Wynajem lokalu użytkowego a VAT
Pytanie:
"PYTANIE PODATKOWE Czy wynajmując w kamienicy, która jest nieruchomością mieszkalną, część pomieszczeń na lokal sklepowy - pomieszczenia te należą do części wspólnej współwłaścicieli - przychody z najmu tych pomieszczeń podlegać będą podatkowi VAT? Właściciele nie są podatnikami podatku VAT i jak będzie wyglądało ewentualne ich rozliczenie z Urzędem Skarbowym i kto razem, czy każdy z osobna wystawiać ma fakturę VAT? Jak rozumieć zapis, że część usług najmu korzysta ze zwolnienia ustawowego, które obejmuje usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowiący majątek własny. Art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym mówi, iż zwalnia się od podatku od towarów i usług oraz od podatku akcyzowego świadczenie usług wymienionych w załączniku nr 2, gdzie na 14 pozycji umiejscowione są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowiących majątek własny. Proszę zwrócić uwagę o zapisie nieruchomość o charakterze mieszkalnym - lokal sklepowy w kamienicy mieszkalnej-lokatorskiej. Czy dwa pomieszczenia w tej kamienicy to odrębna nieruchomość?"
Odpowiedź prawnika: Wynajem lokalu użytkowego a VAT
Wejście w życie nowej regulacji o podatku od towarów i usług (VAT) - ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535, ze zm.), spowodowało istotną zmianę w uznaniu usług najmu za czynności podlegające opodatkowaniu VAT i zlikwidowało wątpliwości, które pojawiały się na gruncie poprzedniej ustawy (ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym). Zgodnie z drugim zdaniem art. 15 ust. 2 obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Oznacza to, że obecnie świadczenie usług najmu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, jeśli tylko jest świadczone w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z całą pewnością wynajmowanie nawet jednego lokalu użytkowego jest świadczeniem ciągłym dla celów zarobkowych.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług, zwolnione są od podatku VAT „usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe”. Zatem wynajmowanie lokalu użytkowego (np. sklepu) w budynku co do zasady mieszkalnym nie będzie korzystało z tego zwolnienia.
Fakt wynajmu lokalu użytkowego nie musi oznaczać, że usługa najmu będzie opodatkowana. Podatnik świadczący tą usługę może być bowiem objęty zwolnieniem podmiotowym (zwolnienie to obowiązuje z mocy samego prawa, a więc podatnik nie musi, składać oświadczenia o wyborze zwolnienia). Dotyczy ono świadczonych przez niego usług najmu do momentu przekroczenia w ciągu roku przez wartość sprzedaży opodatkowanej równowartości 10.000 euro (limit roczny).
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne. Jeżeli współwłaścicielami nieruchomości są osoby fizyczne, dla celów podatku od towarów i usług traktuje się ich w taki sam sposób jak inne osoby fizyczne – podatników. Zatem każdy ze współwłaścicieli – w proporcji do posiadanego udziału w nieruchomości – może być podatnikiem VAT i każdy z nich – w przypadku przekroczenia rocznego obrotu (uzyskanego czynszu) w kwocie 10.000 euro – będzie musiał zarejestrować się jako podatnik VAT we właściwym urzędzie skarbowym i wystawiać najemcy faktury VAT.
Lokal może być odrębną nieruchomością, jeśli został prawnie "wyodrębniony".
Piotr Geliński
Doradca podatkowy
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?