Marek Czajkowski 2012-08-18 12:29:41
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbliżonym trochę do prawa własności. Prawo to jest określane jako dziwoląg. Powstało w latach 60 ubiegłego wieku, tylko po to, aby nie przyznawać ludziom pełnej własności do mieszkań, i mimo prób likwidacji istnieje do dziś.
W dniu 11 grudnia 2008 r. Trybunału Konstytucyjnego orzekł o niekonstytucyjności art. 227 § 1 prawa spółdzielczego co stało się dzięki mojej ponad czteroletniej pracy.
Wydanie orzeczenia przez Trybunał Konstytucyjny było konieczne dla ochrony konstytucyjnych wolności i praw (art. 39 ust. 3 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym). Art. 227 § 1 prawa spółdzielczego regulował przypadek wygaśnięcia prawa majątkowego, podlegającego konstytucyjnej ochronie (art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji). Brak orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego co do kwestionowanego art. 227 § 1 prawa spółdzielczego powodowało nierówne traktowanie obywateli pod rządami Konstytucji RP z 1997 r.
Merytoryczne orzeczenie przez Trybunał o nie konstytucyjności art.227 par. 1 Prawa Spółdzielczego było konieczne i bardzo ważne dla wielu rodzin ponieważ mogło lub może dochodzić w wieli przypadkach do bezpodstawnego zubożenia uprawnionych rodzin.
Podejmując wyroki w sprawach o sygn. K 32/03 oraz K 12/08 Trybunał Konstytucyjny jednoznacznie przesądził, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wymaga odmiennego traktowania. Będąc surogatem prawa własności (a więc wchodząc do zakresu pojęcia własności w rozumieniu art. 64 ust.1 Konstytucji RP), może ono istnieć niezależnie od członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.
Tym samym, chociażby nawet sąd powszechny w sprawie eksmisyjnej nie mógł samodzielnie ustalić, że członkostwo pozwanego w powodowej spółdzielni mieszkaniowej ustało na skutek wykluczenia, nie może to oznaczać, że przysługujący pozwanemu tytuł wygasł. Zarzut dalszego istnienia spółdzielczego prawa do lokalu może zatem pozwany skutecznie podnieść w każdym stanie sprawy, nawet jeśli został wykluczony ze spółdzielni i nie skarżył uchwały w tym przedmiocie. Ustalenie w sprawie o wydanie lokalu dalszego istnienia spółdzielczego prawa własności w przeciwieństwie do ustalenia wygaśnięcia stosunku członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej jest zatem możliwe i nie powinno budzić żadnych wątpliwości.
Orzeczenie przez Trybunał o niekonstytucyjności w/w normy prawnej daje możliwości osobom/rodzinom ( które na podstawie art. 227 par.1 Prawa Spółdzielczego pod rządami obecnej Konstytucji utraciły tytuł prawny do mieszkania a w dalszej konsekwencji zostały orzeczone i wykonane w stosunku do tych osób/rodzin eksmisje) dochodzenia odszkodowań.
Natomiast w przypadkach osób/rodzin, w stosunku do których nie doszło jeszcze do wykonania egzekucji, w nowej sytuacji prawnej jest sposób usunięcia z obrotu prawnego bezprawnych wyroków eksmisyjnych, a o ile upłynęła już taka możliwość czasowa (pięć lat) , pozostaje występowanie z pozwami przeciwegzekucyjnymi do orzeczeń eksmisyjnych.
Twierdze, że odszkodowania takie są należne osobom/rodzinom, w stosunku do których doszło do bezpodstawnych zubożeń i niejednokrotnie do publicznego odzierania z godności.
Warunkiem zasadności żądania od pozwanych opróżnienia i wydania lokalu będącego przedmiotem ograniczonego prawa rzeczowego, jest wygaśnięcie tego prawa. Dopóki bowiem pozwanym przysługuje własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, o którym mowa w Rozdziale 21 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, pozwy o nakazanie opróżnienia lokalu nie powinna być uwzględniona z uwagi na posiadanie tytułu prawnego przez pozwanych.
