Wykup strychu

Odpowiedź prawnika: Wykup strychu

Kwestie związane z odrębną własnością lokali reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z nią, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Zatem, nabywając odrębną własność strychu, nabędzie Pan również udział w części wspólnej nieruchomości jako prawo związane z tą odrębną własnością. Choćby już dla obliczenia tego udziału konieczne będzie ustalenie powierzchni użytkowej wyodrębnianego strychu. Proszę również zauważyć, że jeżeli do tej pory strych był częścią wspólną, zmienią się również udziały pozostałych członków wspólnoty (również i na zmianę tych udziałów powinni oni wyrazić zgodę), gdyż powiększy się mianownik ułamka służącego do obliczenia udziałów. Ustawa o własności lokali nie wskazuje, w jaki sposób należy liczyć powierzchnię użytkową, nie odsyła też w tym zakresie do innych aktów prawnych. Opisanie rozmiarów budynku umożliwiają Polskie Normy, które mogą być jednak dobrowolnie stosowane, takie jak: Polska Norma PN-ISO 9836 - Właściwości użytkowe w budownictwie, zawierająca sposoby określania i obliczania wskaźników powierzchniowych, czy też starsza norma PN-70/B-02365. Pierwsza z podanych norm zawiera definicję powierzchni użytkowej oraz podaje zasady jej pomiaru, wyróżniając zasady pomiaru w pomieszczeniach o zmiennych wysokościach. 

W zadanym pytaniu wskazuje Pan natomiast, że drugie z pomieszczeń było pomieszczeniem przynależnym. Jeżeli to pomieszczenie znajduje się "w skosie" i było już brane pod uwagę w obliczaniu udziałów w nieruchomości wspólnej (konieczność brania pod uwagę pomieszczeń przynależnych w obliczaniu udziałów wprowadziła ustawa o własności lokali), to powierzchnię użytkową należy obliczyć zgodnie z dotychczasowym sposobem liczenia.
W uchwale i w akcie notarialnym, przede wszystkim w celu uniknięcia niejasności w przyszłości, należy podać dokładny opis wyodrębnianych pomieszczeń (a więc także opisać że wyodrębniany lokal składa się z dwóch pomieszczeń), metraż tego lokalu (można wskazać, wg jakiej normy jest on liczony), a także wysokość udziału w nieruchomości wspólnej.