Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Wejście w życie nowej regulacji o podatku od towarów i usług (VAT) - ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535, ze zm.), spowodowało istotną zmianę w uznaniu usług najmu za czynności podlegające opodatkowaniu VAT i zlikwidowało wątpliwości, które pojawiały się na gruncie poprzedniej ustawy (ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym). Zgodnie z drugim zdaniem art. 15 ust. 2 obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Oznacza to, że obecnie świadczenie usług najmu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, jeśli tylko jest świadczone w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z całą pewnością wynajmowanie nawet jednego lokalu użytkowego jest świadczeniem ciągłym dla celów zarobkowych.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług, zwolnione są od podatku VAT „usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe”. Zatem wynajmowanie lokalu użytkowego (np. sklepu) w budynku co do zasady mieszkalnym nie będzie korzystało z tego zwolnienia.
Fakt wynajmu lokalu użytkowego nie musi oznaczać, że usługa najmu będzie opodatkowana. Podatnik świadczący tą usługę może być bowiem objęty zwolnieniem podmiotowym (zwolnienie to obowiązuje z mocy samego prawa, a więc podatnik nie musi, składać oświadczenia o wyborze zwolnienia). Dotyczy ono świadczonych przez niego usług najmu do momentu przekroczenia w ciągu roku przez wartość sprzedaży opodatkowanej równowartości 10.000 euro (limit roczny).
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne. Jeżeli współwłaścicielami nieruchomości są osoby fizyczne, dla celów podatku od towarów i usług traktuje się ich w taki sam sposób jak inne osoby fizyczne – podatników. Zatem każdy ze współwłaścicieli – w proporcji do posiadanego udziału w nieruchomości – może być podatnikiem VAT i każdy z nich – w przypadku przekroczenia rocznego obrotu (uzyskanego czynszu) w kwocie 10.000 euro – będzie musiał zarejestrować się jako podatnik VAT we właściwym urzędzie skarbowym i wystawiać najemcy faktury VAT.
Lokal może być odrębną nieruchomością, jeśli został prawnie "wyodrębniony".