Bowiem według art.7 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych obowiązek opróżnienia lokalu przez osoby go zajmujące aktualizuje się po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego. Dodać trzeba, że w rozumieniu art. 222. § 1 in fine k.c. pozwanym przysługuje skuteczne względem powodowej Spółdzielni uprawnienie do władania rzeczą.
W stanie prawnym, obowiązującym do dnia publikacji wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. sygn. akt K 32/03 możliwe było skuteczne występowanie przez spółdzielnie z żądaniami eksmisji byłych członków spółdzielni w analogicznych sytuacjach. Z mocy art. 17 8 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu wygasało w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania przez członka spółdzielni uchwały o pozbawieniu go członkostwa. Tym samym były członek spółdzielni tracił tytuł prawny do lokalu, a dla Spółdzielni otwierała się droga do jego windykacji. Identyczną treść zawierał poprzedni art. 227 § 1 ustawy Prawo Spółdzielcze.
Sytuacja zmieniła się wraz z uznaniem przez Trybunał Konstytucyjny, iż art. 17 8 ust.1 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych poprzednio art. 227 § 1 ustawy Prawo Spółdzielcze jest niezgodny z art.64 ust. 2 w związku z art.31 ust. 3 Konstytucji. Uznanie niezgodności przepisu ustawy z Konstytucją równoznaczne jest z utratą przez ten przepis mocy obowiązującej.
Art. 227 ustawy Prawo Spółdzielcze został recypowany przez Ustawę o Spółdzielniach Mieszkaniowych i umieszczony w art. 17 8 ust.1 tej że ustawy.
Rzecznik Praw Obywatelskich w swoim wniosku do TK również uzasadniał, że powołany przepis czyli 17 8 ust.1 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych stanowi powtórzenie obowiązującego poprzednio art. 227 § 1 Prawa Spółdzielczego.
Jak wynika z art. 316 § 1 kpc Sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Ów stan rzeczy obejmuje zarówno stan faktyczny, jak i stan prawny.
W sprawie z powództwa spółdzielni mieszkaniowej o eksmisje pozwany wykluczony członek spółdzielni może skutecznie powoływać się na przysługujące mu wobec tej spółdzielni spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu także wówczas, gdy wykluczenie nastąpiło przed wejściem w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. sygn. akt K 32/03 (Dz.U.Nr. 63, poz. 591), tak uznał Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 23.06. 2005r., III CZP 35/05.
A więc już po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. sygn. akt K 32/03 nie wystarczyło wykluczenie z członka Spółdzielni aby uwzględnić powództwo i orzec eksmisję powołując się tyko na utratę spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie art. 227 § 1 Prawa Spółdzielczego, ponieważ porównanie brzmienia art. 17 8 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych i art. 227 § 1 Prawa Spółdzielczego nie pozostawiało jakichkolwiek wątpliwości, że obydwa przepisy zawierają takie samo uregulowanie instytucji wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wskutek pozbawienia członkostwa w spółdzielni .
Spółdzielnia musi wystąpić do Sądu o zaległe opłaty, a po uzyskaniu wyroku zasądzającego może ściągnąć je ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze egzekucji komorniczej, czyli sprzedaż na licytacji o ile osoba zobowiązana prawomocnym wyrokiem nie uiści zasądzonych należności. (Stanowczo twierdzę, że aby windykacja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu miała logiczne i ekonomiczne wytłumaczenie należności dłużnika powinny zdecydowanie przewyższać co najmniej 50% rynkowej wartości mieszkania a osoba zobowiązana nie rokuje dalszej płynności finansowej.). Dopiero gdy wykluczony członek nie mogąc spłacić zasądzonych należności utraci w ten sposób swój tytuł do mieszkania, w rachubę wchodzi eksmisja (sygn. III CZP35/05) Jeśli nie będzie nabywcy, Spółdzielnia może przejąć to lokum.
