowy przedwstępnej sprzedaży będzie mógł domagać się od spadkobierców wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?