Pozbawienie członkostwa powinno skutkować w sferze uprawnień korporacyjnych uprawnionego z tytułu własnościowego prawa do lokalu, nie zaś prowadzić do pozbawiania go prawa majątkowego. TK podkreślił wagę tego argumentu z uwagi na wskazaną poniżej możliwość istotnego zubożenia dotychczasowego uprawnionego w przypadku zbycia przez spółdzielnię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu innej osobie w drodze przetargu.
Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego sprzeczność 17 8 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych, poprzednio art.227 § 1 Prawo Spółdzielcze, z art. 64 ust. 2 Konstytucji polega na tym, iż wprowadza on możliwość bezpodstawnego zubożenia uprawnionego poprzez zastosowanie pozostającego w ścisłym związku art. 17 1 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia obowiązana jest uiścić uprawnionemu wartość rynkową tego prawa. Przysługująca uprawnionemu wartość własnościowego prawa do lokalu, ustalona w sposób przewidziany w ust. 2, nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać od następcy obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię. TK wskazał, iż oznacza to, że wartość uzyskana przez dotychczasowego uprawnionego w praktyce nie musi odpowiadać realnej wartości rynkowej prawa podmiotowego, a może być ona nieporównanie niższa od tej, jaką otrzymałby w przypadku swobodnego rozporządzania przysługującym mu prawem rzeczowym.
Ponadto TK podniósł, że uzależnienie bytu prawa rzeczowego od członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej oznacza nierówność traktowania uprawnionych z uwagi na istnienie licznych wyjątków od reguły związania, w wypadku których przepis ten nie znajdzie zastosowania. Rozwiązania dotyczące ustania członkostwa nie mogą być ukształtowane w sposób pozwalający na nadużycie ze strony spółdzielni mieszkaniowej wobec ich członków.
Trybunał uznał, że regulacja wyrażona w art. 227 § 1 prawa spółdzielczego nie była niezbędna dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, a w szczególności nie jest niezbędna, aby zapewnić realizację zasadniczego celu działania spółdzielni, którym jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ich członków. Wykonywanie podstawowego celu spółdzielni mieszkaniowych nie wymaga bowiem, aby spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasało, gdy osoba, której przysługuje, traci członkostwo spółdzielni. Zdaniem Trybunału, wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie znajduje również uzasadnienia jako dodatkowa sankcja stanowiąca automatyczną konsekwencję wykluczenia ze spółdzielni lub skreślenia z listy członków w razie łamania prawa lub statutu przez członka spółdzielni.
Już w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego sygn. akt K 32/03 pozwy o opróżnienie lokali były nie zasadne a po wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 grudnia 2008r. syg. akt K12/08 w którym Trybunał Konstytucyjny orzekł dla pewności prawa i porządku prawnego, że art. 227 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848, z 2004 r. Nr 99, poz. 1001, z 2005 r. Nr 122, poz. 1024, z 2006 r. Nr 94, poz. 651, z 2007 r. Nr 125, poz. 873 oraz z 2008 r. Nr 163, poz. 1014), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 15 stycznia 2003 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie pozostaje jakichkolwiek wątpliwość, że uwzględniane tych pozwów było bezprawne.
W ostatnim okresie zaczęły zgłaszać się do mnie osoby które zostały wykluczone ze spółdzielni na podstawie art. 227 § 1 Prawo Spółdzielcze przed wejściem w życie obecnej Konstytucji i twierdzę, że trzeba doprowadzić do zmian w prawie aby spółdzielcze własnościowe prawo była chronione przynajmniej od momentu ratyfikowania przez Polskę Europejskiej Konwencji Praw Człowieka w 1992 roku, która zawiera 26 praw i wolności, które zostały uzupełnione przez 10 protokołów dodatkowych, ostatni z 1992 roku. Gwarantuje on miedzy innymi prawo do mieszkania oraz prawo poszanowania mienia.
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?